임대인의 계약갱신청구 거절? 이렇게 대응하세요
묵시적 갱신으로 4년을 산 이후에 계약갱신청구권 사용가능성
이미 한번 묵시적 갱신이 되었으니 나가세요.
새 집주인의 계약갱신청구권 거부, 어떻게 대응해야 할까요?
최근 저희 사무실에 한 의뢰인이 다급한 표정으로 찾아오셨습니다. 4년 가까이 한 건물에서 거주해왔는데, 최근 바뀐 집주인이 계약 만료를 주장하며 집을 비워달라는 통보를 해왔다는 것이었습니다. 의뢰인의 이야기를 바탕으로 계약갱신청구권 거부와 관련된 주요 법적 쟁점을 짚어보겠습니다.
의뢰인은 2021년, 주거를 주된 목적으로 하되 일부를 작은 사무실로 겸용하는 조건으로 2년 임대차 계약을 맺었습니다.
계약 만료 시점에 별다른 통지가 없어 계약은 묵시적으로 갱신되었고, 이후 기존 임대인과 차임을 소폭 올려 1년 단위로 계약서를 다시 작성하기도 했습니다.
문제는 건물을 새로 매수한 임대인이 나타나면서 시작되었습니다.
새 임대인은 "1년짜리 갱신 계약서대로 계약은 끝났다"라며 퇴거를 요구했습니다.
또한, "설령 갱신이 되었더라도 이미 4년을 살았으니 계약갱신요구권은 없다"라고 주장하며 의뢰인을 압박했습니다.
1. 계약갱신청구권 거부에 대한 법률적 검토 및 해결 방안
본 사안의 핵심은 '묵시적 갱신'을 '계약갱신요구권' 행사로 볼 수 있는지 여부였습니다. 저희는 다음과 같은 법적 근거를 바탕으로 의뢰인의 권리를 지킬 수 있다고 판단했습니다.
먼저 확인해보아야 할 것은 해당 건물이 공부상 근린생활시설로 되어 있더라도 실제 주된 용도가 주거용이라면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부였습니다. 의뢰인의 경우, 주거 생활이 주된 목적이었으므로 상가임대차보호법이 아닌 주택임대차보호법이 적용되는 사안이었습니다.
한편 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 계약 종료 전 특정 기간 내에 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 법에 따라 자동으로 계약이 연장되는 제도입니다. 이 경우 계약 기간은 2년으로 보장됩니다. 반면, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 임대인에게 계약 연장을 요구하는 별개의 권리입니다. 법원은 묵시적 갱신이 여러 번 있었더라도, 이를 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.
2. 계약갱신청구권 거부에 대한 상담 결과 및 조언
따라서 의뢰인은 묵시적 갱신을 통해 4년 가까이 거주했더라도, 법이 보장하는 1회의 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않은 상태였습니다. 저희는 의뢰인에게 갱신된 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 새 임대인에게 내용증명 등을 통해 계약갱신요구권을 명확히 행사할 것을 조언했습니다.
이처럼 임대차 분쟁은 계약의 형태와 법률 해석에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 부당한 계약갱신청구권 거부로 고민하고 있다면, 계약서와 사실관계를 가지고 법률 전문가와 상담하여 최선의 대응 전략을 찾는 것이 중요합니다.
이처럼 임차인은 계약갱신청구권을 명시적으로 사용하지 않는 경우 비록 묵시적으로 계약이 갱신되었다고 하더라도 여전히 1회에 한하여 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 다만 실제로 계약갱신청구권을 사용하였는지 여부는 판단하는데 애매한 경우가 종종 있습니다. 특히 현재 계약갱신청구권 행사 문제로 법적 분쟁이 발생하시거나 소송이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 전화 02-956-4714
다만 현재 임대차 계약갱신청구권 행사문제로 하루에도 3건 이상의 상담문의 전화가 오고 있습니다. 따라서 미리 상담예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.
