[리츠 분리과세] 90% 배당, 세금은 9.9%

리츠(REITs)가 뭔가요?

정부의 2026 경제성장전략방향에서 리츠(REITs) 분리과세 혜택 추진이 명시됐다.

올해 초 리츠는 '배당소득 분리과세'에서 제외되었으나, 하반기 추진과제로 리츠 분리과세가 담기면서 이르면 내년부터 가능해질 것으로 보인다.

저율 분리과세가 리츠에 도입되면 최소 15.4%(지방소득세율)~ 49.5%(누진세율 최고적용)이었던 세율이 단일세율 9.9%로 낮아진다.

정부의 리츠 분리과세 추진은, 리츠 시장 개인자금 유입을 통해 유동성 개선 효과와, 시장 자체를 키우려는 신호로 풀이된다.

또한 리츠는 이익의 90% 이상을 배당하기 때문에 투자매력도는 더욱 높아질 것으로 전망된다. 롯대백화점, 롯데아울렛 등에 투자하는 롯데리츠의 예상 배당수익률은 6.8%이고, 해외 오피스를 편입하고 있는 리츠인 KB스타리츠와 미래에셋글로벌 리츠는 각 10.2%의 높은 배당수익률이 기대된다.

저금리 기조에 대한 기대가 약해지면서 리츠 주가는 약세를 보였지만 최근 리츠들이 리파이낸싱을 통해 차입금리가 낮아졌기 때문에 이익 측면에선 긍정적이다. 비용 감소에 따라 리츠 실적이 개선되고, 과거 실적을 상회하는 배당여력을 확보한 것이다.

한 끗 Note

오늘은 리츠가 무엇인지, 종종 비교되는 배당주와의 차이점, 금리와의 상관관계 등을 알아보고자 한다.

리츠와 배당주, 뭐가 다를까?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trust)란

다수의 투자자로부터 자금을 모아 오피스, 상업시설, 물류센터 등 부동산에 투자하고, 그 임대수익과 매각차익을 투자자에게 배당 형태로 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다.

리츠(REITs)와 일반 배당주는 모두 배당을 준다는 점에서는 비슷해 보이지만, 본질은 다르다.

배당주는 기업이 본업에서 벌어들인 이익 중 일부를 배당으로 지급한다. 배당은 선택 사항이고, 경기·실적에 따라 언제든 줄거나 중단될 수 있다.

리츠는 다르다. 법적으로 이익의 90% 이상을 반드시 배당해야 하는 구조다. 대신, 리츠는 성장보다는 안정적 임대수익 + 배당에 초점이 맞춰진 상품이다.

즉,

배당주는 “성장 기업의 보너스”,

리츠는 “현금흐름이 목적 그 자체인 투자 상품”에 가깝다.

왜 금리 인하 기대가 약해지자 리츠 주가는 흔들렸을까?

리츠는 구조적으로 금리에 민감한 자산이다. 리츠는 부동산을 매입할 때 차입(대출) 비중이 높다

금리가 오르면 이자 비용은 증가하고, 배당 여력은 감소하며, 리츠 가치는 하락한다.

그래서 시장이 “이제 금리 안 내려갈 수도 있겠다”라고 판단하는 순간, 리츠 주가는 선제적으로 조정을 받는다.

그러나 최근 리츠들이 만기가 돌아온 기존 차입금을 더 낮은 금리로 갈아타는 리파이낸싱을 진행함에 따라, 실제 이자 비용은 줄고, 현금흐름 개선되고 배당 여력이 확대된 것이다. 즉, 금리 기대는 나빠졌지만, 실제 비용 구조는 좋아진 상황.

국내 증시의 체력을 키우는 방식은 하나가 아니다.

현 정책의 포인트는 고위험 성장주만 있는 시장이 아니라, 안정적 현금흐름을 제공하는 투자 옵션을 넓히겠다는 신호다.

주식, 리츠, 토큰증권까지 선택지를 넓히려는 지금의 흐름은 분명 긍정적이다.