허위 임차권등기, 임대인이 할 수 있는 조치 총정리
허위 임차권등기를 말소시키는 방법과 형사고소 가능성
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 제가 수행하고 있는 사건 중 90% 이상은 부동산 사건입니다. 다른 분야의 사건을 아주 특별한 경우가 아니면 맡지 않습니다. 저희가 잘할 수 없는 분야는 아무린 돈을 많이 준다고 하더라도 수임하지 않는 것이 원칙으로 삼고 있기 때문입니다. 잘할 수 있는 한 분야에만 집중할 때 가장 좋을 결과를 낼 수 있다고 믿습니다.
법률의 분야는 다양한데 변호사가 모든 분야을 다 잘할 수 있다는 말은 어불성설입니다. 결국 어떤 변호사나 자신이 잘하고 경험이 많은 전문 분야가 있기 마련입니다. 결국 변호사를 찾을 때 가장 중요한 것은 그 변호사가 어떤 분야에 전문성을 가지고 있냐는 것입니다.
이런 연유로 오늘은 제가 항상 연구하고 많은 소송 처리 사례가 누적되어 있는 임차권 등기 문제에 대해 설명드리려고 합니다. 이 글을 읽으신다면 허위 임차권등기가 설정되어 있는 경우 어떤 방법을 취해야 할 것인지 감을 잡으실 수 있을 것입니다. 5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.
1. 임차권 등기의 효력과 재산상의 이익
임차인은 임대차기간이 종료하였음에도 보증금을 받지 못하는 경우 임차권 등기 신청을 할 수 있습니다. 임차권 등기가 마쳐지면 임차인은 임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 취득하고 임차권 등기 이후에는 주민등록 또는 사업자등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.(임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지됩니다.)
결국 임차권 등기 신청인은 우선변제권 있는 임차인으로서 부동산 담보권에 유사한 권리를 취득하게 됨으로서 재산상 이익을 얻게 되는 것입니다.
2. 허위 임차권 등기, 임대인이 이를 말소하는 방법
그런데 만약 임차인이 실제 허위 임대차계약서에 근거하여 임차권 등기를 신청하거나 이미 보증금을 반환받았음에도 마치 보증금을 돌려받지 않은 것처럼 허위 임차권 등기를 신청하여 임차권등기가 등기부에 기재된다면 부동산 소유자는 임차권등기의 존재로 인해 새로운 임차인을 구하거나 대출을 받지 못하는 등의 큰 재산상 피해가 발생하게 됩니다.
이 경우 임대인은 임차권 등기 결정에 대해 이의신청 또는 취소 신청에 의한 법원의 재판을 거쳐야만 비로소 그 임차권등기를 말소시킬 수 있게 되고 이와 같은 임차권 등기 말소 절차는 1달 이상 소요되는 것이 대부분입니다.
결국 임차인이 허위 내용으로 임차권 등기를 신청한다면 임대인은 허위 임차권 등기로 인해 큰 손해를 볼 수 있는 위험성이 발생하는 것입니다.
3. 허위 임차권 등기 신청을 한 사람의 소송 사기죄 성립가능성
결국 허위 임차권 등기는 피신청인인 부동산 소유자의 재산상의 지위 또는 상태에 영향을 미칠 수 있는 행위로서 진정한 임차권자가 아니면서 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청하면 그로서 신청인은 소송사기의 실행행위에 착수한 것으로 볼 수 있습니다.(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결)
따라서 임차권 등기 신청을 하는 신청인은 임차권등기 신청 내용이 허위가 포함되어 있지 않도록 신중하게 임차권 등기신청을 할 필요가 있습니다. 반대로 임대인은 만약 실제 임차인이 아닌 자가 임차권등기 신청을 하거나 이미 보증금이 반환되었음에도 일방적으로 임차권 등기 신청을 하여 피해를 입게 되는 경우 신청인을 상대로 소송사기죄로 형사고소를 하는 것도 검토해 볼 필요가 있습니다.
이외에도 임차권 등기와 관련해 반드시 알아두어야 할 추가적인 사항들을 아래 게시글에 정리해 두었습니다. 만약 현재 임차권 등기 문제고 고민 중인 분들이라면 아래 게시글도 함께 읽어두셔서 임차권 등기 문제를 완전히 이해하실 필요가 있습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222057019231
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221167904725
현재 임차권 등기 관련 문의로 인해 하루에 수많은 상담 문의 전화가 들어오고 있는 상태입니다. 따라서 당일 상담 요청을 하시더라도 바로 상담이 어려울 수 있습니다. 저희 사무실은 대표변호사가 모든 상담을 진행하기 때문에 원하시는 시간이 상담약속을 잡기 어려울 수도 있습니다. 이 점 양해해 주시기 바랍니다.
