종중원이 종중 땅을 돌려주지 않는 경우, 해결 방법은?
종종 소유 부동산에 대한 소유권회복을 위한 절차과 소송 방법은
본 칼럼은 단지 사무실 홍보나 광고만을 목적으로 하지 않습니다. 종중 부동산과 관련한 분쟁으로 인해 고민 중인 종중원들이나 임원분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음에서 이 글을 작성하였습니다. 인터넷이나 블로그에서 종중 분쟁 문제에 대한 정보를 알려주는 글이 많지만 대부분의 글은 정확한 정보를 담고 있지 못하거나 특수한 경우에만 적용가능한 사례임에 마치 모두 사안에서 이길 수 있는 것처럼 잘못 적어놓은 글들이 많습니다. 결국 이와 같은 잘못된 정보의 글을 믿고 소송을 제기하거나 문제 해결에 나서는 경우 실질적인 분쟁에서 이기지 못하고 문제가 더욱 엉키고 원하는 결과를 얻지 못하는 경우도 허다합니다.
근래에 종중 부동산 문제를 상담하다 보면 안타까운 경우가 많이 있습니다. 인터넷 상의 유사 전문가나 주변 지인들의 잘못된 조언을 믿고 종중 분쟁에 제대로 대웅하지 못해 상황이 악화된 상태에서 상담을 오시게 됩니다. 분쟁 초기부터 제대로 된 대응을 했더라면 쉽게 문제를 해결할 수 있었을텐데 이 지경까지 상황이 악화된 데에 관하여 안타까운 심정이 든 때가 한 두번이 아닙니다.
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저는 수년간 부동산 전문 변호사로서 종중 부동산 분쟁과 관련한 수백 건의 분쟁상담과 소송을 진행한 경험을 바탕으로 종중 부동산 분쟁에서 가장 핵심이 무엇인지를 고민하고 최선의 해결책을 제시해 드리기 위해 노력합니다. 현재 종중 부동산 분쟁으로 고통받고 계시는 분이라면 5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 이 글을 정독한다면 귿이 변호사 상담을 받지 않고도 문제를 쉽게 해결할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.
과거 종중은 보통 종중의 선산이나 종중의 땅을 종중 명의로 등기를 하는 것이 아니라 종중의 구성원 명의로 명의신탁하는 경우가 많았습니다. 그런데 명의신탁한 당사자인 종중 구성원이 사망하고 해당 땅에 대해 상속등기가 이루어지면서 종중 구성원의 상속인들이 종중에 소유권 반환을 거부하는 사례가 늘어나고 있습니다. 최근 종중으로 토지의 반환을 거부하는 종중원이나 그 상속인들에 대하여 종중 땅을 반환받기 위한 상담 사례가 많아지고 있는 것도 최근 종중 부동산 분쟁이 많아지고 있다는 한 방증이 될 것입니다.
따라서 이하에서는 종중 소유 부동산을 반환하지 않고 있는 종중 구성원이나 그 상속인들을 상대로 명의신탁을 해지하고 소유권의 반환을 구하는 방법에 대해 설명해드리고자 합니다.
5분만 시간을 들여 본 칼럼을 읽어보시면 종중 소유 토지 반환 문제로 고민 중인 분들에게 어느 정도 문제를 해결할 수 있는 실마리를 얻으실 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 종중이 종중원에게 명의신탁한 토지의 반환 가능성
원칙적으로 명의신탁은 부동산실명법에 의해 무효이므로 명의신탁 해지를 원인으로 부동산의 반환을 구하는 것을 인정될 수 없습니다. 다만 종중의 경우에는 부동산 실명법에서 일정한 예외를 두고 있습니다. 즉 부동산실명법 제8조에서는 종중이 조세포탈, 강제집행의 면탈 등을 목적으로 하지 아니하는 경우 종중원 등에게 부동산 명의를 신탁한 경우라면 그 부동산 명의신탁은 유효한 것이라고 보고 명의신탁해지를 원인으로 종중 명의로 소유권 반환을 구하는 소송을 허용하는 것입니다.
따라서 종중이 종중 구성원에게 명의신탁을 한 토지에 관하여 종중구성원이나 그 상속인들이 종중 소유의 토지임을 부인하거나 종중으로의 소유권 반환을 거절하는 경우 종중구성원이나 그 상속인들을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하라는 소송을 통해 소유권을 회복하는 것이 가능한 것입니다.
2. 토지를 명의신탁 할 당시 종중의 실체 존재
다만 명의신탁해지를 원인으로 소유권의 반환을 구하기 위해서는 애초에 명의신탁할 당시 종중의 실체가 존재했어야 합니다. 즉 명의신탁을 주장하는 부동산에 관하여 등기명의인 앞으로 등기가 마쳐질 당시 어느 정도의 유기적 조직을 가진 종중이 존재한 사실이 증명되어야 하는 것입니다.(대법원 2001. 2. 13. 선고 2000다14361판결)
만약 등기명의인 앞으로 등기가 마쳐질 당시 종중의 규약이나 정관이 존재하였다거나 회장, 총무 등 집행기관이 존재하여 종중총회가 개최되었다는 등 종중이 부동산에 대한 소유권을 취득하여 타인에게 명의신탁을 할 수 있을 정도로 유기적 조직을 가진 종중으로서 존재하였음을 인정할 만한 아무런 자료가 없는 경우 애초에 명의신탁을 할 당시의 당사자인 종중의 존재 자체가 불명확하므로 당시 종중이 명의신탁을 한 것이라고 인정되기가 어려운 것입니다.
