통행지역권, 반드시 알아야할 3가지

통행지역권의 뜻과 설정방법

Feb 11. 2025

안녕하세요. 부동산 전문 법률사무소 대표변호사 문석주입니다. 저희 사무실은 부동산, 상속 소송 및 분쟁만을 상담하고 사건을 수임합니다. 이처럼 부동산, 상속 관련 사건만을 상담하고 사건 해결에 집중하기 때문에 특수한 부동산 분쟁의 경우에도 기존 부동산 분쟁 관련 노하우를 활용하여 새로운 해결책을 제안해드리거나 좋은 소송 결과를 안겨 드리는 경우가 많습니다.

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아래 설명드리는 최근 통행 지역권 상담 사례도 흔한 분쟁 유형은 아닙니다. 특히 지역권 뜻 자체가 생소하거나 제대로 개념을 알지 못하는 법률 전문가들도 많습니다. 오늘은 최근 통행 지역권 상담 사례를 통해 지역권 뜻, 통행지역권이 구체적으로 무엇인지 여부를 간략하게 설명드려보고자 합니다.

5분만 시간을 내어 이 글을 읽어 보신다면 현재 처하신 통행 문제와 관련하여 통행지역권을 어떻게 활용할 수 있을 것인지에 대해 실마리를 발견할 수 있을 것이라고 확신합니다.

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Q) 토지 개발업자가 저희 땅 중에 일부를 매도하라고 요청하고 있습니다. 그런데 저희 소유 땅 중 일부를 매도하면 저희 땅은 맹지가 되어 버리기 때문에 개발업자의 매도 요청을 거절하였습니다. 그랬더니 토지 개발업자는 저희 소유 땅 중 일부를 매도하면 저희가 개발업자의 땅을 영구히 통행할 수 있도록 통행지역권을 설정해주겠다고 하고 있습니다. 지역권의 뜻이 무엇인가요? 통행지역권을 설정하면 저는 타인 소유 토지를 영구히 무상으로 통행할 수 있는 것인가요?

1. 통행 지역권 뜻

지역권의 뜻은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권을 일컫는 것입니다. 지역권은 일반적으로 많이 활용되는 권리는 아닙니다. 다만 지역권 중에서 통행목적의 지역권 즉 통행지역권은 실생활에서 종종 사용되는 경우가 많습니다. 통행지역권을 설정하게 되면 특정 토지는(요역지)는 타인의 특정 토지(승역지)를 통행하면서 이용할 수 있는 권리가 부여될 수 있습니다.

통행지역권은 등기부에 등기할 수 있는 물권이므로 제3자에게도 배타적으로 지역권의 효력을 주장할 수 있습니다. 따라서 통행지역권을 설정한 후 승역지나 요역지의 토지 소유자가 변동된다 하더라도 기존 지역권을 권원으로 하여 변경된 소유자에게 통행할 수 있는 권리를 주장하는 것이 가능합니다. 즉 특정 토지를 특정기간, 또는 영구히 통행할 수 있는 권리를 부여하기 위해서는 단순히 통행에 대한 합의서가 약정서만으로 그 효력을 확실히 담보하기 어렵습니다. 통행에 대한 합의서나 약정서는 원칙적으로 그 합의 당사자들 사이에서만 효력이 있는 것이므로 만약 토지의 소유자가 변경되는 경우라면 합의서나 약정서의 효력을 주장하며 통행권을 주장하는 것이 어려울 가능성이 있는 것입니다.

이와 같은 이유 때문에 통행지역권이 타인 토지의 통행을 담보되는 수단으로 활용될 수 있는 것입니다.

2. 통행지역권 설정방법

통행지역권은 원칙적으로 통행이 필요한 토지(요역지)의 소유자와 통행에 이용되는 토지(승역지) 소유자의 합의 및 지역권 등기로 이루어질 수 있습니다. 즉 토지 소유자들은 통행이 필요한 토지(요역지), 통행에 이용되는 토지(승역지), 지역권설정계약, 목적, 범위의 지역권 설정등기를 마침으로서 통행지역권을 설정할 수 있는 것입니다.

만약 지역권 설정합의를 했음에도 승역지 토지 소유자가 지역권 설정등기 절차에 협조하지 않는 경우 요역지 소유자는 승역지 소유자를 상대로 지역권설정등기 청구를 통해 판결을 받은 후 그 판결문을 근거로 하여 단독으로 지역권 설정등기를 마치는 것도 가능합니다.

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3. 통행지역권 설정을 위한 계약

통행지역권을 설정하기 위해서는 양 당사자간 지역권설정등기 계약을 체결할 필요가 있습니다. 일반적으로 통행지역권 설정계약이 이루어지는 경우는 위 상담사례처럼 토지 일부의 매매가 이루어지면서 토지를 매도하는 매도인의 통행을 보장하기 위해 매수인 소유 토지에 지역권을 설정하는 경우입니다. 원칙적으로 지역권 설정계약은 명시적으로 이루어져야 하나 도로사용승낙서 교부 등을 통하여 요역지로 하여금 승역지를 영구히 도로로 사용하도록 하는 합의는 지역권 합의로 새길 수 있는 것입니다.(대법원 1980. 1. 29. 선고 79다1704판결) 즉 당사자 사이에서 지역권과 같은 용익물권의 명칭이 구체적으로 언급되지 않았다고 하여 지역권 설정등기를 할 수 없는 것은 아닙니다.

위에서 본 사례에서도 토지를 매도하는 매도인은 매매를 조건으로 매수인에게 통행지역권 설정을 위한 계약 체결을 요구해야 합니다. 지역권설정 계약 없이 단순히 당사자간의 통행을 허용하는 취지의 합의서만을 작성한다면 이후 토지의 소유권이 변동되는 경우 합의서에 따른 통행권의 효력을 주장하는 것이 어려워 질 수도 있다는 점을 명심해야 할 것입니다.