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by 옐로 Feb 16. 2023

[올림픽파크포레온] 내 멋대로 입지 분석

내 집 마련의 길

부동산 공부를 하면서 다양한 부동산 입지 조건들을 내가 생각하는 우선순위대로 정리해 보았다. 그리고 2022년 말에 올림픽파크포레온 입주자 모집 공고를 발표할 예정이라는 소식이 들리자마자 이곳이 내가 중요시하는 조건에 얼마나 부합하는지 입지 분석을 해보았다.

내가 생각하는 입지 조건 순위는 다음과 같다. 사람마다 자신의 성향이나 상황에 따라 아래 조건은 얼마든지 바뀔 수 있다고 생각하며, 다양한 곳에서 거주해 보며 나만의 조건을 완성해 보는 것이 중요하다고 생각한다.

1. 교통 및 직주 근접
2. 세대수 (1000세대 이상)
3. 마트 (대형마트, 다이소, 전통시장)
4. 자연환경 (자연재해 취약 여부, 침수, 하천 범람)
5. 공원 및 한강 접근성
6. 여가 생활 시설 (문화센터, 수영장, 도서관 등)
7. 건설사 브랜드
8. 학군 (초품아, 학원가)
9. 그 외 (병원, 주민센터, 구청, 쇼핑 시설 등)

1. 교통 및 직주 근접

이 조건은 나뿐만이 아니라 대부분의 부동산 수요자가 중요하게 생각하는 조건이다. 서울에는 강남, 여의도, 광화문에 큰 업무 지구가 있고, 이곳과의 접근성을 위해 지하철 노선 2, 3, 5, 9호선이 굉장히 중요하다

올림픽파크포레온은 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역이 지나가는 더블역세권이다. 신논현(강남)까지 21분, 여의도까지 36분, 광화문까지 32분이 걸리므로, 주요 업무 지구와의 접근성은 뛰어난 편이라고 볼 수 있다. 아쉬운 점은 9호선 둔촌오륜역이 급행역이 아니라는 것과 5호선 둔촌동역이 강동역에서 갈라지는 지선이어서 배차간격이 10~15분 정도로 긴 편이라는 것이다.

2. 세대수

세대수가 많은 대단지일수록 커뮤니티 시설이 잘되어 있고, 관리비도 줄어들 수 있다. 그리고 대단지일수록 그 지역의 대장 아파트가 되어 가격의 지표가 될 수도 있고, 소규모 아파트보다 거래가 활발한 편이다. 대단지라고 하면 대체로 1,000세대 이상을 의미하며, 500세대 이상도 꽤 큰 단지라고 할 수 있다.

올림픽파크포레온은 세대 수가 무려 12,032세대이다. 서울에서뿐만 아니라 전국에서도 가장 큰 규모의 단지라고 할 수 있다. "단군 이래 최대 재건축"이라는 수식어가 괜히 붙는 게 아니다.

3. 마트

근처에 대형마트(이마트, 홈플러스, 코스트코), 식자재마트 등의 마트가 가까이 있으면 장 볼 때 매우 편리하다. 요즘에는 장보기도 배송으로 해결하는 시대이긴 하지만, 간단하게 장을 봐야 하는 경우처럼 오히려 배송비가 아까운 때도 있기 때문이다. 그리고 요즘에 생활용품은 다이소에서 자주 구매하는 편이어서 대형마트뿐만 아니라 다이소도 근처에 있는지 꼭 확인한다. 만약 전통시장이 있다면 10% 할인되는 온누리 상품권을 사용해 생활비를 절약할 수도 있다.

올림픽파크포레온은 둔촌동역 근처에 농협하나로마트, 다이소, 전통시장이 있다. 가까이에 대형마트가 있지 않다는 점은 아쉽다. 지하철 2 정거장 거리의 천호역에 이마트와 현대백화점이 있고, 또한 지하철 2 정거장 거리의 굽은다리역에 홈플러스가 있다. 그리고 멀리 떨어져 있지만 차로 10분, 버스로 20~30분 거리에 농수산물시장인 가락시장과 식자재마트인 다농마트가 있다. 현재 함께 지어지고 있는 5호선, 9호선 근처 아파트 상가에 추가로 마트가 들어오기를 기대하고 있다.

4. 자연환경

자주 일어나는 일은 아니지만, 몇 년에 한 번씩 침수나 하천 범람 등의 문제가 서울에서도 발생하곤 한다. 폭우나 장마에 상습적으로 침수가 일어나거나, 하천이 범람해 피해를 주지 않는지, 언덕이 많아 걸어 다니기에 불편함은 없는지 또한 꼭 확인해야겠다고 생각했다.

