임대차 계약갱신청구 기간 중 임차인의 중도해지
임차인은 갱신계약 중 언제라도 보증금반환을 요구할 수 있을까?
이 글을 읽기 전에 한가지만 말씀드립니다. 임대차 갱신계약과 관련한 문제로 고민 중인 분들이 아니라면 이 글을 읽는 것은 불필요합니다. 이 글은 일반적인 변호사 사무실의 광고성 글이 아니라 임대차계약 갱신 후 중도 해지 문제로 고민 중이신 임대인과 임차인 분들의 혼란을 덜어 드리고자 부동산 전문변호사인 제가 직접 작성하게 되었습니다. 따라서 실제 임대차갱신 및 해지와 관련하여 고민 중인 분들이 아니라면 크게 와닿지 않거나 이해가 어려울 수 있습니다.
그러나 만약 현재 갱신된 임대차계약의 중도해지 문제로 고민 중인 분들이라면 5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 인터넷에 떠돌아다니는 광고성 글이나 잘못된 정보를 전달하는 뉴스기사를 수 십개 읽는 것보다 이 글을 제대로 읽는 것이 분쟁 해결에 큰 도움이 될 수 있을 것이라고 확신합니다.
저는 부동산 전문 변호사입니다. 지난 몇 년간 부동산, 상속 사건만을 맡아서 승소사례를 많이 만들어낸 결과 기존 의뢰인들로부터 소개를 받거나 입소문으로 연락을 주시는 경우가 많습니다. 특히 최근 임대차갱신 후 임의해지 문제로 고민 중인 분들이 많고 갱신계약 임의해지와 관련하여 유의미한 판결이 나와 이를 소개해 드리고자 합니다. 기존 뉴스기사나 광고성 글로 인해 잘못된 오해를 하고 계시는 분들은 이 글을 읽고 오해나 억측을 바로잡아 현명하게 문제를 해결해나가시길 바랍니다.
1. 임대차 계약갱신청구, 계약기간 중 임차인의 임의해지권 인정
주택임대차보호법 제6조의 3에서는 임차인이 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있으며 임대차의 해지에 대해서는 같은 법 제6조의 2를 준용하고 있습니다.
한편 같은 법 제6조의 2에 의하면 갱신된 임대차 계약의 경우에 임차인은 계약기간 중 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력일 발생한다고 정하고 있습니다.
결국 위 규정의 취지를 종합하면 임차인이 계약갱신요구를 하여 갱신된 임대차계약의 경우에는 비록 갱신계약에 임대차기간이 명시되어 있다고 하더라도 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 임차인이 계약해지를 통보한 때로부터 3개월이 지나면 임대차계약을 종료되는 것으로 보아야 하는 것입니다.
2. 임대차 계약갱신청구, 계약기간 중 임차인이 해지할 수 없다는 하급심 판결
이와 같이 임차인의 갱신요구에 따른 갱신 임대차계약에 임차인의 계약기간 중간에 임의해지권을 인정하면서 거래실무에서는 큰 혼란이 발생하였습니다. 임차인이 갱신한 임대차기간 중 임대차보증금 시세가 급락하거나 갑자기 퇴거해야 하는 상황이 발생하는 경우 임차인은 임대인에게 기간 중간에 해지를 통보하고 임대인은 퇴거통보 후 3개월 안에 보증금을 마련하여 임차인에게 반환해주어야 하는 상황이 발생한 것입니다.
임대차보증금 시세가 하락하는 시기에 기존 임차인의 임대차보증금을 반환할 수 있는 여력이 없는 경우 결국 임대인은 임차인의 임의해지가 인정될 수 없고 갱신계약서상 계약기간을 지켜야 한다는 주장을 할 수밖에 없습니다.
이와 관련한 분쟁이 소송까지 이어지는 경우 임차인의 계약기간 중 임의해지권이 인정된다는 하급심 판결이 대부분이었습니다. 그런데 2023년 초경 서울북부지방법원에서는 임차인이 갱신계약기간 도중에 일방적으로 해지할 수 없고 계약기간을 준수해야 한다는 취지의 판시를 하였습니다.(서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044판결)
해당 하급심 판결은 큰 파장을 불러왔고 부동산 관련 뉴스에서도 대대적으로 보도되었습니다. 기존에 임차인의 중도해지권이 당연히 인정된다고 보는 견해가 대다수였음에도 이와 같은 하급심 판결로 인해 상당수의 임대인들이 해당 판결이나 뉴스를 가지고 상담문의를 해왔고 임차인의 중도해지권이 인정되지 않을 수 있다는 점에 대해 기대감을 가졌습니다.
3. 계약기간 중 임차인이 해지할 수 없다는 하급심 판결의 파기
그러나 최근 위 하급심 판결의 항소심 판결이 선고되었고 결국 위 하급심 판결을 파기되었습니다. 즉 서울고등법원은 계약갱신요구에 따른 갱신계약에 있어 임차인의 중도해지권을 인정하는 판시를 한 것입니다.(서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548판결)
서울고등법원은 임차인의 계약갱신요구에 따른 갱신계약은 비록 갱신계약서에 의해 명시적으로 계약기간을 정하고 있다고 하더라도 묵시적인 갱신계약과 마찬가지로 임차인의 임의해지권을 인정하고 임대인이 해지통보 후 3개월이 지난 시점부터는 보증금을 반환할 의무를 부담한다는 판결을 하였습니다.
4. 임차인의 계약갱신청구 행사에 따른 계약은 임차인이 언제라도 해지할 수 있다고 보아야 합니다.
결국 임대인과 임차인들 사이에서 의견이 분분했던 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따른 임대차계약에 있어 임차인의 임의해지권은 인정되는 방향으로 정리되고 있습니다. 최종적으로 이와 반대되는 대법원의 판결이 나올 가능성도 있으나 주택임대차보호법 규정의 취지상 서울고등법원의 판결취지가 뒤집히거나 달리 해석될 가능성은 낮아 보입니다.
결국 임대인의 입장에서는 갱신 계약에 있어 임차인이 언제라도 계약을 해지할 수 있다는 점을 염두해 두고 계약해지 시점부터 3개월 안에 보증금을 마련할 수 있는 방안을 미리 마련해두어야 할 것입니다.
임차인의 입장에서도 주택임대차보호법상 임차인에게 하나의 추가적인 권리를 부여한 것이므로 갱신계약기간이 남아있다고 하더라도 개인적 사정이나 보증금 반환 필요성에 따라 언제라도 계약 해지 및 보증금 반환 요구를 할 수 있게 되었습니다.
저희 법률사무소는 부동산, 상속 문제만을 전문적으로 상담하고 소송을 진행하기 때문에 임대차 분쟁과 관련해서 해결사례와 노하우가 집적되어 있습니다. 일단 상담 문의를 하시기 전에 아래 글이나 제 블로그의 임대차 갱신 관련 글을 한번 읽어보시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223159010931
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222169749884
만약 위 글을 읽고서도 문제나 고민이 해결되지 않는다면 아래 상담문의 전화로 상담 문의를 하셔도 좋습니다.
※ 상담문의 02-956-4714
단순히 방문자수가 많다거나 규모가 큰 법무법인을 찾다보면 해당분야의 전문이 아닌 변호사를 만나 사건 해결이 더어려워 지는 경우가 허다합니다. 변호사를 고르는데 가장 중요한 기준이 되는 것은 바로 변호사가 직접 작성한 칼럼이나 글을 보고 선택하는 것입니다.
