계약갱신청구권 거절을 위한 실거주 사유의 정당성
허위 실거주 사유 갱신 거절의 경우 세입자의 대응법
집주인이 실거주 사유로 계약갱신청구권 거부를 하지만 실제 집주인은 실거주를 하지 않을 것 같다
집주인은 계약갱신청구권 거부 후 다른 사람에게 신규 임대를 주었다.
집주인은 계속 말을 바뀌면서 계약갱신청구권 거부를 하고 퇴거를 요구하고 있다.
위와 같은 사정들로 고민 중인 분들이시라면 잘 찾아오셨습니다. 본 글은 계약갱신청구권 거부 문제로 고민 중인 세입자 분들을 위해 작성한 글입니다. 만약 현재 계약갱신청구권 거부 문제로 고통받고 있는 분들이 아니라면 본 글을 읽는 것은 크게 도움이 되지 않을 수 있습니다.
그렇지만 현재 임대인으로부터 실거주 사유 계약갱신청구권 거부 통보를 받았다면 본 글과 추가 칼럼을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 앞으로 어떻게 대응해야 스스로의 권리를 확보할 수 있는 것인지에 대해 그 노하우를 알려 드리겠습니다.
[상담사례]
저는 현재 아파트에서 전세계약을 하고 거주하고 있습니다．
임대차기간 종료일이 가까워짐에 따라 임대인에게 임대차계약 갱신 요구를 했는데 임대인은 갑자기 아파트를 매수할 의향이 없냐고 물어보았습니다．저는 아파트를 매수할 생각은 전혀 없고 ２년만 더 살고 나갈 거라고 답변하였습니다．
그런데 일주일 후 집주인은 갑자기 본인이 직접 실거주할 에정이라고 하면서 계약갱신청구권 거부하고 퇴거를 요구하였습니다． 집주인은 지방에 직장이 있고 지방에서 거주하고 있기 때문에 이 아파트에서 실거주하는 것은 불가능합니다．이에 저는 "어떻게 실거주를 할 수 있다는 것이냐， 아파트를 매매하려고 나가라고 하는거 아니냐， 처음에는 매수를 제안했다가 갑자기 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 구체적인 사정을 밝히라"고 요구하였으나 집주인은 구체적인 답변없이 설명할 의무가 없다고 주장하면서 퇴거하라는 주장만을 반복하고 있습니다.
이처럼 집주인이 아파트에 거주할 의사가 없음이 명백한 경우에도 저는 퇴거해야만 하는 것인가요？ 부당한 계약갱신청구권 거부시 세입자는 무조건 나가야 하는건가요？
１． 세입자의 계약갱신청구권 행사
2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 이와 같은 규정은 주택의 경우 임차인의 일정기간동안의 주거권을 보장하기 위해서 최소한 ４년의 기간 동안의 임차기간을 법으로 보장하고 있는 것입니다．
세입자는 특별한 사정이 없는 한 임대기간 중 한 번 갱신요구권을 행사하여 임대인의 의사와 무관하게 임대차계약의 갱신요구를 할 수 있습니다．
２． 집주인의 실거주사유 계약갱신청구권 거부
다만, 세입자가 갱신요구를 하더라도 집주인에게 일정한 사유가 있는 경우 계약갱신청구권 거부가 가능할 수 있습니다.
즉 주택임대차보호법 제６조의３ 제１항 단서에서는 ＂다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있습니다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).
３． 집주인이 실거주할 예정이라는 점이 인정되기 어려운 경우라도 당연힌 계약갱신청구권을 거부할 수 있는지 여부
그런데 집주인이 실거주할 예정이라는 주장만 한다면 세입자의 갱신요구권 거부가 가능하다는 점이 알려진 이후로 집주인은 실거주할 의사가 없음에도 단지 세입자를 내보내기 위한 목적으로만 실거주 사유를 주장하는 경우도 많습니다．일단 실거주 사유로 퇴거시킨 후 추후 손해배상 문제를 다투거나 적은 금액으로 합의를 보겠다는 심산인 것입니다．
그런데 ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없는 것입니다． 즉 임대인이 실거주 사유를 밝혔다는 점만으로 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못하고 퇴거해야 하는 것은 아니고 실제 거주하려는 의사가 통상적으로 인정될 정도에는 이르러야 하는 것입니다．
４． 계약갱신청구권 거부에서 ＂실제 거주하려는 의사＂의 존재를 인정하기 위한 요건과 판단기준
임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다.
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것입니다.
이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
‘자신이 실제 거주하는 경우’를 통지한 후 사정변경으로 인하여 "자신의 직계 존비속이 거주한다는 주장을 경우" 이와 같은 사정변경이 예외적으로 허용되기 위해서는 ① 집주인의 계약갱신 거절사유 통지 당시 밝힌 사유, 즉 ‘자신의 실제 거주’ 사유가 존재하였고, ② 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 집주인이 실제 거주할 수 없게 되었으며, ③ 이로 인하여 불가피하게 ‘자기 직계 존비속의 실제 거주’ 사유가 발생하게 된 것임을 집주인이 구체적으로 주장․증명한 경우에 이를 긍정할 여지가 있는 것입니다.
이처럼 집주인의 계약갱신청구권 거부가 실거주를 목적으로 하는 것이 아니라 아파트를 매도하거나 더 높은 가격에 신규 임대를 하려는 목적임이 명백하다면 세입자는 집주인의 계약갱신청구권 거부가 있다고 하더라도 거부가 위법함을 근거로 퇴거하지 않을 수 있는 것입니다.
만약 본 글을 읽고 궁금한 부분이 있으시거나 현재 임대인의 부당한 계약갱신청구권 거부에 대해 법적 대응을 준비 중인 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
