도로사용승낙서 작성 후 사도소유자가 바뀐 경우라면

도로사용승낙서를 바뀐 사도소유자에게도 주장할 수 있을까

Nov 27. 2025

오늘 저희 법률사무소에는 수심이 가득한 얼굴의 한 의뢰인이 찾아오셨습니다. 수십 년간 문제없이 사용해온 내 집 앞 통행로가 하루아침에 담장으로 막혀버렸다는 황당하고도 막막한 이야기였습니다.

상담 내용

"이웃과 좋게 합의해서 토지사용료도 꾸준히 지급하며 길을 써왔습니다.

그런데 얼마 전 그 이웃이 땅을 팔고 이사를 갔고, 새로 들어온 주인이 자기는 그런 약속을 한 적이 없다며 길을 막아버렸습니다. 건축 허가까지 받은 집인데, 이제는 차가 들어갈 수도 없게 됐습니다.

제가 이 길을 계속 사용할 권리는 없는 건가요?"

결론부터 말씀드리자면, 새로운 토지 소유주에게도 통행권을 주장하며 길을 다시 열 수 있는 가능성이 매우 높습니다. 이는 최근 저희 법률사무소에서 치열한 다툼 끝에 최종 승소를 이끌어낸 ‘약정 통행권의 승계’ 사건의 법리와 정확히 일치하기 때문입니다.

1. ‘도로사용승낙서’, 왜 새로운 주인에겐 안 통할까?

많은 분들이 오해하시는 지점입니다. 이전 토지주와 작성한 ‘도로사용승낙서’나 구두 약정은 기본적으로 ‘채권 계약’의 성격을 갖습니다. 이는 계약을 맺은 ‘당사자 사이’에서만 효력이 있다는 의미입니다. 따라서 토지가 제3자에게 매매, 증여, 상속 등으로 넘어가면 새로운 소유주는 이전 주인의 약속에 얽매이지 않는 것이 원칙입니다. 이것이 바로 새로운 토지주들이 “나는 동의한 적 없으니 길을 막겠다”고 주장하는 법률적 근거입니다.

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2. 새로운 주인에게도 통행권을 주장할 수 있는 예외적인 경우

하지만 약정통행권의 당사자가 아닌 경우에도 예외적으로 새로운 사오 소유자에게 통행권을 주장할 수 있는 경우가 존재합니다. 즉 토지를 새로 취득한 사람이 기존에 통행로로 사용되고 있었다는 사실을 알았거나, 알면서도 이를 용인한 상태에서 토지를 취득했다면 통행을 방해해서는 안 된다고 보아야 합니다. 즉, 새로운 소유주가 아래와 같은 사실을 인지하고 토지를 매입했다면, 이는 기존의 통행권을 ‘묵시적으로 승인’한 것으로 볼 수 있다는 것입니다.

새로운 사도 소유자에게 기존 도로사용승낙 약정의 효력을 주장하기 위해서는 아래와 같은 요건이 필요합니다.

물리적 현황: 누가 봐도 통행로로 사용되는 부분이 명확히 존재함

사용 사실 인지: 매입 전 현장 답사 등을 통해 해당 통행로를 다른 사람이 사용 중인 것을 목격함

기타 정황: 매매 계약 과정에서 중개인이나 전 주인으로부터 통행로 관련 내용을 구체적으로 전달받음

3. 상담 의뢰인께 제시한 법률적 솔루션

저희는 상담을 요청하신 의뢰인께 위 법리를 상세히 설명해 드리고, 다음과 같은 점들을 집중적으로 확인하여 법적 대응을 준비해야 한다고 조언했습니다.

1) 객관적 증거 확보

과거부터 통행로로 사용해온 사실을 입증할 항공사진, 로드뷰 캡처

새로운 토지주가 매입 전 현장을 둘러봤다는 증언이나 정황

이전 토지주에게 대가를 지급한 이체 내역 등 (사용 권리의 근거)

2) 내용증명 발송

묵시적 승인 법리에 근거하여 통행을 방해해서는 안 된다는 점과, 담장 등 방해물 철거를 정식으로 요구하는 내용증명을 발송하여 상대방의 의사를 재확인하고 추후 소송에 대비

3) 통행방해금지 가처분 및 본안소송

상대방이 불응할 경우, 즉시 통행방해금지 가처분을 신청하여 길을 다시 열고, 본안소송을 통해 통행권이 있음을 법원으로부터 명확히 확인받아야 함

토지 소유권이 바뀌었다는 이유만으로 수십 년간 이어져 온 통행권이 하루아침에 부정될 수는 없습니다. 법원은 단순히 계약서의 문구만이 아닌, 권리 위에 잠자는 자가 아닌 신의성실의 원칙에 따라 구체적 타당성을 중요하게 고려합니다. 비슷한 분쟁으로 고통받고 계시다면 주저하지 마십시오.