수도권 빌라 66%, 갱신계약 때 반환보증 가입 불가!
갱신게약 때 보증금 낮추지 않고선 수도권 빌라 3분의 2는 보증 못 들어
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 2022년에 체결한 전세계약의 보증금과 동일한 금액으로 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 수도권 빌라의 비율이 66%가 될 것으로 예상된다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.
올해부터 연립‧다세대, 단독‧다가구주택은 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금(선순위 채권 포함)이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐다는 사실에 대해서는 지난번 매거진 글에서 이미 자세히 안내해드렸는데요.
참조
이어 이번 글에서는 이처럼 강화된 반환보증 가입기준이 전체 임대차 시장에 미칠 영향에 대해서 설명드리겠습니다.
전세사기에 대한 우려로 인해 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증에 가입 가능한 주택만을 찾는다는 사실은 저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 이미 피부로 느끼고 계실 텐데요.
보증금을 기존 계약보다 내려야만 반환보증에 가입할 수 있는 전세 갱신계약의 수가 크게 늘어나면서 앞으로는 갱신계약 체결 과정에서 보증금을 기존보다 인하하는 경우도 적지 않게 늘어날 것으로 예상됩니다.
만약 올해 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 공시가격이 지난해보다 떨어진다면 보증금 감액 폭은 더 커질 수밖에 없고요.
수도권 빌라 3분의 2, 동일 보증금으로 갱신 시 보증 가입 불가
프롭테크(부동산 + 기술) 기업인 집토스는 최근 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 연립‧다세대주택(빌라)의 전월세 실거래가와 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요.
이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다.
올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절되는 것이죠.
공시가격 10% 하락하면 가입 불가 비율 77%로
그리고 실제 상황은 이보다 더 심각할 수도 있을 것으로 예상되는데요. 이 같은 분석은 지난해 공시가격을 바탕으로 산정한 결과이기 때문이죠. 만약 올해 공시가격이 지난해보다 하락할 경우 더 많은 전세 빌라들이 기존의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없게 됩니다.
오는 3월에 발표될 예정인 연립‧다세대주택의 공시가격(공동주택가격)이 전년보다 10% 하락할 경우 수도권 빌라 전세 갱신계약의 77%가 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없을 것으로 예상된다는 게 해당 연구진의 설명입니다.
갱신계약의 반환보증 가입 기준이 강화됐어요
이처럼 상당수의 전세 갱신계약들이 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없게 된 것은 올해부터 갱신계약에 적용되는 보증 가입 가능 기준이 강화됐기 때문인데요.
이미 지난해 5월부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 선순위 채권을 포함한 전세보증금의 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 기준이 강화됐는데요.
다만 갱신계약에 한해서는 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었죠.
올해부터는 갱신계약도 공시가격의 126% 이하여야만 해요
그리고 2024년이 되면서 유예기간이 종료됐고, 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증 가입이 허용됩니다.
만약에 주택에 근저당 등 선순위 채권이 있을 경우에는 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 공시가격의 126% 이내여야만 하고요.
인천 86% > 경기 66% > 서울 63%
분석 결과를 지역별로 보다 상세히 살펴보도록 하겠습니다. 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능한 빌라들의 비율은 서울에선 63%, 경기도에선 66%, 인천에선 86%로 나타났는데요. 전세가율이 높은 인천이 특히나 문제가 심각할 것으로 예상됩니다.
기초지자체별로 살펴보면 서울에서는 금천구(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되는데요. 인천에서는 계양구(92%), 경기에서는 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되고 있습니다.
최근 1년여간 전세사기 피해가 집중됐던 서울 강서구와 인천 미추홀구에서는 각각 85%와 75%의 빌라 전세계약이 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능 것으로 예상되고 있고요.
이런 지역들은 상대적으로 안전해요
이와 달리 일부 지역들은 반환보증 가입 불가 비율이 상대적으로 낮은 것으로 조사됐는데요. 서울에서는 용산구(11%)와, 성동구(29%), 강남구(43%), 서초구(44%)가 그렇습니다. 경기도에서는 안양시 동안구(16%), 성남시 분당구(21%), 성남시 중원구(36%)가 상대적으로 가입 불가 비율이 낮은 것으로 나타났고요.
지난번 글과 이번 글에서 두 차례에 걸쳐 설명드린 것처럼 올해부터는 갱신계약에 적용되는 전세금 반환보증 가입 요건이 강화되고, 이에 따라 상당히 많은 갱신계약들이 보증금을 기존보다 낮추지 않고서는 반환보증에 가입하지 못 할 것으로 예상되는데요.
올해 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 갱신계약을 앞두신 회원님들이시라면 이번 글에서 말씀드린 내용을 잘 참고하시길 바라겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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