건물 통행방해, 통행권 전문 변호사는 이렇게 해결합니다

건물 출입로는 막는 인접 사도 소유자의 통행방해행위 대처방법

Nov 16. 2025

최근 저희 법률사무소는 수십 년간 통행로로 이용해 온 토지의 소유자가 바뀌면서 통행금지 소송을 당한 의뢰인을 성공적으로 대리하였습니다.

의뢰인은 한 상가 건물의 소유자였습니다. 이 건물 이용자들은 건물 신축 당시부터 약 10년간 인접한 토지의 일부를 주된 통행로로 사용해 왔습니다. 그런데 최근 이 인접 토지를 새로 매입한 소유자가 나타나 자신의 소유권을 주장하며, 의뢰인을 포함한 건물 이용자들에게 "더 이상 내 땅을 통행하지 말라"며 통행금지 및 부당이득 반환을 구하는 소송을 제기했습니다. 수십 년간 평온하게 이용하던 통행로가 하루아침에 막힐 위기에 처한 의뢰인은 저희 사무실을 찾아오셨습니다.

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1. 주위토지통행권 인정 여부

상대방의 통행금지 주장에 맞서, 저희는 우선 의뢰인에게 주위토지통행권이 인정될 수 있는지를 검토했습니다. 주위토지통행권이란, 어떤 토지가 타인의 토지에 둘러싸여 공로(公路)로 연결되는 통로가 없는 경우, 그 주위 토지를 통행할 수 있는 민법상 권리를 말합니다. 이 권리가 인정되면 토지 소유자의 의사와 무관하게 합법적으로 통행할 수 있습니다.

하지만 이 사건에서 주위토지통행권이 인정되는 것은 만만치 않아 보였습니다.

일단 의뢰인의 건물 부지는 분쟁이 된 통행로 외에도 다른 방향으로 공로에 접하고 있었습니다. 즉, 완전히 고립된 '맹지'가 아니었습니다.또한 주위토지통행권은 기존 통로가 있더라도 그것이 제 기능을 못 할 경우 예외적으로 인정될 수 있지만, 단순히 '더 편리하다'는 이유만으로는 새로운 통행권을 주장할 수 없습니다. 특히 설령 건물 구조상 출입이 다소 불편하더라도 공로 방향으로 출입구를 내거나 충분한 공간을 확보하지 않은 것을 이유로 타인의 토지에 대한 통행권을 주장하기는 어렵다고 판단한 것입니다.

이처럼 주위토지통행권의 인정 요건은 매우 엄격하며, 다른 길이 조금이라도 있다면 인정받기 쉽지 않습니다.

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2. 통행 방해의 가능성: 권리남용 법리로 방어

주위토지통행권이 인정되지 않는 상황에서, 저희는 상대방의 '통행금지 청구' 자체가 권리남용에 해당하여 허용될 수 없다는 점을 집중적으로 주장했습니다. 권리남용이란, 형식적으로는 정당한 권리 행사처럼 보이지만, 실질적으로는 오직 상대방에게 고통을 줄 목적이 크고 사회질서에 위반될 때 그 권리 행사를 막는 법 원칙입니다.

통행로는 건물 사용승인 무렵부터 약 10년 이상 인근 주민과 불특정 다수가 아무런 제약 없이 이용해 온 사실상의 도로였습니다. 상대방의 전(前) 소유자는 과거 빌딩신축 당시, 해당 토지를 통행로로 사용하는 것을 명시적으로 승낙한 바 있었습니다. 상대방은 이러한 오랜 이용 현황과 소유권에 제약이 있다는 사실을 충분히 알고 토지를 취득했다고 보았습니다.

그리고 통행을 금지할 경우 의뢰인을 포함한 건물 이용자들이 겪게 될 불편과 혼란은 매우 큰 반면, 통행을 허용하더라도 상대방의 소유권 행사에 중대한 침해가 발생하지는 않았습니다. 결론적으로 오랜 기간 다수의 통행에 제공된 토지의 소유권을 새로 취득한 자가 그 사정을 알면서도 통행을 금지하는 것은, 실질적 이익 없이 상대방에게 고통만 가하는 행위로서 권리남용에 해당하여 허용될 수 없다고 판단했습니다.

부동산 소유권은 강력한 권리이지만 절대적인 것은 아닙니다. 만약 유사한 분쟁으로 고민하고 계신다면, 토지의 역사, 이용 현황, 양측의 이해관계를 종합적으로 분석하여 법리적으로 대응해야 합니다. 부동산 분쟁은 초기부터 전문가의 조력을 받아 최적의 전략을 수립하는 것이 중요합니다.