다른 임차인들과 관계에서 소액임차인의 최우선변제권 문제
다른 임차인들과의 관계에서 소액임차인의 최우선변제권을 주장할 수 있을까
소액임차인이라고 해서 항상 최우선변제를 받는 것은 아닙니다.
1. 소액임차인의 최우선변제권조건
임차한 건물이 경매에 넘어갔을 때, '소액임차인'이라면 주택임대차보호법상 최우선변제권을 통해 보증금 중 일정액을 다른 어떤 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있다는 사실은 널리 알려져 있습니다. 많은 분들이 이 제도만 믿고 보증금이 안전할 것이라고 생각합니다.
하지만 최우선변제권의 조건이 항상 나에게 유리하게, 그리고 동일한 기준으로 적용되는 것은 아니라는 사실을 알고 계셨나요? 특히 나보다 먼저 설정된 근저당권이나 다른 임차인이 존재하는 다가구주택의 경우, 문제는 훨씬 복잡해집니다. 실제로 최신 법령에 따른 최우선변제금액만 믿고 있다가 배당 과정에서 예상치 못한 손해를 보는 임차인들이 많습니다.
2. 소액임차인이 최우선변제권 조건과 기준
대법원은 이와 관련된 매우 중요한 판결을 내놓았습니다(대법원 2017다48300 판결). 이 사건은 경매에 넘어간 한 다가구주택의 배당금을 두고 벌어진 소송이었습니다. 이 주택에는 ① 아주 오래전에 설정된 은행의 '근저당권', ② 그 이후 전입신고와 확정일자를 받은 '원고 임차인', 그리고 ③ 원고보다 나중에 계약했지만 '소액임차인'에 해당하는 '여러 명의 피고 임차인들'이 있었습니다.
문제의 핵심은 주택임대차보호법 시행령이 여러 차례 개정되면서 최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 기준과 그 액수가 계속 상향되었다는 점입니다. 경매 절차에서 배당 법원은 가장 최신 시행령을 기준으로 소액임차인인 피고들에게 증액된 최우선변제금을 모두 배당했습니다. 그러자 확정일자 순서대로라면 피고들보다 앞서 보증금 전액을 받을 수 있었던 원고 임차인은 배당금을 거의 받지 못하게 되었습니다. 원고는 이 배당에 이의를 제기했습니다.
3. 최우선변제권의 상대적 효력
이에 대해 우리 법원은 최우선변제권이 '누구와의 관계에서' 주장하는지에 따라 그 범위와 기준이 달라지는 '상대적 효력'을 갖는다고 명확히 판시하였습니다. 즉, 소액임차인의 최우선변제권 조건은 절대적인 기준 하나만으로 결정되지 않는다는 것입니다.
선순위 근저당권자와의 관계: 소액임차인은 자신보다 먼저 설정된 근저당권자에 대해서는, 그 근저당권 설정 당시 시행되던 옛 주택임대차보호법 시행령에 따른 금액만큼만 최우선변제를 주장할 수 있습니다.
다른 확정일자 임차인과의 관계: 소액임차인은 다른 임차인과의 배당 순서를 정할 때에는, 해당 임차인이 확정일자를 받아 우선변제권을 취득할 당시 시행되던 시행령을 기준으로 최우선변제금액이 결정됩니다.
결론적으로, 소액임차인이라 할지라도 무조건 최신 법령에 따른 최대한의 금액을 보장받는 것이 아닙니다. 등기부등본에 기재된 모든 권리(근저당권 등)의 설정 시점과 다른 임차인들의 확정일자 취득 시점 등을 종합적으로 분석하여, 각 권리자와의 관계에서 내가 얼마를 우선적으로 변제받을 수 있는지 개별적으로 따져보아야 합니다.
이러한 복잡한 권리 분석과 배당이의 소송은 일반인이 혼자 진행하기 매우 어렵습니다. 법률 전문가의 정밀한 진단과 조력이 필수적입니다. 본인의 최우선변제권 조건을 정확히 파악하고 소중한 보증금을 온전히 지키고 싶으시다면, 주저하지 마시고 저희 법률사무소에 방문하여 상담받아 보시길 권합니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 최우선변제권조건과 소액임차인의 배당가능성에 대한 상담 문의가 하루에도 2~3건 이상 들어오고 있는 관계로 바로 상담은 어려울 수 있습니다.미리 상담 예약을 해주시면 순차적으로 상담을 도와드리고 있습니다.
