현황도로 소유자는 언제나 길을 내주어야 하나요?
현황도로 소유자의 합법적인 권리행사 방법
안녕하세요. 부동산, 상속 사건에 대해서만 상담을 진행하고 사건을 수임하는 법률사무소 사람과터전 입니다.
어느 날 갑자기 이웃으로부터 자신의 토지를 통행로로 사용하게 해달라는 내용의 소송을 당해 당혹스러운 마음에 저희 사무소를 찾아주시는 분들이 많습니다.
물론, 타인의 토지에 둘러싸여 공로로 출입할 방법이 전혀 없는 '맹지'의 효용을 위한 '주위토지통행권'은 민법이 보장하는 정당한 권리입니다(민법 제219조 제1항) 하지만 이 권리가 이웃 토지 소유자의 희생을 강요하며 무제한적으로 인정되는 것은 결코 아닙니다. 법원은 주위토지통행권을 매우 예외적으로, 그리고 엄격한 요건 하에서만 인정하고 있습니다.
오늘은 주위토지통행권 소송의 피고, 즉 토지 소유자의 입장에서 내 소중한 재산권을 지킬 수 있는 효과적인 법적 방어 전략을 최근 소장을 받아 상담을 한 사례와 함께 명확하게 설명드려 보겠습니다.
[상담사례]\
"변호사님, 평생 조용히 살아온 제게 소장이 날아왔습니다.
저는 제 소유의 땅에 작은 주택을 짓고 텃밭을 가꾸며 살고 있습니다.
그런데 얼마 전 옆 땅을 사들인 사람이 제게 주위토지통행권 소송을 제기했습니다.
자신의 땅으로 들어가는 다른 좁은 길이 있기는 한데, 앞으로 대형 펜션을 지을 계획이라며 제 땅의 한가운데를 가로질러 4m 폭의 넓은 도로를 내달라는 겁니다.
제 땅은 두 동강이 나고, 주택 바로 옆으로 차들이 지나다니게 생겼습니다.
이웃의 사업 편의를 위해 제 재산권을 이렇게 침해당해야만 하는 건가요?
정말 억울하고 잠이 오지 않습니다."
1. 사도 소유자의 제1방어 전략: "다른 길이 존재합니다"
주위토지통행권이 성립하기 위한 가장 기본적인 전제는 '그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우'입니다. 따라서 피고의 가장 강력한 첫 번째 방어 전략은 "원고에게는 이미 이용 가능한 다른 통행로가 존재한다"는 사실을 입증하는 것입니다.
대법원은 "이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다"고 명확히 판시하고 있습니다.
여기서 핵심은 '다소 불편하더라도' 실제로 통로로서 기능하고 있다면 새로운 통행권을 인정하지 않는다는 점입니다. 예를 들어, 법원은 다음과 같은 경우 원고의 청구를 기각한 바 있습니다.
1) 차량 통행은 어렵지만 사람이 걸어서 출입할 수 있는 통로가 이미 존재하는 경우
2) 기존 통행로가 비포장이고 좁아 불편하지만, 농기계 등이 출입하기에 충분한 폭이 확보되어 토지 이용 목적(농사) 달성에 지장이 없는 경우
3) 원고가 주장하는 길 외에 다른 우회적인 통행로가 존재하는 경우
따라서 소송을 당한 피고는 원고 토지로 출입할 수 있는 다른 길이 조금이라도 존재한다는 점, 그리고 그 길이 원고 토지의 '현재' 용도에 비추어 최소한의 기능을 하고 있다는 점을 사진, 영상, 현장검증 등을 통해 적극적으로 주장하고 입증해야 합니다.
2. 사도 소유자의 제2방어 전략: 통행로의 위치와 폭은 '최소한'으로
만약 원고에게 다른 통행로가 전혀 없어 주위토지통행권이 인정될 가능성이 높다 하더라도, 두 번째 방어선이 있습니다. 바로 통행로의 위치와 폭을 '필요 최소한'으로 제한하는 것입니다.
민법 제219조 제1항 단서는 통행권이 인정되더라도 "이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다"고 규정하여 피통행지 소유자(피고)의 권리를 보호하고 있습니다. 법원은 이 원칙에 따라 다음과 같이 판단합니다.
1. 통행로의 위치: 여러 개의 통행로 후보지가 있다면, 피고 소유 토지의 효용을 가장 적게 침해하고 손해가 가장 적은 곳으로 정해야 합니다. 예를 들어, 토지의 중앙을 관통하는 것이 아니라 가장자리를 통과하는 방법이 우선적으로 고려되어야 합니다.
2. 통행로의 폭: 통행로의 폭은 통행권자의 토지의 '현재' 용법에 따른 이용 범위에서 인정되는 것이지, '장래의 이용상황'까지 미리 대비하여 정할 것은 아닙니다. 즉, 상담사례처럼 현재 텃밭으로 쓰고 있는 땅에 "앞으로 펜션을 지을 것이니 4m 도로를 내달라"는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 현재 텃밭 경작에 필요한 경운기나 소형 트럭이 다닐 수 있는 폭(예: 2~3m)으로 제한되어야 한다고 강력히 주장해야 합니다.
3. 주거의 평온 보호: 특히 통행로가 피고의 주택과 너무 가까워 사생활의 평온과 안전을 침해할 우려가 있다면, 법원은 이를 중요한 요소로 고려하여 통행권 자체를 인정하지 않거나 범위를 엄격히 제한합니다.
3. 내 재산권, 통행권 전문변호사와 함께 당당하게 지켜야
주위토지통행권 소송은 '이웃 좋자고 내 재산권을 희생해야 하는' 억울한 소송이 아닙니다. 우리 법은 '필요성'과 '손해의 최소화'라는 엄격한 잣대를 통해 양측의 이해관계를 합리적으로 조절하고 있습니다.
만약 위 상담사례와 같이 부당한 요구를 담은 소장을 받으셨다면, 감정적으로 대응하기보다 즉시 법률 전문가를 찾아 침착하게 법적 방어 전략을 수립해야 합니다. ▲대체 통행로의 존재 입증, ▲원고 주장의 편의성 반박, ▲손해 최소화 주장 등 오늘 설명해 드린 전략들을 통해 여러분의 소중한 재산권을 당당하게 지켜내시길 바랍니다.
아래 상담 사례는 사도 소유자가 인근 도로 사용자들에게 통행료 청구를 해서 직접 통행료 추심까지 마친 사례입니다. 사도 소유자로서 권리를 행사할 수 있는 방법에 대해 아래 글을 추가로 읽어 보신다면 앞으로 추가 대응을 하실 때 큰 도움이 되실 수 있을 것이라고 확신합니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222590402607