가계약금 배액배상, 매도인이라면 이렇게 대처해야 합니다
가계약금 배액배상소송에서 받은 돈만 돌려줄 수 있을까?
"아니, 변호사님. 저는 계약을 깰 생각이 전혀 없었습니다.
대출금 상환 계획 때문에 중도금 날짜나 비율을 좀 조정한 것뿐인데,
갑자기 매수인이 '계약 파기'라며 가계약금 배액배상 소송을 걸어왔습니다. 너무 억울합니다."
최근 부동산 매매 과정에서 이런 하소연을 하시는 매도인분들이 부쩍 늘었습니다. 좋은 조건으로 거래를 마무리 짓기 위해 상대방과 '협의'하는 과정이었을 뿐인데, 어느새 '일방적으로 계약을 파기한 사람'으로 몰려 거액의 배상금을 요구받는 상황. 마른하늘에 날벼락 같으실 겁니다.
오늘 저희 법률사무소에서는, 최근 저희가 다룬 상담사례를 바탕으로 매도인이 '가계약금 배액배상' 책임을 지지 않아도 되는 경우는 무엇인지, 억울한 소송에 어떻게 대응해야 하는지 명쾌하게 알려드리겠습니다.
1. 사건의 재구성: 선의의 협상, 악의적 소송으로 돌아오다
상담을 오신 의뢰인(매도인)의 사연은 참으로 억울하였습니다. 의뢰인은 자신의 아파트를 매도하기로 하고, 매수인으로부터 가계약금을 받았습니다. 당시 공인중개사가 "계약 파기 시 매도인은 배액배상, 매수인은 가계약금 포기"라는 문자를 양측에 보낸 사실도 있었습니다.
문제는 정식 계약서 작성을 위한 협의 과정에서 발생했습니다. 의뢰인은 기존 주택담보대출 상환 등을 위해 중도금 비율을 40%로 받고 싶다는 의견을 제시했습니다. 하지만 매수인은 10%만 지급하겠다며 완강히 버텼고, 양측의 의견이 좁혀지지 않자 결국 계약은 무산되었습니다. 그러자 매수인은 "매도인이 무리한 요구를 하여 계약이 깨졌다"며, 의뢰인에게 가계약금 8,000만 원은 물론 위약금 8,000만 원까지 총 1억 6,000만 원을 지급하라는 소송을 제기한 것입니다
2. 가계약금 배액배상 소송에서 매도인에게 유리하게 주장할 수 있는 핵심논리
결론적으로, 이 사건의 경우에는 매도인에게 유리한 상황으로 판단하였습니다. 즉, 매도인은 받았던 가계약금 8,000만 원만 돌려줄 뿐, 추가적인 배상 책임은 없다고 볼 수 있는 것입니다. 그 핵심논리는 아래와 같습니다.
1) 핵심 논리 1: '중개사 문자'가 곧 '당사자 간 합의'는 아니다.
법원은 위약금과 같은 계약의 중요 사항은 당사자 간의 명백한 의사 합치가 있어야 한다고 봅니다. 단순히 공인중개사가 보낸 문자 메시지에 대해 매도인이 즉시 이의를 제기하지 않았다고 해서, 그 위약금 조항에 '명백히 동의'했다고 단정할 수는 없습니다. 즉, 매수인 측에서 "당신도 이 문자를 받았으니 배액배상에 동의한 것 아니냐"고 주장하더라도, 매도인이 직접 그 조항에 동의 의사를 표시한 적이 없다면 법적 구속력을 인정받기 어렵다는 주장이 가능할 수 있습니다.
2) 핵심 논리 2: '협상 결렬'은 '일방의 귀책사유'가 아니다.
중도금 지급 방법이나 시기 등은 계약의 중요한 부분으로, 이에 대해 양 당사자가 의견을 조율하는 것은 계약 체결 과정에서 당연히 이루어지는 '협상'의 일부입니다. 매도인이 제안한 중도금 40%라는 조건이 거래 관행상 이례적이거나 매수인이 도저히 받아들일 수 없는 '비합리적인' 조건이라고 보기도 어려웠습니다.
오히려 매도인 측은 협상이 결렬될 조짐을 보이자 중도금 비율을 20%로 낮추어 수정 제안까지 하는 등 계약 성사를 위해 노력한 정황이 있었습니다.
이러한 점들을 종합해 볼 때, 이 사건을 '어느 한쪽의 일방적인 잘못으로 인한 계약 파기'가 아니라, '계약의 세부 조건에 대한 합의에 이르지 못한 협상 결렬'로 볼 수 있는 것으로 판단하였습니다. 따라서 매수인 측이 주장하는 '매도인의 귀책사유'를 인정하지 않을 것으로 보였고 가계약금 배액배상 책임 또한 없을 것으로 예상되었습니다.
3. 전문가의 조언: '가계약금 배액배상' 소송을 당했다면?
혹시 위 사례와 같이 억울하게 가계약금 배액배상 소송을 당하셨다면, 절대 당황하여 섣불리 합의하거나 상대방의 요구를 들어주어서는 안 됩니다. 다음 세 가지를 반드시 기억하고 대응하시기 바랍니다.
1) '귀책사유'가 없음을 명확히 하십시오: 계약이 무산된 것이 나의 일방적인 변심이나 고의적인 파기가 아니라, 양측이 합의에 이르지 못한 '협상 결렬'임을 명확히 주장해야 합니다.
2) 모든 협상 과정을 증거로 확보하십시오: 매수인, 공인중개사와 주고받은 문자 메시지, 통화 녹음 등 계약 조건을 조율하기 위해 노력했던 모든 과정을 증거로 확보하는 것이 매우 중요합니다.
3) 즉시 법률 전문가와 상담하십시오: '가계약금 배액배상' 소송은 법리적 주장이 매우 첨예하게 대립하는 분야입니다. 소장을 받았다면 즉시 부동산 전문 변호사를 찾아 사실관계를 설명하고, 확보된 증거를 바탕으로 법리적으로 어떻게 방어해야 할지 전략을 수립해야 합니다.
부동산 거래 과정에서 발생하는 분쟁은 큰 금액이 오고 가기에 더욱 신중한 대응이 필요합니다. 억울하게 '계약 파기자'로 몰려 부당한 배상 책임을 질 위기에 처해 있다면, 더 이상 혼자 고민하지 마시고 부동산 전문 문석주 변호사를 찾아주십시오. 수많은 부동산 분쟁을 성공적으로 수행한 경험을 바탕으로, 여러분의 정당한 권리를 지켜드리겠습니다.
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