3. 명의신탁할 종중과 명의신탁 해지를 구하는 종중의 동일성
뿐만 아니라 명의신탁할 당시의 종중과 명의신탁 해지를 구하는 종중 사이에 동일성이 인정되어야 합니다. 즉 명의신탁을 할 당시 종중이 특정인을 공동선조로 하여 그 선조의 분묘수호와 제사 및 종중원 상호간의 친목을 목적으로 형성된 종중이라면 이후 종중이 갈라지거나 하부 종중이 생성되었다고 하더라도 명의신탁 해지를 구할 수 있는 종중은 명의신탁 당시의 종중만이 가능할 뿐이며 이후 분리된 종중이나 하부 종중이 명의신탁 해지를 주장하며 소유권의 반환을 구할 수는 없는 것입니다.
4. 명의신탁 해지 소송을 위한 종중 총회의 결의
종중이 명의신탁 해지 소송을 제기하기 위해서는 적법한 종중총회를 열어 명의신탁 해지 소송을 결의해야 합니다.
즉 종중총회는 종원에 관한 세보의 기재가 잘못되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 세보에 의하여 소집통지 대상이 되는 종중원의 범위를 확정한 후, 가능한 노력을 다하여 종중원들의 소재를 파악하여 국내에 거주하고 소재가 분명하여 통지가 가능한 종중원에게 개별적으로 소집통지를 하되 그 소집통지의 방법은 반드시 서면으로 하여야만 하는 것은 아니고 구두 또는 전화로 하거나 다른 종중원이나 세대주를 통하여 하여도 무방합니다.(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다70169판결)
즉 명의신탁 해지 소송을 위해서는 반드시 종중총회를 열어야 하는데 종중은 종중원의 범위를 확정하고 소재가 파악된 종중원들에게 등기우편이나 전화 등을 통해 소집통지를 한 후 임시총회를 열어 명의신탁 해지 소제기에 대한 찬성 결의를 해야만 하는 것입니다.
다만 이와 같은 명의신탁 해지 소송을 위한 종중 총회의 결의는 소제기 전에만 해야하는 것이고 소제기 중에 결의가 이루어졌다고 하더라도 유효한 것으로 추인될 수 있습니다.
5. 명의신탁한 부동산이 실제 종중의 소유라는 사실의 입증
명의신탁 당시의 종중의 존재와 명의신탁해지 소를 제기하는 당사자인 종중이 동일한 종중임을 입증하고 명의신탁해지 소송을 위한 종중 총회를 개최하여 찬성결의를 하였다는 자료를 제출한 다음 종중은 실제 소유권의 반환을 구하는 부동산이 실제 종중의 소유임을 입증해야 합니다. 즉 종중은 등기명의인과 종중관의 관계, 등기명의인이 여럿이라면 그들 상호간의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 경료된 경위, 시조의 중심으로 한 종중 분묘의 설치 상태, 분묘수호와 봉제사의 실태, 그 토지의 규모와 관리상태, 그 토지에 대한 수익의 수령, 지출관계, 제세공과금의 납부관계, 등기필증의 소지관계 등 여러 정황에 미루어 그 토지가 종중 소유라고 볼 수밖에 없는 상당한 자료가 있는 경우라면 그 토지가 종중의 소유로서 등기명의인 앞으로 명의신탁한 것이라고 인정할 수 있는 것입니다.(대법원 2000. 7. 6. 선고 99다11397판결)
구체적으로 종중 소유라는 부동산에 종중의 분묘가 있는 점, 종중이 해당 부동산을 수익하거나 사용한 사정, 등기권리증을 종중이 보관하고 있는 사정, 해당 부동산의 공동명의인들이 모두 종중의 구성권이라는 사정, 공동명의인 중 일부는 종중 소유의 부동산이라는 사실을 인정하고 이미 소유권을 종중에 반환한 사정, 해당 부동산의 세금을 종중이 납부하고 있는 사정, 해당 부동산의 회계장부를 종중이 관리 및 정리하는 사정 등이 확인된다면 그 부동산의 종중이 명의신탁한 부동산이라고 인정될 수 있을 것이며 그 경우 종중은 비로소 명의신탁해지를 원인으로 소유권의 반환을 구할 수 있는 것입니다.
종중 부동산 분쟁은 수많은 해결방안이 존재합니다. 저는 수견 간의 종중 부동산 분쟁 전문가로서 각각의 사례에 따라 최선의 분쟁 해결 방안을 고민하고 적절한 해결책을 제시하기 위해 항상 연구하고 사례를 분석하고 있습니다.
저희 법률사무소는 부동산 전문 법률사무소로서 종중 부동산 분쟁도 많이 다루고 있지만 저희 사무실만이 유일한 해결방법이라고 말씀드리지 않습니다. 저와 상담하신 후 저희 법률사무소의 문제 해결방향이나 가치에 동의하신다면 분쟁을 해결하거나 소송을 맡고 있습니다.
아래는 저희 사무실의 설립방향과 가치에 대한 글입니다. 아래 글을 읽어 보신다며 저와 저희 법률사무소가 어떤 가치를 추구하고 무슨 일을 하고 있는지 잘 알 수 있으실 것입니다.
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현재 상담문의가 많은 관계로 원하시는 시간에 바로 상담을 받는 것이 어려우실 수 있습니다. 상담 요청 순서대로 최대한 빨리 상담을 잡아 드리려고 노력하고 있으므로 상담을 원하시는 분들은 아래 상담 문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
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