전세갱신권 부당거절, 손해배상을 얼마나 받을 수 있을까
집주인이 전세갱신권 거절 후 실거주하지 않은 경우 손해배상액은
얼마 전, 저희 법률사무소에 다급한 목소리의 의뢰인 한 분이 찾아오셨습니다. 전세 계약 만료를 앞두고 안정적인 주거 생활을 위해 ‘전세 갱신권(계약갱신요구권)’을 행사했지만, 집주인으로부터 "아들이 직접 들어와 살아야 하니 집을 비워달라"는 답변을 받았다고 합니다. 의뢰인은 아쉬운 마음을 뒤로하고 부랴부랴 새집을 구해 비싼 이사 비용과 중개수수료를 치르며 이사했습니다.
그런데 얼마 후, 우연히 확인해 본 이전 집에는 집주인의 아들이 아닌 새로운 세입자가, 그것도 훨씬 높은 보증금을 내고 살고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 의뢰인은 집주인에게 속았다는 생각에 분하고 억울한 마음을 감출 수 없었습니다. 과연 이런 경우, 법적으로 구제받을 방법은 없는 걸까요?
1. 전세갱신권 거절 집주인의 거짓말, 명백한 불법행위입니다.
결론부터 말씀드리자면, 집주인의 이러한 행위는 명백한 불법행위이며, 임차인은 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 1회에 한하여 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없는데, 가장 흔한 거절 사유가 바로 ‘임대인 또는 그의 직계존비속(부모, 자녀 등)이 실제 거주하려는 경우’입니다
하지만 만약 이것이 거짓이라면 어떻게 될까요? 우리 법원은 실거주 의사가 없음에도 허위로 실거주를 주장하여 임차인의 계약갱신요구권을 침해하는 행위를 주택임대차보호법 위반이자 민법 제750조에 따른 불법행위로 보고 있습니다. 최근 판례는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 법정책임과 민법상 불법행위책임이 모두 성립할 수 있다고 명시하여 임차인의 권리를 두텁게 보호하는 추세입니다.
2. 전세갱신권 손해배상, 어디까지 받을 수 있을까요?
손해배상 범위는 임차인에게 가장 중요한 문제입니다. 주택임대차보호법은 이 경우를 대비해 구체적인 손해배상액 산정 기준을 마련해두었습니다 다음 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 청구할 수 있습니다.
1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액
특히 2번 기준에 주목할 필요가 있습니다. 최근 전세가 급등 시기에는 이 기준에 따른 손해배상액이 수천만 원에 이르는 경우도 많습니다. 예를 들어, 기존 환산월차임이 100만 원이었는데 집주인이 새로운 세입자에게 환산월차임 250만 원을 받았다면, 그 차액인 150만 원의 2년분, 즉 3,600만 원(=150만 원 × 24개월)을 청구할 수 있는 것입니다.
또한, 위 법정 손해배상과 별개로, 집주인의 불법행위로 인해 어쩔 수 없이 이사하면서 발생한 이사비와 부동산 중개수수료 역시 통상손해로 인정받아 배상받을 수 있다는 것이 법원의 입장입니다
3. 법원은 '진짜 실거주 의사'를 어떻게 판단할까요?
소송에서 가장 중요한 쟁점은 '갱신 거절 당시 집주인에게 정말 실거주 의사가 있었는가'입니다. 단순히 "그때는 살려고 했는데, 사정이 바뀌었다"는 식의 변명은 통하지 않습니다. 법원은 임대인의 주장이 진실한지를 매우 엄격하게 판단하며, 이에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다
판례에 따르면 법원은 다음과 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 실거주 의사의 진정성을 판단합니다
임대인의 주거 상황 (다른 주택을 소유하고 있는지 등)
갱신 거절 전후 임대인의 언행 (예: 처음에는 보증금 증액을 요구하다가 갑자기 실거주를 주장)
기존 주거지에서 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용
갱신 거절 사유와 모순되는 행동 (예: 갱신 거절 직후 제3자에게 임대 광고)
자녀의 학군, 직장 이전 등 실거주가 필요한 합리적인 이유의 존재 여부
만약 임대인이 다른 집을 소유하면서 굳이 해당 주택에 들어와 살 특별한 이유를 대지 못하거나, 이사를 준비한 흔적이 전혀 없는 등 주장에 신빙성이 떨어진다면, 법원은 실거주 의사가 없었다고 판단할 가능성이 높습니다
4. 맺음말: 전세갱신권은 세입자의 소중한 권리, 포기하지 마세요.
집주인의 부당한 전세갱신권 거절로 인해 하루아침에 주거의 안정을 잃고 경제적, 정신적 피해까지 입는 것은 매우 억울한 일입니다. 하지만 법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다.
만약 위 상담 사례와 비슷한 상황에 부딪치셨다면, 섣불리 포기하지 마십시오. 가장 먼저 집주인과의 대화 내용(문자, 통화 녹음 등)을 확보하고, 이사 후에는 이전 주소지의 전입세대열람 및 확정일자 정보를 확인하여 임대인의 실제 거주 여부나 새로운 임대차 계약 체결 사실을 증거로 확보하는 것이 중요합니다.
부당한 '거짓 실거주' 통보로 인해 당신의 소중한 전세 갱신권을 침해당했다면, 지금 바로 법률 전문가와 상담하여 당신의 정당한 권리를 되찾으시길 바랍니다. 저희 법률사무소가 든든한 조력자가 되어드리겠습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 전세갱신권 부당거절 문제와 관련하여 매일 1~2건의 상담문의 전화가 오고 있고 모든 상담은 대표변호사인 제가 직접 진행하고 있습니다. 따라서 순차적으로 상담을 잡고 있는 점 양해 부탁드립니다.