입주지연, 분양계약 해제할 수 있습니다.
입주지연과 분양계약 해제 방법은?
안녕하세요. 부동산분쟁상담센터 부동산 전문변호사 문석주입니다.
부동산 분쟁에 대해서만 상담하고 사건을 수임하는 변호사는 흔치 않습니다. 부동산만 전문으로 다루는 법률사무소라는 점을 신뢰한 많은 의뢰인들과 상담분자들의 입소문을 통해 현재에도 다양한 부동산 분쟁에 대한 상담과 소송을 진행하고 있습니다.
이렇게 부동산 분쟁에 대한 소송과 상담을 진행하다 보면 어느 특정시기에 문제가 되는 부동산분쟁 사례가 집중되는 경험도 흔히 하게 됩니다. 가장 최근까지는 전세사기가 큰 사회적 이슈가 되면서 전세사기와 관련한 상담과 소송 문의도 많이 들어왔습니다. 최근에는 분양계약 후 입주지연에 따른 계약해제 또는 손해배상 가능성에 대한 문의가 많이 들어오고 있습니다.
분양계약서에 기재되어 있거나 분양계약 당시 설명한 입주시점을 믿고 수분양자들은 주거계획과 대출계획을 세우게 됩니다. 그런데 갑자기 입주가 지연된다면 수분양자들의 주거계획과 대출계획에는 큰 차질이 빚어집니다. 과거에는 입주지연에 대해서 수분양자들이 그냥 하염없이 기다리거나 분양회사들에게 하소연하는 것으로 끝나는 경우가 많았습니다. 그러나 최근에는 입주지연에 대한 수분양자들의 권리 행사 사례가 늘어나면서 분양계약 해제나 손해배상 가능성에 대해 문의하는 경우도 많아졌습니다. 따라서 본 글에서는 최근 축적된 상담사례를 통해 입주지연에 대해 분양계약 해제나 손해배상이 가능할 것인지 여부를 설명해드리고자 합니다.
5분만 시간을 들여 본 글을 읽어 보시기 바랍니다. 입주지연으로 분양계약 해제를 고민하시는 분들에게는 입주지연 문제를 해결하는데 큰 도움이 될 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 입주지연에 따른 분양계약 해제, 입주예정일이 분양계약서상 정해져 있는 경우 계약 해제가 가능할까?
아파트, 오피스텔, 상가 등에 관하여 분양계약을 체결하는 경우 입주예정일은 중요한 의미를 갖게 됩니다. 분양사에서 설명하는 입주예정일에 맞춰 대출을 받거나 임대차를 준비하는 등의 계획을 세우는데 만약 입주예정일이 지나 입주가 지연된다면 수분양자 입장에서는 계획에 차질을 빚게 되어 금전적으로 큰 손해를 입을 수 있는 것입니다.
그런데 분양계약서상 입주예정일이 구체적으로 특정되어 있지 않고 추후 지정이라고 기재되어 있는 경우가 있습니다. 이러한 분양계약은 입주예정일이 존재하지 않기 때문에 1년 이상 입주가 지연되는 등 입주 자체가 불가능할 정도라는 명백하고 구체적인 사정이 입증되지 않는 이상 입주지연을 이유로 분양계약을 해제하는 것은 쉽지 않습니다.
만약 분양계약서상 입주예정일이 구체적으로 특정되어 있다고 하더라도 입주예정일은 공정 및 인허가 시기에 따라 다소 변경될 수 있다는 단서조항이 포함되어 있는 경우가 많기 때문에 입주예정일의 지연이 단기간인 경우에는 분양계약 자체의 해제를 주장하는 것은 쉽지 않습니다. 그러나 입주예정일의 지연이 오래되거나 확정적으로 예정되어 있다면 분양계약의 해제를 주장하고 기존에 지급한 분양대금의 반환을 구하는 것도 가능합니다.
2. 분양계약서상 입주지연에 따른 계약해제권이 규정되어 있는 경우, 계약 해제가 가능할까?
그런데 최근 대부분의 분양계약서에는 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 분양계약을 해제할 수 있다는 내용의 입주지연에 따른 계약 해제권 조항이 포함되어 있습니다. 이와 같은 내용이 분양계약서에 포함되어 있다면 수분양자는 해제권 조항에 근거하여 한결 수월하게 입주지연에 따른 분양계약 해제 주장을 할 수 있습니다.
입주지연에 따른 계약해제권이 계약서에 편입되어 있는 경우 입주지연에 대해서 분양사에 귀책사유가 존재하지 않는다는 점은 분양사가 주장, 입증해야 하므로 분양사가 입주지연에 따른 책임을 면하는 것은 쉽지 않습니다.
3. 입주지연에 따른 계약 해제, 분양대금의 이행제공을 해야 할까?
입주지연에 따른 분양계약을 해제할 때에는 분양대금의 이행제공이 불필요합니다. 일반적인 부동산매매계약에서는 매매대금 지급과 부동산 인도가 동시이행관계이기 때문에 부동산 인도 지체를 이유로 매매계약을 해제하려면 매매대금의 이행제공이 있어야 하나 분양계약서에 편입된 입주지연에 따른 해제권의 경우에는 분양대금 이행제공을 해제권 행사에 대한 조건으로 별도로 정하고 있지 않고 입주지연에 따른 해제권 조항의 취지에도 반하므로 분양대금 이행제공 없이 분양계약의 해제권을 행사하는 것을 허용하는 것입니다.(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다3343판결)
4. 입주지연에 따른 계약 해제 전 입주가 가능해진 경우, 계약 해제가 가능할까?
수분양자가 분양계약서에 포함된 입주지연 계약해제권을 행사하기 위해서는 입주지연 상태가 지속되고 있어야 합니다. 입주지연으로 인해 해제권이 발생한 후라고 수분양자가 해제권을 행사하기 전에 입주가 가능해지면 입주지연 상태가 종료된 것이므로 수분양자는 더 이상 해제권을 행사할 수 없게 되는 것입니다.(대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904판결)
따라서 수분양자는 입주지연이 지속되는 경우 분양사를 상대로 내용증명을 통해 명확하게 계약해제권을 행사해야 하고 이를 증거로 남겨두어야 합니다. 계약 해제권을 행사한 이후에 입주지연상태가 해소된다고 하더라도 이미 분양계약을 해제된 이후의 일이므로 분양계약 해제 효과에 어떠한 영향을 미치지 못합니다.
최근 입주지연에 따른 분양계약 해제 사례가 늘어나면서 입주지연 문제에 대한 계약 해제 가능성에 대해 문의하는 분들도 많이 늘어나고 있는 것이 사실입니다. 입주지연 문제로 고민 중이신 분들을 위해 조금이나마 정보를 얻어가시길 바라는 마음으로 아래에 분양계약 해제와 관련한 사례들을 추가로 올려두었습니다. 아래 내용을 모두 읽어 보신 후에도 분양계약 문제에 대한 고민이 해결되지 않으신다면 상담전화로 연락주셔도 좋습니다.
※ 상담문의 02-956-4714
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