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Aug 06. 2023
상가 월세, 차임연체와 권리금
법과 생활
윤소평차임 3기 연체의 의미부터 알아보자!
상가 월 차임이 100만원이라고 가정했을 경우, 1기의 차임은 100만원이고 3기 연체라고 하면 300만원이 연체되어야 하는 것이다. 연속해서든지, 불연속이든지 연체 차임액이 3기에 해당하는 금액 300만원을 초과해야 차임 3기 연체라고 할 수 있다.
윤소평주택의 경우 2기 차임연체, 상가의 경우 3기 차임연체가 있으면 임차인의 채무불이행으로 보아 여러 가지 임차인의 권리행사를 할 수 없도록 하고 있다.
차임연체로 임차인이 행사할 수 없는 권리들!
1 갱신청구권 행사불가
2 부속물매수청구권행사불가
3 비용상환청구권행사불가
상가 권리금도 행사할 수 없는가?
상가의 경우 보증금 이외에 신규 임차인으로부터 기존 임차인이 상가권리금을 회수할 수 있는 권한이 있다. 그런데, 헌법재판소 2021헌바264 결정에 의하면,
상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서 중 제10조 단서 제1호에 관한 부분에 대한 판단에서
윤소평심판 대상 조항은 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우' 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않도록 규정하고 있는 점,
이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있는 점,
만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임 지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있는 점,
심판 대상 조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점,
심판 대상 조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책 사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없는 점
위와 같은 사유로 합헌결정을 내렸다. 즉, 3기 이상의 상가 차임을 연체한 임차인은 권리금 회수기회를 가질 수 없다는 의미이다.
