LTV 대출규제 시대, 아파트 자금조달계획서 작성법
LTV 대출규제 시대, 자금조달계획서 작성법
요즘 아파트를 사려면 대출 한도부터 확인하게 됩니다. LTV 규제 때문에 내가 원하는 만큼 대출받기가 쉽지 않기 때문입니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 대출로 부족한 금액을 어떻게 마련했는지 증명하는 것이 더 중요해졌습니다. 바로 자금조달계획서가 그 역할을 합니다.
https://youtu.be/SJ4Xex7pMKQ?si=RQDP2zHg-M03T78E
LTV 규제, 정확히 알고 계십니까
주택담보대출비율 규제는 집값 대비 빌릴 수 있는 돈의 비율을 제한하는 제도입니다. 지역과 주택 가격, 본인의 소득 상황에 따라 40퍼센트에서 80퍼센트까지 다양하게 적용됩니다. 투기지역이나 투기과열지구에서는 더욱 엄격한 기준이 적용되고 있습니다.
8억원짜리 아파트를 사는데 LTV 50퍼센트가 적용된다고 가정해 보겠습니다. 은행에서 빌릴 수 있는 돈은 4억원이고, 나머지 4억원은 본인이 준비해야 합니다. 이 4억원이 어디서 왔는지 명확하게 밝히지 못하면 세무당국으로부터 소명 요구를 받게 됩니다.
자기자금 출처, 이렇게 준비하십시오
자기자금 출처를 입증하는 것은 생각보다 까다롭습니다. 단순히 통장 잔고만 보여주는 것으로는 충분하지 않습니다. 그 돈이 언제부터 어떻게 모였는지 과정을 보여줘야 합니다.
회사를 다니시는 분이라면 최소 3년치 급여명세서와 근로소득 원천징수영수증을 준비하십시오. 매달 일정 금액씩 적금을 부은 내역이 있다면 금융기관에서 발급하는 거래내역서를 받으시면 됩니다. 보너스나 성과급을 받은 경우에도 모두 증빙자료로 활용할 수 있습니다.
자영업을 하시는 분들은 사업소득을 증명해야 합니다. 종합소득세 신고서와 부가가치세 과세표준증명원이 기본이고, 사업용 계좌의 입출금 내역도 함께 제출하는 것이 좋습니다. 매출이 현금으로 이루어지는 업종이라면 신고 소득과 실제 생활 수준의 괴리가 문제될 수 있으니 주의하십시오.
주식이나 펀드를 처분한 자금이라면 증권사 거래내역을 첨부하면 됩니다. 다만 투자 원금이 어디서 나왔는지도 함께 설명할 수 있어야 합니다. 단기간에 큰 수익을 낸 경우라면 오히려 의심받을 수 있으니, 투자 시점부터의 자금 흐름을 꼼꼼하게 정리해 두십시오.
https://youtu.be/BZIRjFudAmE?si=O5T-_ky2htw0pF8d
가족에게 받은 돈, 처리 방법
부모님이나 배우자가 목돈을 보태주는 경우가 많습니다. 이럴 때 가장 중요한 것은 증여세 처리입니다. 성인 자녀가 부모로부터 받을 수 있는 면제 한도는 10년간 5천만원입니다. 배우자 간에는 6억원까지 공제가 됩니다.
면제 한도를 넘는 금액을 받았다면 두 가지 방법이 있습니다. 첫째는 증여세를 내고 정식으로 증여받는 것이고, 둘째는 차용증을 쓰고 빌리는 형식을 취하는 것입니다. 차용증을 작성한다면 반드시 이자를 지급하고 원금도 실제로 갚아나가야 합니다. 형식만 갖추고 실제로는 갚지 않으면 나중에 증여로 재분류되어 가산세까지 물게 됩니다.
이런 문제는 혼자 판단하기 어렵습니다. 금액이 크거나 복잡한 상황이라면 부동산전문 세무사를 찾아가 상담받으시길 권합니다. 합법적인 범위 내에서 세금을 줄이는 방법을 찾을 수 있고, 나중에 문제가 생길 소지도 미리 없앨 수 있습니다.
기존 집을 팔아서 마련한 경우
살던 집을 팔아서 새 아파트를 산다면 이야기가 조금 달라집니다. 기존 주택의 매매계약서와 잔금 영수증, 양도소득세 신고 내역을 모두 준비하십시오. 매도대금이 입금된 통장의 거래내역도 함께 제출하면 자금 흐름이 명확해집니다.
기존 집에 대출이 있었다면 상환 증명서도 필요합니다. 매도대금으로 기존 대출을 갚고 남은 돈을 신규 주택 구매에 사용했다는 것을 보여줘야 합니다. 중간에 다른 용도로 사용한 금액이 있다면 그것도 설명할 수 있어야 합니다.
전세로 살다가 집을 사는 경우라면 전세보증금 반환 내역을 증빙하면 됩니다. 전세자금대출이 있었다면 그 대출을 어떻게 상환할 계획인지도 함께 기재하십시오. 신규 주택담보대출로 전세대출을 갚는 구조라면 은행과 미리 협의해서 가능한지 확인해야 합니다.
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절대 피해야 할 실수들
자금조달계획서를 작성할 때 가장 위험한 것은 거짓으로 꾸미는 것입니다. 실제로는 증여받았는데 차입금으로 적거나, 없는 소득을 있다고 기재하면 나중에 반드시 들통납니다. 조세범으로 처벌받을 수도 있으니 절대 그러지 마십시오.
증빙서류 없이 금액만 나열하는 것도 문제입니다. 국세청에서 자료 제출을 요구하면 즉시 보여줄 수 있도록 모든 서류를 미리 준비해 두어야 합니다. 나중에 찾으려고 하면 이미 폐기됐거나 발급이 안 되는 경우가 많습니다.
소득에 비해 지나치게 많은 자기자금을 신고하는 것도 조사 대상이 됩니다. 연봉 4천만원인 사람이 5억원을 현금으로 냈다면 당연히 의심받습니다. 정말 모은 돈이 맞다면 그 과정을 연도별로 상세하게 입증할 준비를 하십시오.
전문가 도움이 필요한 순간
자금 구조가 복잡하거나 금액이 크다면 혼자 작성하지 마십시오. 부동산전문 세무사의 검토를 받으면 놓친 부분을 보완할 수 있고, 세무조사 위험도 크게 줄일 수 있습니다. 몇십만원의 상담 비용으로 수천만원의 세금 문제를 예방하는 셈입니다.
특히 여러 출처에서 자금이 들어온 경우, 해외 송금이 있는 경우, 사업소득과 근로소득이 섞여 있는 경우에는 반드시 전문가의 조언을 구하십시오. 본인은 문제없다고 생각했는데 세무당국 시각에서는 문제가 되는 경우가 의외로 많습니다.
LTV 규제가 엄격해지면서 자금조달계획서의 중요성도 함께 커졌습니다. 귀찮다고 대충 작성했다가 나중에 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 처음부터 정직하게, 증빙서류를 갖춰서 작성하는 것이 결국 가장 안전한 길입니다. 꼼꼼한 준비로 안심하고 내 집 마련하시기 바랍니다.
