정부가 계약갱신청구권 손보려 준비하고 있습니다!
갱신 세입자의 일방적 계약 해지, 제한할 예정이에요.
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 계약갱신청구권 등 임대차 2법에 대한 개편안을 마련 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
언론 보도에 따르면 정부는 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약에 대해 세입자가 언제든 해지를 요구할 수 있는 현행 법률을 개정하는 방안을 검토하고 있는데요. 이 같은 내용에 대해 설명드리겠습니다.
저희 자리톡 임대인 회원님들의 임대업에 매우 큰 영향을 미치는 중요한 내용에 대한 글인 만큼 꼭 이번 글을 정독해 주시길 바라겠습니다.
임대차 2법 개편안이 곧 발표돼요
한국일보에 따르면 국토교통부가 전문 연구기관에 의뢰한 ‘임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 개선을 위한 연구용역’ 결과가 조만간 도출될 예정인데요. 정부는 이 같은 연구 결과에 대해 내부 검토를 거친 뒤 최종 개편안을 발표할 예정입니다.
이미 많은 회원 분들께서 알고 계시듯이 계약갱신청구권은 세입자에게 전체 계약기간 중 1회에 한해 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 주는 제도인데요.
임대인은 본인의 실거주 등 법에서 규정한 거절 사유를 충족하지 않는 이상 세입자의 청구대로 계약기간을 의무적으로 2년 더 연장해야만 합니다. 이를 통해 세입자는 본인이 원할 경우 최소 4년(2년 + 2년)간 안정적으로 임차주택에서 거주할 수 있죠.
전월세 상한제는 계약갱신청구권 사용으로 갱신되는 계약의 경우 보증금과 차임(월세)을 기존 금액의 5%까지만 인상할 수 있도록 제한을 두는 제도이고요.
법에 애매한 부분이 많아요
임대차 2법은 전임 문재인 정권 당시 더불어민주당 주도로 2020년 7월 30일 국회를 통과했는데요. 세입자 주거 안정을 위한 대책이 시급하다는 더불어민주당의 뜻에 따라 법이 통과된 다음 날부터 긴급 시행됐습니다.
지난 자리톡 매거진에서 여러 번 다뤘듯이 임대차 2법에는 여러 가지 애매한 조항들이 적지 않았는데요. 이에 따라 법 조항에 대한 해석을 둘러싸고 임대인과 세입자가 갈등을 벌이는 경우가 허다했습니다. 법에 대한 법원의 판결도 제각각이라 임대차 시장에 여러 혼선을 불러일으켰죠.
현 정부 들어 재검토 들어갔어요
현 윤석열 정부는 대선 당시 ‘임대차 2법에 대한 전면 재검토’를 공약으로 내걸었는데요. 폐지를 포함해 모든 가능성을 열어두고 계약갱신청구권과 전월세 상한제에 대해 면밀하게 검토하겠다는 게 현 정부의 입장이었습니다.
이번에 국토부가 결과를 발표하는 연구용역도 이 같은 취지에서 진행된 연구였고요.
일부 조항 수정하는 방향으로 추진 예상돼요
한국일보 보도에 따르면 정부는 임대차 2법을 전면 폐지하기보다는 그동안 줄곧 지적받아왔던 문제 조항들을 일부 손보는 식으로 방향을 잡았는데요. 이미 임대차 2법이 도입된 지 4년 가까이 흘러 섣불리 법을 폐지했다가는 시장에 더 큰 혼란을 불러올 수 있다는 우려가 큰 것으로 알려졌습니다.
또한 지난달에 있었던 4·10 총선에서 더불어민주당을 비롯한 야권이 압도적인 승리를 거둔 상황에서 임대차 2법을 폐지하는 내용의 법률 개정안을 국회에 제출하더라도 국회에서 통과될 거라 기대할 수는 없는 상황이고요.
이 같은 이유 때문에 정부에서도 임대차 2법을 폐지하기보다는 수정·보완하는 방안을 선택했다고 이해하시면 됩니다.
세입자의 일방적 계약 해지 제한할 것으로 예상돼요
정부에서는 그동안 시장에 혼란을 불러온 몇몇 문제 조항에 대해 ‘핀셋 개정’하는 방식을 추진할 방침인데요.
대표적인 조항이 주택임대차보호법 6조의 3의 4항입니다. 이 규정에 따라 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 임대차 계약의 경우 세입자는 계약기간 중 언제든 계약 해지를 요구할 수 있는데요.
집주인은 세입자에게 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 안에 보증금을 돌려줘야만 합니다. 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 자동 종료되기 때문이죠.
이 규정은 그동안 임대인들에게 큰 원망을 받은 조항인데요. 갱신 세입자에게 언제든 계약을 해지할 수 있는 권한을 부여했기에 안정적으로 임대업을 영위하는 데 큰 부담이 됐죠.
별도로 갱신계약서를 작성했음에도 불구하고, 세입자는 자신이 원하면 언제든 3개월 뒤에 계약을 끝낼 수 있게 하는 것은 불공평하다는 비판도 적지 않았고요.
법원 판단도 엇갈려왔어요
이 조항에 대해선 법원 내부의 해석도 엇갈려왔는데요. 1심에선 이 규정을 근거로 세입자가 일방적으로 계약을 해지하는 것은 잘못 됐다는 판결이 나왔지만, 2심에선 이를 뒤집고 세입자의 계약 해지권을 인정하는 판결이 나오기도 했었습니다.
법률 자체가 애매했기에 이처럼 법원에서도 명확한 판단을 내리지 못 했던 것이죠.
국토부 개편안에 수정 방안 담길 예정입니다
그동안 이런 혼란을 지켜봐 온 국토부에서는 연구용역 과정에서 해당 조항에 대한 개선을 검토했는데요. “시장에 혼선을 부른 지점을 명확히 알고 있다”라는 게 국토부 관계자의 설명입니다.
조만간 발표될 개정안에는 계약갱신청구권을 사용해 갱신된 계약이라고 하더라도 세입자가 일방적으로 계약을 해지하는 것을 제한하는 내용이 담길 것으로 예상되고 있고요.
일단 국토부가 개편안을 마련한 뒤에는 법률 개정 담담 부처인 법무부가 바톤을 이어받아 구체적인 개정안을 마련해 국회에 제출하게 되는데요.
민주당이 동의해야만 개정될 수 있어요
다만 임대차 2법이 개정되기 위해서는 넘어야 할 산이 한 가지 있습니다. 국회 통과를 위해서는 야당인 더불어민주당의 동의를 얻어야만 하는 것이죠. 더불어민주당 주도로 도입된 임대차 2법이기에 야당이 법률 개정에 동의할지는 아직 미지수인 상황인데요.
국토부가 구체적인 개편안을 발표하는 대로 이 내용에 대해서 다시 한번 더 설명드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대사업에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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