임대인의 계약갱신청구권 거부시 대처법 핵심정리
계약갱신 거부 후 제3자에게 다시 임대하거나 매도한 경우
제가 들어와 살거니까 죄송하지만 나가주세요.
안녕하세요, 법률사무소 솔루션입니다.
최근 '전월세' 문제, 특히 계약갱신청구권과 관련된 상담 문의가 급증하고 있습니다. 임차인에게는 소중한 주거 안정권이, 임대인에게는 재산권이 걸린 문제이기에 갈등이 첨예하게 나타나는 분야이기도 합니다.
오늘은 저희 법률사무소에 실제 상담을 오셨던 한 의뢰인의 사례를 통해, 임대인이 '실거주'를 이유로 계약갱신청구권을 거부했지만 그 주장이 허위로 의심될 때 어떻게 대처해야 하는지 구체적으로 짚어보겠습니다.
1. 상담 내용: 계약갱신청구권거부 억울함을 호소하신 의뢰인
"변호사님, 2년 계약이 끝나서 계약갱신을 요구했습니다. 그런데 집주인이 직접 들어와 살겠다며 집을 비워달라고 하더군요. 법에 그렇게 되어있다고 하니 어쩔 수 없이 비싼 이사 비용과 중개수수료를 물어가며 겨우 새집을 구해 나왔습니다. 그런데 얼마 전에 확인해보니, 다른 세입자가 살고 있었습니다. 너무 억울합니다."
얼마 전 저희 사무실을 찾아온 의뢰인 A씨의 이야기입니다. A씨는 임대인 B씨의 말을 믿고 이사를 했지만, B씨가 실거주 약속을 어기고 새로운 임차인과 더 높은 금액으로 계약한 사실을 알게 된 후 큰 배신감과 금전적 손해를 입었다며 억울함을 토로하셨습니다.
2. 임대인의 '실거주 주장' 계약갱신청구권거부, 어떻게 거짓임을 밝힐까?
이번 상담의 핵심은 임대인의 계약갱신청구권거부를 위한 '실거주' 주장이 거짓이었음을 객관적으로 입증하고, 이를 근거로 A씨가 입은 손해를 배상받을 수 있는지였습니다.
주택임대차보호법은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인의 계약갱신청구권거부의 정당한 사유로 인정합니다. 하지만 이를 악용하여 임차인을 내보낸 뒤 새로운 임차인과 더 높은 임대료로 계약하는 사례가 바로 이번과 같은 문제입니다. 따라서 임대인의 주장이 '허위'였음을 증명하는 것이 소송의 승패를 가르는 관건이 됩니다.
3. 법이 보장하는 계약갱신청구권거부에 대한 임차인의 권리와 손해배상 책임
주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항은 이러한 경우를 대비해 임차인을 보호하는 규정을 명확히 두고 있습니다. 요약하면, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
이때 '정당한 사유'란 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 해외 주재원으로 파견되는 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사정을 의미하며, 임대인이 이를 입증해야 합니다.
4. 문석주 변호사의 솔루션 : 계약갱신청구권거부 증거 확보부터 손해배상액 산정까지
저희는 의뢰인 A씨에게 다음과 같은 법적 대응 방안을 제시해 드렸습니다.
첫째, 증거 확보 방안입니다.
1) 확정일자 정보 열람: 동사무소 등에서 해당 주택의 확정일자 정보를 열람하여 새로운 임차인의 전입 사실과 임대차 계약 내용을 확인합니다.
2) 기타 증거: 임대인과 주고받은 문자 메시지, 통화 녹음 등 '실거주'를 이유로 갱신을 거절한 내용이 담긴 모든 자료를 확보합니다.
둘째, 손해배상액 산정입니다. 법률은 아래 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 정하고 있습니다.
1) 갱신 거절 당시 월차임 3개월분에 해당하는 금액
2) (새로운 임차인에게 받은 환산월차임 - 기존 환산월차임) × 24개월에 해당하는 금액
3)갱신거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액 (이사비, 중개수수료 등)
저희는 A씨의 사례에서 실제 지출된 이사 비용과 중개수수료를 '실제 손해액'으로 주장하여 배상받는 것이 가장 유리하다고 판단했습니다.
5.부당한 계약갱신청구권 거부, 법적으로 대응할 수 있습니다.
'집주인이 실거주한다는데 별수 있겠어'라며 지레 포기하고 이사부터 결정하는 경우가 많습니다. 하지만 임대인의 계약갱신청구권 거부가 부당하다고 의심된다면, 더 이상 혼자 고민하지 마십시오. 법은 여러분의 주거권을 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다.
저희 법률사무소는 지금까지 수천건의 상담과 사건 처리에 대한 풍부한 경험과 법률 전문성을 바탕으로 여러분의 편에서 정당한 권리를 되찾아 드리겠습니다.
만약 본 글을 읽고 더 궁금한 점이 있으시거나 현재 계약갱신청구권거부 문제로 소송이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락 주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 모든 상담은 대표변호사인 제가 직접 진행하고 있기 때문에 미리 상담예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.
