전세대출 질권설정, 보증금소송에서 꼭 알아야할 3가지
보증금 질권설정, 사람들이 대부분 놓치는 필수 체크리스트
안녕하세요. 부동산 전문 문석주변호사입니다. 최근에는 은행이나 주택도시보증공사에서 보증금에 질권을 설정하는 경우가 많습니다. 즉 요즘 임차인들은 대부분 전세대출을 받거나 전세보증보험에 가입하기 때문에 전세대출 질권설정을 하거나 전세보증보험 질권설정을 하게 되는 것입니다. 이처럼 보증금 질권설정이 이루어지는 경우가 많음에도 대부분의 임대인과 임차인들은 전세대출 질권설정의 의미나 효력을 잘 알지 못하는 경우가 대부분입니다. 최근에는 부동산 전문 법률사무소이자 부동산 전문 변호사라는 저의 이력을 보시고 "보증금에 질권이 설정되어 있는데 보증금을 임차인에게 반환해도 되는 것인가요?", "보증금에 질권이 설정되어 있는데 임대인에게 직접 보증금 반환 소송을 할 수 있나요?"라는 질문을 하는 경우가 많습니다.
오늘은 저희 부동산 전문 법률사무소에 많이 문의가 들어오고 있는 전세대출 질권설정, 전세보증보험 질권설정이 이루어지는 경우 임대인과 임차인 사이에 보증금 반환 관계에 대해 총정리하는 시간을 가져 보고자 합니다.
1. 전세대출 질권설정, 그 의미는 무엇일까?
일반적으로 임차인이 은행에서 전세자금대출을 받거나 주택도시보증공사에서 보증보험증권에 가입하게 되면 은행이나 주택도시보증공사는 보증금반환채권에 대하여 질권을 설정하게 됩니다. 그런데 전세대출 질권설정의 의미가 무엇인지에 대해 임대인과 임차인 모두 정확히 모르는 경우가 대부분입니다. 질권은 담보물권으로서 전세자금 대출이나 보증보험증권 발급에 대한 담보로서 은행이나 주택도시보증공사가 전세보증금 반환채권에 설정해 놓는 것입니다.
즉 부동산에 설정해 놓은 저당권과 유사한 것이라고 볼 수 있는 것이나 질권은 부동산이 아닌 전세보증금 반환채권에 설정해 놓는다는 면에서 저당권과는 차이가 있는 것입니다. 은행은 임차인이 전세자금 대출금을 변제하지 않으면 담보인 보증금 반환채권을 행사하여 임대인에게 직접 보증금을 반환하라는 청구를 할 수 있는 것입니다.
2. 전세대출 질권설정 시 임대차보증금을 반환받을 사람은 임차인일까? 질권자인 대출은행, 주택도시보증공사일까?
대부분의 임차인들은 임대차 기간이 만료되었음에도 보증금을 반환받지 못하는 경우 전세대출 질권설정을 했다는 사실을 인지하지 못한 채 임대인에게 보증금 전액의 반환을 구하는 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
그런데 질권의 목적이 된 채권이 금전채권인 때에는 질권자는 자기채권의 한도에서 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있습니다.(민법 제353조 제1항, 제2항) 즉 질권자인 은행 등이 보증금 반환채권을 직접 청구하는 소송은 이른바 제3자의 소송담당에 해당하므로 질권자인 은행 등이 받은 판결의 기판력은 질권설정자에게도 미치게 됩니다. 질권설정자는 임차인은 질권자인 은행 등의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 할 수 없고 여기서 말하는 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하는 행위에는 면제나 상계와 같은 행위뿐만 아니라 채권의 추심이나 변제의 수령 등과 같은 행위도 포함되는 것입니다.
따라서 전세대출 질권설정 경우에 질권설정자인 임차인이 질권자의 동의 없이 제기하는 보증금 반환소송은 이행소송을 제기할 당사자적격이 흠결된 것으로서 부적법합니다.
