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by 전기홍 Mar 13. 2018

카페 창업 - 권리금 계약은 어떻게 해야 할까?

창업 시 권리금 계약의 유의점

권리금이라고 하면 흔히들 우리나라에만 있는 독특한 형태의 임차권 매매 비용이라고 말들을 하지. 그런데 실상은 해외에도 이름만 다르지 어느 정도 일맥상통한 영업 가치에 대한 매매 비용이 있어. 심지어 해외에서는 이러한 영업 가치에 대한 권리금이 법적으로 보장이 되어 있다는 거야. 최근 국회에서도 권리금의 폐해에 대한 이슈가 많다 보니 권리금의 법적 보장을 어느 정도 법률상으로 보장해 주기 위한 움직임이 일고 있어. 물론 아직도 현실을 반영하기엔 미흡한 부분들이 너무 많지만 이러한 작은 움직임부터 시작해서 언젠가는 법적으로 많은 부분이 개선될 수 있는 여지가 많이 생길 거라고 생각해.

어쨌거나 국내에서는 점포의 임대차 계약을 하기 전에 반드시 권리금 계약을 먼저 하게 돼. 물론 빈 상가나 권리금이 없는 점포가 있는 경우도 있지만 일반적인 상황에서는 권리금이 조금이라도 있는 경우가 대다수지. 그런데 의외로 사람들이 권리금에 대한 얘기만 들어봤지 실제로 계약을 해 본 일이 거의 없다 보니 조심해야 할 부분에 대해서 자기 목소리를 내지 못한다거나 잘 모르니까 그저 부동산 중개인의 말만 믿고 계약을 해 버리는 경우가 많아. 위에서 언급한 것처럼 아직도 국내에서는 법적으로 완전히 보장받지 못하는 돈이기 때문에 더욱 조심해서 따져 봐야 하는 항목인데 너무 모르고 간다는 거야. 그래서 계약 시에 어떤 점을 조심해서 특약 조건을 명기해야 하고 어떤 절차를 거쳐서 계약을 하는 지를 지금부터 설명해 줄게.

첫째, 권리금 계약을 했다 해도 임대차 계약으로 반드시 이루어지지만은 않는다는 걸 명심해. 권리 계약은 기존 임차인과의 계약이지 건물주와의 계약은 아니라는 거야. 그래서 권리 계약이 이뤄졌다 한 들 건물주와 임대료 협상이나 여러 조건들을 협상하는 과정에서 문제가 발생하거나 조건이 너무 불합리하면 실제 임대 계약이 깨지는 경우가 심심치 않게 발생해. 조물주 위에 건물주라는 말이 있듯이 콧대 높은 건물주가 너무 많다 보니 이런 상황이 비일비재하지. 이럴 때를 대비해서 특약 사항에 임대차 계약이 성사되지 않으면 상호 간에 위약금이 없이 권리계약을 없던 것으로 하자는 조건을 반드시 삽입해야 하는 거야. 따져 보면 임대차 계약이 성사되지 않으면 권리 계약 자체가 무효가 되는 게 당연한 얘기지만 현실에서는 계약금을 돌려주지 않는 사람들이 있기 때문에 반드시 놓치지 말아야 할 조항이지.

둘째, 권리금 안에는 시설 장비가 포함되어 있으니 이 시설에 대한 권리 유무를 명확하게 기재해야 해. 권리금이란 게 알다시피 매장의 유/무형 자산을 사고파는 거야. 이 중에서도 카페 장비는 굉장히 큰 자산 중 하나야. 의외로 에스프레소 머신이나 기타 장비들은 꽤나 고가이기 때문에 권리 계약 이후에 기존 매장의 주인장들이 몰래 빼 돌려서 팔아 버리거나 다른 매장에서 사용하려고 가지고 가 버리는 경우도 흔히 있어. 그래서 주요 품목 리스트를 반드시 작성해야 해. 물론 종이컵이나 기타 자잘한 소모품까지 자세하게 적을 필요는 없지만 에스프레소 머신이나 냉장고, 제빙기와 같은 카페 기본 장비에 대해서는 반드시 꼼꼼하게 기록해 두어야 해. 반대로 정수기를 렌탈한다거나 포스기와 같은 렌탈 장비에 대해서는 기존 운영자들이 책임지도록 계약해야 해. 굳이 계약 기간을 승계해서 중고 제품을 사용할 이유는 없는 거야. 차라리 렌탈하더라도 새 제품으로 쓰는 게 낫잖아.

셋째, 임대료의 상승분에 대해서 보장받을 수 있도록 명기해야 해. 임대 계약을 하다 보면 부동산 중개인들이 간혹 장난하는 경우가 있어. 분명히 점포를 볼 때 월 100만원의 임대료라고 했는데 계약 당일 건물주가 10만원 올려서 계약하겠다고 말하는 경우가 한두 번이 아니야. 이런 경우는 보통 이미 기존 임차인한테 말한 경우도 있고 부동산 중개인한테 미리 얘기한 경우도 있어. 물론 이런 얘기가 오고 가지 않고 건물주가 즉흥적으로 얘기하는 경우도 있어서 참 애매해. 막상 점포를 계약하는 자리에서 건물주가 임대료를 조금 올려 버리면 무조건 그 자리를 박차고 나오기도 애매한 경우가 꽤나 있어서 이에 대한 대비를 미리 해 두는 게 좋아. 그래서 보통 권리 계약 시에 10프로 이하 임대료를 인상한다면 계약이 유효하고 10프로 이상 인상하면 계약을 무효로 한다거나 상승분에 대한 1년 치 임대료를 권리금에서 제한다는 내용을 넣는 게 좋아. 솔직히 점포 계약을 할 때 가장 중요한 부분 중에 하나가 임대료인데 기존 임대료에서 예상치 못하게 임대료가 상승하면 계약을 다시 고려해 봐야 하는 게 정상인 거잖아. 그래서 이런 부분까지 꼼꼼하게 특약 사항에 넣는 것이 좋다는 얘기지.

넷째, 영업신고증 등은 양수양도하는 게 낫다. 물론 휴게음식점에서 일반음식점으로 용도 변경한다거나 완전히 다른 업종의 점포를 인수하는 경우를 제외하고는 기존의 영업신고증 등은 양수양도하는 게 편해. 물론 비용적으로도 작게나마 절약이 되지. 왜냐면 우리나라 행정기관에서의 서류 작업이나 절차가 생각보다 더디거나 복잡한 경우가 있어. 물론 휴게음식점이든 일반음식점이든 카페를 창업하는 것이 그리 어려운 절차가 있는 것도 아니지만 이미 기존에 허가받은 부분을 그대로 양수양도하는 것이 훨씬 편한 건 사실이거든. 그런데 양수양도의 경우는 반드시 매도자가 함께 해당 구청으로 동행해야 하기 때문에 이 사항에 대한 것도 권리 계약 시 반드시 협조해야 한다는 문구를 삽입하라는 거야.

마지막으로 점포를 양도받는 날 기준으로 모든 임대료나 각종 세금에 대해서 확실히 정산해야 한다는 조항도 넣어야 해. 이건 사실 부동산 중개인들도 잘 알아서 처리해 주는 부분인데 좋은 게 좋은 거라고 이것도 미리 챙겨서 특약 사항에 넣는 것이 좋지. 특히 수도세 같은 경우는 2달 단위로 나오는 것이라 인수 후에 갑자기 금액이 나오면 꽤나 당혹스럽지 않겠어? 그래서 점포를 양도받는 날짜를 기준으로 각 행정기관에 전화해서 금액을 확인 후 정산받는 게 좋은 거야.