올림픽파크포레온은 한강이나 하천과는 멀리 떨어져 있는 편이고, 도시 문헌학자인 김시덕 박사에 따르면 천호동, 성내동, 둔촌동 일대는 예부터 물난리가 없어 사람들이 자연스럽게 모여 살았던 지역이라고 한다. 또한 지도를 살펴보면 경사가 거의 없는 편이기도 하다.

5. 공원 및 한강 접근성

녹지가 넓을수록 쾌적한 환경이 제공되고, 인구 밀도도 줄어드는 효과가 있다. 산책이나 조깅하거나, 자전거를 타기에도 좋고, 가볍게 피크닉처럼 놀러 가기에도 좋다.

올림픽파크포레온은 바로 옆에 아파트 이름에서도 알 수 있듯이, 올림픽공원이 있다. 그리고 4단지 뒤에는 일자산이 있고, 올림픽공원을 지나 성내천을 따라가다 보면 한강까지도 충분히 갈 수 있다.

6. 여가 생활 시설

여가 시간에 운동이나 취미 생활을 할 수 있는 시설 또한 중요하다. 나는 현재 취미로 수영, 드럼 등을 배우고 있으며, 근처 도서관에서 책을 읽거나 영화를 보기도 한다.

올림픽파크포레온은 단지 내 커뮤니티에 도서관, 수영장, 사우나, 피트니스, 실내골프장 등이 있고, 올림픽공원에도 경기장으로 쓰였던 넓은 수영장과 다이빙풀이 있다.

7. 건설사 브랜드

건설 과정 대부분이 하청을 통해 이루어지기 때문에 건설사가 공사의 완성도를 보장할 수 있다고 할 수는 없지만, 아파트를 매매할 때도 이름 없는 시공사보다는 메이저 건설사를 선호하는 경향이 있기 때문에 브랜드를 고려할 수밖에 없다. 주요 아파트 건설사와 각각의 브랜드는 다음과 같다

삼성물산            - 래미안
현대건설            - 힐스테이트, 디에이치(고급)
DL이앤씨           - e편한세상, 아크로(고급)
포스코               - 더샵
지에스건설         - 자이
대우건설            - 푸르지오, 써밋(고급)
롯데건설            - 롯데캐슬, 르엘(고급)
SK에코플랜트     - SK뷰
두산건설            - 두산위브, 두산위브 더제니스(고급)
쌍용건설            - 더 플래티넘
한화건설            - 포레나
HDC현대산업개발- 아이파크

올림픽파크포레온은 규모가 큰 만큼 현대건설, 대우건설, HDC현대산업개발, 롯데건설이 컨소시엄으로 시공을 맡았고, 이 건설사 모두 주요 아파트 건설사이다.

8. 학군

학군은 자녀가 있는 경우에는 1순위인 교통 및 직주근접만큼 중요한 요소이다. 하지만 내가 신청한 39타입의 수요자는 1인 가구에서 영유아를 둔 신혼부부 정도일 거라고 생각하기 학군을 우선순위로 두지는 않았다. 그래도 부모의 입장에서 생각해 보자면, 부모는 초등학생 자녀의 등하교 안전을 위해 초품아(초등학교를 품은 아파트)를 선호한다. 그리고 중학교는 남녀공학 여부, 특목고 진학률, 학업성취도 등으로 학업 분위기를 판단하기도 한다. 또한 학원가가 잘 형성되어 있는지도 중요하다. 교육열이 높은 우리나라에서는 거주할 집을 선택할 때 학군을 고려하지 않을 수 없다.

올림픽파크포레온은 초등학교를 두 곳이나 품고 있다. 중학교 학군은 서울 내 최상위권은 아니지만, 꽤 상위권인 편이다. 아쉬운 점은 주변에 학원가가 잘 형성되어 있지 않고, 대치동 학원가와도 거리가 꽤 있는 편이다. 하지만 아파트 입주가 끝나고 많은 주민이 들어오게 된다면 새로운 학업 분위기와 학원가를 만들어 낼 가능성도 있다.

9. 그 외

그 외에 대형 병원, 주민센터, 구청, 쇼핑 시설(이케아, 아웃렛, 백화점) 등은 자주 이용하지는 않겠지만 근처에 있으면 가끔 필요한 일이 있을 때 편리하게 이용하기 좋다.

올림픽파크포레온은 올림픽공원 옆에 아산병원이 있으며, 아파트 단지에 주민센터가 있고, 걸어서 20분 거리에 강동구청이 있다. 또한 천호역에 현대백화점이 있고, 2024년에 고덕에 이케아가 완공될 예정이며, 하남에 스타필드가 있다.