25.2.24(월) 교육연구시설, 근린생활시설 용도변경

악마는 디테일에, 용도변경은 주차장에

교육연구시설 vs. 근린생활시설, 어떤 차이가 있을까?

교육연구시설은 학교, 연수원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관 등 특정 업종만 입주할 수 있습니다. 반면, 일반적인 2종 근린생활시설은 사무실과 다양한 업종이 입주할 수 있죠.

이 둘을 구분하는 중요한 기준 중 하나는 대형 학원의 입점 가능 여부입니다.  

학원의 경우, 면적이 500㎡(약 150평)를 초과하면 2종 근생시설이 아닌 교육연구시설로 분류

대형 보습학원 등은 이러한 이유로 반드시 교육연구시설에 입점

또한, 교육연구시설은 학원이 많이 입주하는 특성상 소방법 등의 규제가 까다롭습니다. 그래서 일반적으로 근린생활시설을 교육연구시설로 변경하는 것은 쉽지 않죠.

용도별 비교

그렇다면, 교육연구시설을 근생시설로 변경하는 것은 쉬울까?

이번 사례처럼 교육연구시설을 근생시설로 변경하는 경우, 반대로 규제가 약한 곳으로 가는 것이니 더 쉬울 것 같지만, 주차장 문제가 발목을 잡을 수 있습니다.

일반적으로 학원에 자차를 이용해 방문하는 경우가 적어 교육연구시설의 주차장 설치 기준은 완화되어 있습니다.
서울시 기준을 보면:  

교육연구시설 → 200㎡당 1대

2종 근린생활시설 → 134㎡당 1대

대충 평으로 환산하면 교육연구시설은 60평당 1대, 근린생활시설은 40평당 1대를 확보해야 합니다.

이를 연면적 300평 규모 건축물로 계산해보면:  

교육연구시설 → 5대

근린생활시설 → 7대(반올림)

따라서, 주차장을 추가로 확보하지 못하면 용도변경이 불가능합니다. 

용도변경 시 주차 기준을 반드시 확인하자!

이번 사례에서 보듯, 교육연구시설을 근생시설로 변경하는 경우에도 주차장 문제를 반드시 확인해야 합니다.  

주차 공간이 부족하면 용도변경 자체가 불가능

추가로 주차장을 확보할 방법이 있는지 체크 필요

건물 매수를 고려할 때 주차 문제를 사전에 검토해야 함