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Dec 29. 2022
현금흐름으로 아파트 밸류에이션 평가하는 법
예금 금리와 전월세 전환율을 이용한 아파트 현금흐름 평가하기
요즘 미국 연준의 급격한 기준 금리 인상으로 인해 유럽, 일본 등 선진국 뿐만 아니라 한국 또한 금리인상 기조를 어쩔 수 없이 뒤따라 가고 있는 추세다. 즉, 2022년 말 현재 상황에서 미국 연준의 기준 금리 인상이 한국은행의 기준 금리 인상을 자극 시켜 뒤쫓아가고 있는 현상이 두드러지고 있다.
이와 같은 급격한 금리 인상은 부동산 경기에 악영향을 준다. 부동산, 예컨대 주택을 구매하는 경우 대출을 이용하는 경우가 대다수인데, 금리 인상으로 인한 대출 금리 상승으로 대출 이자가 늘어났기 때문이다. 이러한 현상으로 인해 전세보다 월세를 선호하는 사람들이 늘었다.
https://www.sedaily.com/NewsView/2677D8H3GX
뒤이어 아파트를 소유한 사람들은 다음과 같은 행동과 생각과 함께 1가지 궁금한 점이 떠오를 것이다.
전세로 집을 내놓더라도 나가지 않으니 월세로 집을 놓자. 일단 버티는 거다. 단, 대출이자보다 월세를 더 받아 현금 흐름이 마이너스만 되지 않도록 해보자.
그럼 보증금과 월세를 얼마로 세팅해야 할까?
월세를 사려는 세입자 또한 고민이 많아진다.
전세보다 월세가 낫다는 건 알겠는데, 아파트 가치 대비 월세가 싼 곳은 없나?
이러한 궁금증을 해결하기 위한 아파트 밸류에이션 평가 방법이 있다.
바로 ‘예금 금리와 전월세 전환율을 이용한 아파트 현금흐름 평가’이다.
그럼 어떻게 하는건가? 아래의 방법을 따라오면 되겠다.
1. 현재 기준, 아파트 가격 확인하기
2. 최근 전월세로 거래된 아파트의 보증금과 월세 확인하기
3. 내가 살고 있는 지역의 전월세 전환율 확인해보기
4. 아파트에서 나오는 1년 간의 현금 흐름의 양 계산해보기
5. 시중 은행의 평균 예금 금리 확인해보기
6. 예금 금리와 현재 아파트 가격 비교해보기
7. 최근 월세 누적상승률 확인하기
예시는 필자가 사는 아파트로 계산해보도록 한다.
1. 현재 기준, 아파트 가격 확인하기
현재 내가 살고 있는 아파트의 매매가는 4억 4000만원으로 확인된다.
2. 최근 전월세로 거래된 아파트의 보증금과 월세 확인하기
22월 8일 기준, 보증금 3000만원, 월세 100만원의 거래가 확인된다.
3. 내가 살고 있는 지역의 전월세 전환율 확인해보기
나는 부산에 살고 있으므로 전월세 전환율은 22년 10월 기준 5.8%로 확인된다.
4. 아파트에서 나오는 1년 간의 현금 흐름의 양 계산해보기
월세 100만 원 x 12개월 = +1200만 원
보증금 3000만 원 x 전월세 전환율 5.8% = +174만원
평균 재산세 -140만원
연간 현금 흐름 1,234만원(월 102만원)
5. 시중 은행의 평균 예금 금리 확인하기
아래 기사를 보면 시중 은행 평균 예금 금리 4% 대로 확인된다. 따라서 계산하기 쉽게 4%로 가정해보자.
은행 예금으로 이자를 1,234만원 받으려면 현재 2022년 11월 이자율 4% 기준으로 3억 850만원이 필요하다. 이자소득세 15.4%를 차감해야 하므로 세후 수익률 3.78%를 적용하면 1234만 원의 이자를 받기 위해서 예금해야 할 금액은 3억 2645만원이다.
https://www.hani.co.kr/arti/economy/finance/1069338.html
6. 예금 금리와 현재 아파트 가격 비교해보기
종합해보면, 총 1,234만원의 현금흐름을 창출하기 위해선 일반 은행 예금 3억 2645만원이 필요하다. 반면 아파트의 경우, 4억 4000만 원이 필요하다. 따라서 현금 흐름의 양을 기준에서 볼 때, 현재 내가 살고 있는 아파트의 가격은 비싸다고 볼 수 있다.
즉, 현금 흐름 양을 기준으로 기준으로 볼 때, 4억 4000만원 - 3억 2645만원 = 1억 1355만원으로 아파트가 비싸다고 평가할 수 있다.
7. 월세가 더 오를 수 있을지 판단하기
하지만 아파트는 자산으로 본다. 또 아파트의 월세는 변할 수 있다. 즉 아파트는 자산이라는 특성으로 인해 월세가 오를 수도 있고, 내릴 수도 있는 것이다. 22년 12월 기준, 월세 선호 현상은 아직까지 유효한 것으로 보인다. 그렇다면 월세 상승률이 연 몇 %가 될 때 시세와 적합한 것일까? 아래 공식을 대입해보면, 월세 누적상승률이 0.98% 상승할 기대감이 있다면 현재 아파트 가격인 4억 4000만원은 적정한 것으로 보인다. 2022년 1~11월 기준, 부산 전체 아파트의 월세 누적 상승률이 1.2%이고 적정 상승률인 0.98%보다 높다는 점과 함께 월세 상승 추세에 형성된 점으로 보아 내가 살고 있는 아파트 가치 대비 가격은 적정 또는 저평가된 것으로 확인된다.
부산지역 22년1월~11월까지 월세 누적상승률
