공동명의 건물, 억울하게 월세반환금 소송을 당했다면
다른 형제들로부터 월세반환금 청구소송을 당한 피고를 대리하여 승소한 사례
지난 10년간 300건 이상의 부동산 사건을 성공적으로 수행한 부동산 전문 변호사입니다.
부동산을 둘러싼 분쟁은 매우 다양하지만, 그중에서도 공유 관계에 있는 부동산의 수익 분배 문제는 특히 까다롭고 감정적인 소모가 큰 사안입니다. 최근 공유 부동산의 임대수익과 관련하여 거액의 월세반환금을 청구 당했으나, 저희 법률사무소의 치밀한 법리 분석과 전략적인 변론을 통해 전부 승소한 사례가 있어 소개해 드리고자 합니다.
[상담사례]
어느 날 저희 사무실에 한 중년 남성 고객이 다급한 표정으로 찾아오셨습니다. 의뢰인은 수년 전 형제들과 함께 상가 건물을 공동으로 상속받았는데, 다른 형제들은 건물 관리에 전혀 관여하지 않아 의뢰인이 전적으로 상가를 관리하며 임대해왔다고 합니다.
그런데 최근 다른 공유자 중 한 명이 내용증명과 함께 ‘그동안의 임대수익 중 자신의 지분에 해당하는 돈을 부당이득으로 반환하라’며 수천만 원에 달하는 월세반환금 청구 소송을 제기했다는 것이었습니다.
의뢰인은 홀로 건물 관리에 힘써온 것도 억울한데, 갑작스럽게 거액의 월세반환금을 지급해야 할 위기에 처했다며 답답함을 토로하셨습니다.
1. 공유물 임대수익 분배와 부당이득반환의무
민법상 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 제263조).
만약 공유자 중 일부가 다른 공유자와의 협의 없이 공유물을 배타적으로 사용하거나 임대하여 수익을 얻었다면, 이는 다른 공유자의 지분권을 침해한 것으로 보아 그 지분에 상응하는 임료 상당의 이익을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다. 따라서 원칙적으로 상대방이 의뢰인에게 제기한 월세반환금 청구는 법리적으로 타당한 부분이 있었습니다.
2. ‘상계’ 항변을 통한 반격의 실마리
상대방의 청구가 원칙적으로 타당하다고 해서 그대로 패소할 수밖에 없는 것은 아닙니다. 저희는 의뢰인과의 심도 깊은 상담을 통해 사건의 실마리를 찾을 수 있었습니다. 바로 의뢰인 역시 상대방에 대하여 ‘별개의 금전채권’을 가지고 있다는 사실이었습니다. 과거 의뢰인은 상대방에게 사업 자금을 빌려준 적이 있었고, 해당 채권을 회수하지 못하고 있었습니다.
이처럼 채무를 지고 있는 상대방에게 나 역시 별개의 채권을 가지고 있는 경우, 우리 민법은 ‘상계’라는 제도를 통해 자신의 채권과 상대방의 채권을 대등액에서 소멸시킬 것을 주장할 수 있도록 허용하고 있습니다. 즉, 의뢰인이 상대방에게 지급해야 할 월세반환금 채무와, 상대방이 의뢰인에게 변제해야 할 대여금 채무를 서로 상쇄시키는 것입니다.
3. 월세반환금, 실제로 받은 돈을 기준으로 산정됩니다
또한 중요한 것은 부당이득반환의 범위입니다. 상대방은 주변 시세가 높다는 이유로 의뢰인이 실제 받은 임대료보다 더 많은 금액을 기준으로 월세반환금을 청구하는 경우가 많습니다. 하지만 우리 법원은 부당이득반환에 있어 ‘이득’이란 ‘실질적인 이익’을 의미하므로, 공유자 1인이 부동산을 임대하고 얻은 부당이득의 범위는 실제로 수령한 차임 및 보증금의 이자 상당액을 기준으로 산정해야 한다고 보고 있습니다.
즉, 시세보다 낮은 금액으로 임대를 주었다고 하더라도 원칙적으로는 실제 수령한 임대료를 기준으로 부당이득액을 계산하는 것이 맞습니다. 만약 임대하지 않고 비어있는 공실이 있다면 그 부분에 대해서는 원칙적으로 부당이득이 발생하지 않습니다. 따라서 상대방의 과도한 청구에 대해 실제 임대차계약서 등을 근거로 반환해야 할 금액의 범위를 합리적으로 다투는 것이 매우 중요합니다.
4. 재판의 진행 및 전부 승소
저희 법률사무소는 재판 과정에서, 설령 의뢰인의 월세반환금 지급 의무가 일부 인정된다 하더라도, 실제 의뢰인은 월세에 해당하는 돈만 지급받은 것이며 건물 관리비용으로 상당액을 지출했으며 상대방에 대해 가지는 대여금 채권으로 이를 상계해야 한다고 적극적으로 항변했습니다. 치열한 법적 다툼 끝에, 재판부는 저희의 공제 및 상계 항변을 전부 받아들였습니다.
법원은, 의뢰인이 상대방에게 지급해야 할 부당이득 반환 채무(월세반환금)가 존재함을 인정하면서도, 건물 관리 비용으로 상당액이 지출된 점과 의뢰인이 가진 대여금 채권(자동채권) 역시 유효하므로 이 둘을 상계하면 오히려 의뢰인의 채권이 더 많이 남는다고 판단했습니다. 결국 상대방의 월세반환금 청구는 이유 없어 기각되었고, 의뢰인은 단 한 푼의 돈도 지급하지 않고 전부 승소할 수 있었습니다.
이 사건은 공유물 분쟁에서 상대방의 청구가 일견 타당해 보이더라도, 사건 전체를 폭넓게 분석하고 적용 가능한 모든 법적 방어 수단을 강구하는 것이 얼마나 중요한지를 보여주는 대표적인 사례입니다.