월세 미납, 임대인이 명도소소이 반드시 고려해야 할 점
임차인의 월세 미납과 임대인의 초기 대응 방법
안녕하세요. 문석주 변호사입니다.
이 글을 읽고 계시는 분들은 아마 상가나 주택의 임차인이 월세 미납하여 법적 대처 방법을 고민 중인 분들이실 것입니다. 월세를 미납하는 임차인들로 인해 고통을 받고 계시는 임대인 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음으로 이 글을 작성하였습니다.
저는 수년간 부동산 전문변호사로서 월세 미납하는 임차인들을 상대로 임대인을 대리하여 1,000건 이상을 상담하고 소송을 진행한 바 있습니다. 최근에도 월세를 미납하는 임차인을 상대로 임대인을 대리하여 명도소송을 제기하여 승소한 바 있습니다.
이와 같이 임차인의 월세 미납으로 인해 고통을 받고 계시는 임대인 분들 사이에 명도소송 상담 및 해결 사례가 알려지기 시작하면서 현재 명도소송 문의와 의뢰가 많이 들어오고 있는 상태입니다. 저는 수년간의 명도소송 상담과 소송 수행 경험을 바탕으로 월세미납과 명도소송 사례에서 가장 중요한 부분이 무엇인지를 고민하고 최선의 해결책을 제시해 드리기 위해 연구하고 있습니다.
현재 임차인의 월세 미납 문제로 인해 고민 중인 임대인분들은 5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 이 글을 모두 정독하신다면 변호사와 별도 상담을 받지 않고도 문제를 해결할 수 있는 실마리를 찾으실 수 있을 것입니다.
1. 임차인이 월세 미납할 경우의 대처
임차인이나 세입자가 월세를 미납하는 경우 많은 임대인분들이 월세 미납에 대해 정당하게 월세를 받을 권리가 있음에도 임차인을 상대로 독촉하거나 사정하면서 큰 스트레스를 받으시는 경우가 많습니다. 그러나 임차인이 월세를 연체하는 경우 임대인이 바로 월세 지급을 독촉할 필요는 없습니다. 임차인이 2~3개월분의 월세를 연체한다면 임차인은 이후 갱신을 요구하거나 권리금을 회수할 수 있는 기회를 박탈당하는 등 임차인의 권리를 상실하게 됩니다. 따라서 임차인이 법에서 정하고 있는 기간동안 월세를 연체한다면 임대인의 입장에서 반드시 불리한 것은 아니므로 월세 연체 초기에는 일단 상황을 지켜볼 필요가 있는 것입니다.
2. 월세를 2기 또는 3기 이상 연체한 경우 명도소송 제기시 반드시 고려해야 할 사항
임차인이나 세입자가 월세를 2기 또는 3기 이상 연체하는 경우에 임대인은 월세 미납을 이유로 임대차계약 해지 및 명도소송을 고민하게 됩니다. 그러나 임대인의 입장에서 월세 미납을 이유로 임대차계약을 해지할 것인지 여부를 결정하는 데에는 가장 중요한 고려사항이 있습니다. 바로 남은 보증금과 임대차기간입니다.
임차인이나 세입자가 월세 미납하더라도 보증금이 넉넉한 경우 연체한 월세는 보증금에서 공제하면 되므로 바로 임대차계약을 해지할 이익이 크지 않습니다. 만약 임대기간 중간에 월세 미납을 이유로 임대차계약을 해지하면 임대인은 해지 이후에는 임차인으로부터 월세를 지급받은 권리가 없으므로 임차인이 해지 이후 임차부동산에서 퇴거한다면 남은 임대기간 동안의 월세를 받지 못하는 손해를 입게 됩니다.
따라서 현재 월세 미납 액에 비해 보증금의 액수가 크지 않거나 새로운 세입자를 구하는 것이 어려운 상황이거나 임대기간이 많이 남아있는 상황이라면 바로 임대차계약 해지 통보를 하는 것에는 신중을 기해야 할 것입니다.
저는 수년 간 부동산 전문 변호사로서 명도소송의 수많은 사례에 따라 최선의 분쟁 해결 방법을 고민하고 적절한 해결책을 찾기 위해 항상 명도소송을 연구하고 사례를 분석하고 있습니다. 저희 법률사무소는 명도소송 등 부동산 분쟁을 전문으로 다루는 법률사무소로서 명도소송에 특화되어 있지만 저희 사무실만이 분쟁해결의 유일한 답이라고 말씀드리지 않습니다. 저희 법률사무소는 저희의 문제해결방향이나 방법에 동의하시는 분들에 한해 상담을 진행하고 사건을 수입하고 있습니다.
아래 저희 사무실의 가치와 목적, 상담방법에 대한 글을 읽어보시고 월세미납, 명도소송 관련 변호사와의 상담이 필요하시는 분들은 연락주시기 바랍니다.
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