동업자와의 공동임대차계약, 보증금반환문제 해결방법
공동임차인이자 동업자와의 동업관계 청산과 보증금반환
동업으로 부푼 꿈을 안고 상가 임대차 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이때 여러 명이 함께 계약의 당사자가 되는 공동임차인이 되는데요. 만약 사업이 어려워져 동업자 중 한 명이 임대인과 단독으로 계약 해지 및 보증금 정산에 합의했다면, 나머지 임차인들은 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까요?
최근 저희 법률사무소가 성공적으로 수행한 임대차보증금 반환 소송 사례를 통해 공동임차인의 권리 보호 방안을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
의뢰인들은 동업자 1인과 함께 헬스클럽을 운영하기 위해 공동임차인으로서 상가 임대차 계약을 체결하고 보증금 4억 원을 지급했습니다. 내부적으로는 동업자 1인이 헬스클럽 운영을 전담하고, 의뢰인들은 투자자로서 매달 일정 수익을 배분받기로 약정했습니다.
그러나 헬스클럽 영업이 부진해지자 운영을 맡았던 동업자는 의뢰인들과의 상의 없이 임대인과 임대차 계약을 합의 해지했습니다. 이 과정에서 그는 연체 차임뿐만 아니라 자신의 개인적인 사업상 채무까지 보증금에서 공제하는 것에 동의했고, 임대인은 이를 근거로 의뢰인들에게 보증금 대부분을 돌려줄 수 없다고 통보했습니다.
1. 쟁점과 법원의 판단
핵심 쟁점은 공동임차인 중 1인이 다른 임차인들의 동의 없이 보증금 처분에 관해 임대인과 맺은 합의가 나머지 임차인들에게도 효력을 미치는지 여부였습니다. 임대인 측은 식당 운영에 관한 모든 권한을 위임받은 동업자가 보증금 정산에 관한 대리권도 가졌다고 주장했습니다.
이에 저희는 다음과 같은 점을 적극적으로 변론했습니다.
1) 내부 동업 관계와 외부 임대차 계약의 분리: 의뢰인들과 동업자 간의 관계는 내부적인 조합 관계에 해당하며, 식당 운영에 관한 권한을 위임했을 뿐 공동임차인의 고유 권리인 보증금반환채권을 처분할 권한까지 위임한 것은 아니라는 점을 명확히 했습니다.
2) 보증금반환채권의 불가분성: 공동임차인의 보증금반환채권은 성질상 나눌 수 없는 불가분채권에 해당합니다. 따라서 임차인 전원의 동의가 없는 한, 임대인은 임차인 중 1인과의 합의만으로 보증금에서 임대차와 직접 관련 없는 채무까지 임의로 공제할 수 없습니다.
3) 대리권 부존재: 동업자가 의뢰인들을 대리하여 보증금 공제에 합의할 어떠한 대리권도 수여받은 사실이 없음을 입증했습니다.
재판부는 저희의 주장을 받아들여, 공동임차인 중 1인과 임대인 간의 공제 합의는 다른 공동임차인인 의뢰인들에게 효력이 없다고 판결했습니다. 그 결과, 임대인은 연체 차임 등 임대차 계약과 직접 관련된 금액만을 공제한 나머지 보증금 전액과 지연손해금을 의뢰인들에게 지급하라는 판결을 받을 수 있었습니다.
2. 동업자이자 공동임차인 분쟁에서 꼭 명심해야 할 사항
공동임차인으로서 동업 계약을 체결할 때는 각자의 권리와 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히 보증금과 같은 핵심적인 자산의 처분에 관해서는 반드시 전원의 동의를 거치도록 약정하고, 동업자 중 1인이 독단적으로 법률행위를 하지 않도록 주의해야 합니다. 만약 유사한 분쟁으로 소중한 보증금을 잃을 위기에 처하셨다면, 즉시 법률 전문가와 상담하여 공동임차인으로서의 정당한 권리를 되찾으시길 바랍니다. 저희 법무법인은 풍부한 경험과 법리를 바탕으로 의뢰인의 재산을 지키는 든든한 조력자가 되어드리겠습니다.
아래에서는 2인 동업계약에서 분쟁이 발생한 경우 동업계약을 정리하고 정산하는 방법과 노하우에 대한 팁을 담은 칼럼을 소개해드리겠습니다.
만약 본 글을 읽고 추가로 궁금한 사항이 있으시거나 현재 동업분쟁, 공동임차인 분쟁으로 인해 고민 중인 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
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