월세 두달치 밀렸던 세입자는 계약갱신 거절할 수 있어요
월세, 전세 상관없이 세입자 계약갱신 요구 거절할 수 있는 9가지 요건들
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘월세를 두 달 치 이상 밀린 적이 있는 세입자에 대해서는 임대인이 합법적으로 계약갱신 요구를 거부할 수 있다’는 중요한 사실에 대해서 설명드리겠습니다.
이와 함께 월세든, 전세든 상관없이 임대인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있는 다른 8가지 사유들에 대해서도 설명드리겠습니다.
월세를 정해진 기일에 꼬박꼬박 납부하는 것은 월세 계약을 체결한 세입자가 지켜야만 하는 가장 중요한 약속인데요.
저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이 같은 기본적인 약속을 상습적으로 어기는 악성 세입자 때문에 큰 고민이신 임대인 분들이 적지 않은 것 같습니다.
임대차보호법도 이런 세입자는 제외해요
그리고 주택임대차보호법에서는 이처럼 월세를 장기 연체한 이력이 있는 세입자에 한해서는 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 규정하고 있는데요.
기본적으로 주택임대차보호법과 그 안에 담긴 계약갱신청구권 자체는 임차인을 보호하기 위해 마련된 법이지만, 그런 주택임대차보호법도 월세를 계속해서 미납한 세입자의 계약갱신 요구까지 임대인이 의무적으로 받아들이도록 하는 것은 임대인에게 너무 심한 조치라고 생각하는 것이죠.
그럼 지금부터는 어떤 경우에 주택 임대인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지에 대해서 하나씩 살펴볼 텐데요.
그전에 먼저 계약갱신청구권의 기본적인 개념과 사용 요건에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.
전세든 월세든 상관없이 갱신 요구할 수 있어요!
계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 전세 계약과 월세 계약 모두에 동일하게 적용됩니다.
임차인이 계약갱신을 청구하면 임대인은 본인이 해당 주택에 실거주하려는 등의 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하고요.
임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 이 기간 안에 임대인에게 ‘2년 더 계약을 갱신해서 살겠다’는 의사를 밝혀야만 계약을 갱신할 수 있습니다. 이 기간 전이나 후에는 갱신 의사를 밝혔다고 하더라도 법적 효력이 없죠.
생각보다 많은 분들이 이 같은 계약갱신청구권에 대해 전세에만 적용되는 제도라고 잘못 알고 계신데요. 앞서 말씀드린 것처럼 세입자는 전세든, 월세든 상관없이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 더 갱신할 수 있습니다.
마찬가지로 임대인 역시 다음 9가지 경우에는 전세든, 월세든 상관없이 세입자의 계약갱신청구를 합법적으로 거절할 수 있고요.
1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우
주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.
기존 계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 계약갱신요구권 행사도 거절할 수 있습니다.
여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하고요.
예를 들어 월세가 50만원인 원룸이라고 한다면 밀린 월세의 총합이 100만원이 되는 순간부터 적용된다고 이해하시면 됩니다.
세입자가 이후에 미납했던 월세를 납부했다고 하더라도 일단 임대차 계약기간(보통 2년) 중에 한 번이라도 두 달치 이상의 월세를 미납했던 이력이 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우
임대차 계약기간이 끝난 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조무모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 살려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는데요.
실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준) 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.
실거주 사유를 제대로 지키지 않았을 경우에 임대인에게 부과되는 불이익에 대해서는 따로 뒤에서 살펴보겠습니다.
3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용한 경우가 해당됩니다.
4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우
임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요. 다만 임차인과의 합의 없이 임대인이 보상 명목으로 일방적으로 금품을 지급하거나, 혹은 보상금을 주기로 합의한 뒤 실제로 제공하지 않은 경우에는 인정받을 수 없습니다.
5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대해 타인(전차인)이 사용하게 함으로써 이익을 거뒀다면 이 역시 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유입니다.
6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차인이 해당 주택의 전부 또는 일부를 임대인의 동의 없이 무단으로 증‧개축하거나 개조하거나 혹은 고의로 파손한 경우가 해당됩니다.
또한 임차인의 중대한 과실로 발생한 화재로 인해 주택이 파손된 경우에도 갱신 요구를 거절할 수 있는데요. 여기서 말하는 중대한 과실이란 임차인이 가스레인지, 오븐 등의 화기를 방치해 불이 난 경우를 뜻합니다.
7. 해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
말 그대로 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 사람이 거주할 수 없는 경우, 주거 기능을 상실한 경우를 뜻합니다.
8. 다음과 같은 사유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우
임대차 계약을 체결할 당시부터 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거‧재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했고, 사전에 안내한 계획에 따라 철거‧재건축 공사를 진행하려는 경우가 해당됩니다.
주택이 노후‧훼손되거나 혹은 주택의 일부가 멸실돼 안전사고의 우려가 있는 경우도 해당됩니다.
법령에 따라 해당 주택의 철거‧재건축이 이뤄지는 경우에도 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다.
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
국토교통부 등 담당 부처에서는 임차인이 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우가 이에 해당한다고 안내하고 있는데요.
앞서 설명한 8가지 사유 외에 임차인과 임대차 계약을 계속 지속할 수 없다고 판단되는 사유가 있을 경우 적용 여부를 따져볼 수 있는 조항입니다.
실거주 사유 둘러싼 분쟁 많아요
지금까지는 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 합법적인 사유 9가지에 대해서 알아봤는데요.
9가지 사유들 중에서도 실제 현장에서 가장 많이 적용되고 또 그만큼 분쟁이 발생활 확률이 높은 사유는 ‘임대인과 가족의 실거주’ 사유라고 할 수 있을 것 같습니다.
부동산 변호사 등 전문가들에 따르면 주택임대차보호법이 개정돼 임차인의 계약갱신요구권이 도입된 지난 2년 동안 실거주 사유로 인한 거절을 둘러싼 소송이 급증했고요.
법에 따라 임대인이 본인이나 가족의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 해당 주택을 매도하거나, 새로운 임대차 계약을 체결하거나, 2년 동안 실거주를 하지 않은 경우에는 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
실거주 사유 지키지 않으면 손해배상해야 해요
계약갱신 거절 당시 실거주 사유가 지켜지지 않을 경우의 손해배상액에 대해 서로 합의했을 경우 임대인과 임차인이 임대인은 임차인에게 이 손해배상 예정액만큼을 임차인에게 지급해야만 하는데요.
만약 손해배상에 대한 합의가 없었을 경우에는 다음 3가지 방식으로 계산한 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 합니다.
1. 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월 단위 임대료에서 갱신 거절 당시 기존 임차인의 월 단위 임대료를 뺀 액수에 24(2년 치)를 곱한 금액
3. 갱신거절로 인해 임차인이 얻은 손해액
이번 글에서는 법에 따라 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해서 살펴봤는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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