따라서 임차인은 질권자인 은행 등의 동의가 없다면 임대인에 대해 질권 설정 범위 내의 금액에 대해서는 보증금 반환 소송을 제기할 수 없는 것이며 만약 전세대출 질권설정 범위 내의 금액에 대하여 은행 등의 동의 없이 보증금 반환 소송을 제기했다면 전세대출 질권설정 범위 내의 청구에 대해서는 부적법하여 각하될 수밖에 없습니다.
3. 전세대출 연장시 임대차기간도 당연히 연장되는 것일까?
한편 임차인은 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 대출금을 변제하는 것이 불가능해지므로 대출은행 등에 연락하여 대출기간도 연장하는 경우가 많습니다. 그런데 문제는 보증금을 상환하지 못한 임대인들은 임차인이 대출기간을 연장했다는 점을 근거로 임대차기간도 대출기간 연장과 함께 연장되었다고 주장하며 보증금 반환기한이 도래하지 않았다고 항변하는 경우가 많습니다.
그러나 임대차계약의 종료와 대출약정의 만기는 별개의 것으로서 대출약정의 만기 연장에 따라 임대차계약 기간이 함께 연장된다고 볼 근거는 없는 것이므로 전세대출이 연장된다고 하더라도 임대차기간 역시 대출기한까지 당연히 연장된다고 볼 수 없고 대출기한과 별개로 임대차기간이 종료되었다면 임대인은 보증금을 반환할 책임을 부담하는 것입니다.
4. 전세대출은 연장되었지만 임대차기간이 연장되지 않은 경우, 질권자인 은행이 취할 수 있는 조치는?
위에서 본 것과 같이 전세 대출기간은 연장되었으나 임대차기간이 이미 종료된 경우 질권자인 은행은 제3채무자인 임대인에게 보증금 반환의 직접 이행을 청구할 수는 없고 질권설정자인 임차인 역시 제3채무자인 임대인으로부터 보증금을 변제받을 수 없게 되나 질권자인 은행 등은 제3채무자인 임대인에 대하여 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있고 이 경우 질권은 그 공탁금에 존재하게 됩니다.(민법 제353조 제3항)
결국 아직 대출기간이 남아있지만 임대차기간이 종료된 경우에 임대인은 민법 제353조 제3항에 의하여 보증금을 공탁할 수 있고 질권자인 은행 등 역시 임대인에 대한 공탁 청구를 통해 보증금을 공탁할 것을 청구("임대인은 oo법원 소속 공탁공무원에게 oo원 및 이에 대하여 임대차계약 종료 다음날부터 공탁이행일까지 연5%의 비율로 계산한 돈을 공탁하라")할 수 있는 것입니다. (다만 질권자인 은행은 대출기간 만료일에 공탁소에 질권설정계약서를 제출함으로서 공탁금을 출급할 수 있는 것이므로 임대인을 상대로 공탁금 지급청구권자가 은행이 되어야 한다는 확인청구를 하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다고 보아야 할 것입니다.)
이처럼 보증금반환채권 중 일부에 질권이 설정되어 있는 경우라면 임대인과 임차인은 질권이 설정되어 있는 금액을 정확히 확인하여 신중하게 대처해야 합니다.
즉 임대인은 임대차계약이 종료되었다면 질권이 설정되어 있는 금액에 대해 은행 등에 연락을 하여 변제를 하거나 공탁을 해야 하고 나머지 금액만을 임차인에게 반환해야 합니다.
임차인의 경우에는 임대인이 보증금을 반환하지 않는다고 하더라도 질권이 설정되어 있는 금액에 대해서는 은행 등이 반환소송을 제기할 적격이 있는 것이므로 은행에 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있다는 점을 알려 보증금 반환 청구를 하도록 안내하는 것이 필요하고 질권설정 이외 나머지 금액에 대해서만 임대인에 대해 반환청구를 할 필요가 있는 것입니다.
