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계정을 잊어버리셨나요?

by 윤소평변호사 Oct 24. 2022

민사소송 부동산인도청구 부동산명도청구 퇴거청구

법과 생활

부동산인도청구 부동산명도청구는 부동산을 사용수익하고 있는 자(점유자)를 상대로 부동산을 넘겨라(점유이전하라)는 청구이다.

사법연수원 시절에는 인도는 단순한 부동산 점유의 이전, 명도는 물건 등을 다 치우고 깨끗한 상태로 부동산을 이전하는 것으로 구별하기도 했지만, '명도'는 일본말이고, 인도라고 사용하는 것이 바람직하다.

1 부동산의 개념

부동산은 토지, 건물을 말한다. 부동산의 소유관계, 담보설정관계 등에 대해서는 부동산등기부로 표시하고, 등기되지 않는 한 우리나라에서는 부동산의 권리관계의 변동을 인정하지 않는다.

2 부동산인도청구 부동산인도청구소송

: 소송유형 중에서 비교적 간단한 소송형태이다.

부동산을 내 놓으라고 하려면 일정한 권리가 있어야 하는데, 소유권 내지 계약상의 권리가 인정되어야 원고로서 부동산인도청구소송을 제기할 수 있다. 그리고, 부동산인도청구소송에서 원고는 자신의 소유권, 인도청구권의 존재를 입증해야 한다.

예1.

나는 부동산 소유자이고 너는 내 허락없이 부동산을 사용하고 있다. 등기부등본상 자신이 소유자임을 증명하면 된다.

나는 경매절차에서 낙찰받아 경매대금(매수대금)을 완납했다. 이 경우 등기를 하지 않았다고 하더라도 내가 소유자이니 너는 내 부동산을 내 놓아야 한다.

예2.

나는 임대인이고 너는 임차인이다. 임대차기간이 종료했으니 부동산을 넘겨라. 또는 너는 계약위반을 했으니 이 기회에 해지하고 너는 부동산을 내 놓아라.

부동산인도청구를 할 수 있는 권리의 종류는 여러 종류가 될 수 있겠으나 대표적인 것으로 소유권, 계약상의 권리를 들 수 있다.

그렇다면 피고는 해당 부동산을 계속해서 사용수익(점유)할 수 있는 권원이 있음을 증명해야 한다. 소유권자로부터 동의 내지 사용승낙을 받은 사실, 임차권의 존속, 경매절차에서 임차권의 대항력 등을 주장입증하면 인도청구를 물리칠 수 있으나 사정이 그렇지 않다면 부동산을 인도하여야 한다.

1 임대인의 동의가 있는 전대차

: 임대차가 이루어지고 임차인과 제3자가 재차 임대차를 체결하는 것을 전대차라고 하고, 임차인을 전대인, 제3자를 전차인이라고 한다. 임대차는 일정 기간 임대인과 임차인과의 신뢰관계에 터잡아 이행되는 계약이므로 임대차계약상의 임차인이 아닌 제3자가 해당 부동산을 사용수익하는 것은 허용되지 않는다. 다만, 임대인의 동의 내지 승낙이 있으면 전대차가 유효하다.

: 임대차의 기간만료, 임차인의 채무불이행 등이 있으면 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있고 그에 기반한 전대차 또한 효력을 상실하게 된다.

: 임대인은 임차인을 상대로 부동산인도청구, 전차인을 상대로 퇴거청구 소송을 함께 해야 후일 승소한 후 강제집행을 원활하게 할 수 있다.

2 임대인의 동의가 없는 전대차

: 임대인의 동의 내지 승낙없이 임차인이 임의로 제3자에게 재차 임대하면 이는 임대인과의 관계에서 효력이 없다. 따라서, 임대인은 임차인을 상대로 부동산의 인도청구, 전차인을 상대로 퇴거청구를 할 수 있다.

부동산사용료 내지 부당이득

임대차와 같은 계약이 있었던 경우, 계약이 없었던 경우 타인의 부동산을 권한없이 임의로 사용수익하였다면 계약상의 사용료, 부당이득을 반환할 의무가 있는 것이다.

계약관계가 있으면 차임, 지료 등을 청구할 수 있고, 계약관계가 없다면 해당 부동산 인근 주변의 차임, 지료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있다.

권한없이 타인의 부동산을 사용한 경우에는 차임, 지료 등에 상당한 부당이득을 반환할 의무를 부담할 뿐 아니라 앞서 말한 인도의무, 퇴거의무도 부담하게 된다.

동영상 보기!

https://youtu.be/oBEbcPPWBRQ

윤소평 변호사의 TIP

부동산인도청구소송, 퇴거청구소송은 승소여부가 중요한 것이 아니다. 물론, 부동산인도청구, 퇴거청구의 정당함이 쟁점이 되는 경우도 있지만 그보다 신속한 부동산인도 및 퇴거의 집행이다. 그래야 해당 부동산 소유자의 계획대로 사용수익할 수 있기 때문이다.

약속을 지키지 않는 임차인, 불법점유자 등을 부동산에서 내쫓아야 다시 새로운 임대차를 통한 임대수익을 얻을 수 있고, 소유자의 소용대로 해당 부동산을 사용수익할 수 있게 되기 때문이다.

사정이 어려운 임차인, 존속기한이 경과하여 적법점유에서 불법점유로 전환된 점유자 등도 있을 수 있다. 임대인 또한 사정이 여유로운 경우와 그렇지 않은 경우가 있을 수 있다. 하지만, 불법점유를 제외하고 임대차 등의 계약관계의 해소로 인해 부동산인도청구, 퇴거청구가 이루어지는 상황이라면 가급적 쌍방이 합의를 통해 조속하고 원만하게 이 문제를 해결하는 것이 바람직하다.

최근에는 임차인들이 주택임대차보호법, 상가임대차보호법상의 허점을 이용해 이를 악용하는 사례(금전적 보상, 사실 보상이 아님, 금전적 요구)들도 종종 발생한다. 사람이 살아가는 세상에는 상식이 통해야 한다. 합리적인 방법은 소송이 아닌 대화일 것이다.