[올림픽파크포레온] 부부 공동명의 꼭 해야 할까?
내 집 마련의 길
아파트 당첨 후 진행되는 부부 공동명의 과정은 기본적으로 분양권 증여의 형태이다. 청약 당첨으로 얻은 분양권 공동명의는 법적으로 혼인신고가 된 부부 사이에만 가능하고, 부부간 증여로 이루어진다.
그렇다면 부부 공동명의, 과연 하는 게 좋을까?
만약 한다면 언제 해야 할까? 지분은 어떻게 나누는 게 좋을까?
정답은 '각자 상황에 맞게 결정하자!'이다. 우선 첫 번째 질문 '부부 공동명의, 과연 하는 게 좋을까?'에 대한 답을 알아보자.
<부부 공동명의 장점>
- 수평적 부부관계의 의미를 가져갈 수 있다.
- 명의자가 단독으로 몰래 부동산을 처분하거나 담보로 활용해 대출받는 것을 막을 수 있다.
- 양도소득세 절세 효과가 있다. 양도소득세는 인별 과세이고, 누진세이므로 공동명의를 하는 경우 양도가액이 부부 각자에게 나눠지면서 낮은 세율이 적용되기 때문이다.
- 종합부동산세*는 법이 개정되면서 부부 공동명의 1주택**에 관한 과세특례가 생겼다. 단독명의로 했을 때의 세금과 공동명의로 했을 때의 세금을 비교하고 선택할 수 있는 여지가 있어 오히려 단독명의보다 유리하다. 심지어 이전에는 단독명의만 장기보유 공제와 고령자 공제***를 적용해 줬는데, 이제는 부부 공동명의 1주택자도 이 두 가지 공제 적용이 가능해져서 단독명의를 하는 것의 장점이 사라졌다.
-종합부동산세* (2023년 기준, 부동산은 공시가격 기준)
: 기본 공제 9억으로 상향됨
: 1가구 1주택자 12억으로 상향됨
: 부부 공동명의 1주택자 18억으로 상향됨
-부부 공동명의 1주택자 과세특례**
: 공동명의 1주택자 신청서를 작성하여 당해연도 9월 16∼30일까지 관할세무서장에게 신청하여야 함
: 최초의 공동명의 1주택자 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 그 신청한 내용 중 변동이 없는 경우에는 별도 신청 없이 계속 적용됨
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=40361&cntntsId=238930
(국세청 - 부부 공동명의 1주택자 과세특례 자료)
-장기보유 공제 및 고령자 공제***
: 장기보유 공제 - 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
: 고령자 공제 - 만60세 이상(20%), 만65세 이상(30%), 만70세 이상(40%)
: 두 공제 합쳐서 최대 80%까지 가능
물론 법은 언제든 바뀔 수 있으니 항상 부동산 관련 법이 어떻게 개정되는지 그 흐름을 잘 파악하고 있는 게 중요하다.
<부부 공동명의 단점>
- 부동산 매매나 대출할 때 부부 양쪽이 다 서류를 준비해야 한다. 다만 임대차 계약은 공동명의이더라도 한쪽에서 계약을 할 수 있다.
- 재산세, 종합부동산세 등의 세금 납부를 부부가 각각 납부해야 하므로 번거롭다.
- 공동명의가 되면 부부가 모두 주택 보유자가 되어 차후에 주택 구매 시 둘 다 무주택자 혜택을 받을 수 없다.
- 만약 수증자인 배우자가 소득이 없거나 소득 증명이 어려워 지분만큼 납부가 불가하다면 추가적인 증여가 발생할 수 있다. 참고로 배우자 간 증여 비과세 한도는 10년 이내 6억 원이므로 이를 잘 활용하는 것이 좋다.
- 국민건강보험 직장가입자 피부양자 자격****이 박탈되어 지역가입자로 건강보험료가 나올 수 있다.
-직장가입자 피부양자 자격 조건****
: 사적 연금 제외 모든 소득액 합계 2,000만 원 이하일 것(사업소득 있는 경우 500만 원 미만일 것)
: 재산세 과세표준 5.4억 이하일 것
: 재산세 과세표준 5.4억 이상 9억 미만일 경우에는 소득액 합계 1,000만 원 이하일 것
https://www.nhis.or.kr/nhis/policy/wbhada07400m01.do
(국민건강보험 - 피부양자 자격의 인정기준 중 소득 및 재산요건 자료)
<그 외 세금 정보>
- 취득세와 재산세는 건별 과세이므로 공동명의든 단독명의든 금액은 동일하다.
- 종합부동산세와 양도소득세는 인별 과세이므로 공동명의가 유리하다.
이 글을 읽고 장단점을 따져 각자의 상황에 맞게 최선의 선택을 하길 바란다.
두 번째 질문 '만약 한다면 언제 해야 할까? 지분은 어떻게 나누는 게 좋을까?'에 대한 답은 다음 글에서 알아보도록 하자.
