다주택자 대출 규제가 전방위적으로 시행될 예정입니다!
임대사업자 대출에 대한 만기 연장 심사가 강화될 전망입니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 금융당국과 금융권이 다주택자·임대사업자가 보유하고 있는 대출의 만기 연장 심사를 강화하는 등 다주택자·임대사업자에 대한 강도 높은 규제를 적용할 것으로 예상된다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
이재명 대통령이 다주택자에 대한 대출 만기 연장 관행을 강하게 비판한 직후 금융당국과 금융권이 발 빠르게 움직이고 있기 때문인데요. 이번 달 말에는 다주택자 대출을 비롯한 가계대출 전반에 걸친 관리 방안의 발표도 예정돼 있습니다.
이재명 대통령 X(구 트위터)대통령이 다주택자 대출 연장 강하게 비판했어요
이재명 대통령은 최근 들어 다주택자에 대한 날 선 비판을 계속 내놓고 있는데요. 지난 13일에는 소셜미디어 X(구 트위터)에 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 이들에게 대출 만기 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정한가”라며 “규칙을 지킨 사람이 불이익을 받고, 규칙을 어긴 사람이 이익을 보는 일은 없어야 한다”는 메시지를 올렸습니다.
‘다주택자들에게 적용되는 대출 관행이 불공정하다’는 대통령의 지적이 나오자 금융당국은 비상이 걸렸는데요. 금융위원회는 곧바로 금융감독원, 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행 관계자 등을 소집한 뒤 ‘전 금융권 긴급 점검회의’를 열습니다.
다주택자 관련 대출 취급 및 만기 연장 실태를 전면 점검하고 개선 방안을 마련하겠다는 게 금융위원회의 발표였죠.
금융위 관계자는 다음과 같이 설명했습니다.
“현재 수도권과 규제지역 내 다주택자 주담대와 신규 건설과 무관한 매입 임대사업자 대출은 전면 금지돼 있지만 과거에는 상당 부분 허용돼 있었습니다”
“금융회사들이 적절한 심사 없이 관행적으로 만기를 연장해 온 것은 아닌지 철저히 점검하겠습니다”
(금융위 관계자)
만기 연장 제한, 심사 강화가 검토됩니다
금융당국과 금융권은 민관 합동 태스크포스(TF)를 구성해 과거 다주택자 대출 취급 현황과 만기 연장 절차를 전수 점검할 계획인데요. 이는 사실상 기존 다주택자·임대사업자 대출에 대한 만기 연장 제한으로 이어질 가능성이 높다는 게 전문가들의 설명입니다.
다주택자가 보유한 여러 유형의 대출들 중에서도 주거용 임대사업자 대출이 직접적인 규제 대상이 될 가능성이 높다는 게 업계 전문가들의 분석인데요.
다주택자들이 개인 자격으로 보유하고 있는 주택담보대출은 대부분 20~30년 만기의 원리금 분할상환 구조의 일반적인 주담대 상품이기 때문입니다. 특별히 대출 만기 연장에서 특혜를 보고 있다고 이야기하기도 힘들고 또 당장 만기가 도래하는 물량이 유독 많은 것도 아닙니다.
그렇기에 업계에서는 이재명 대통령이 불공정이란 문제를 제기한 다주택자 대출은 일반적인 개인 주담대가 아니라 임대사업자 전용 대출을 겨냥하고 있다고 해석하고 있는데요.
지난해 12월 기준 5대 은행의 주거용 임대사업자 대출잔액은 16조7838억원에 달합니다. 그리고 이 대출의 경우에는 사업자 대출이라는 특성상 1년 혹은 2년 단위로 만기가 연장되는 경우가 많은데요.
그렇기에 만기 연장 제한이나 심사 강화가 곧바로 다주택자들의 자금줄을 압박하는 효과로 이어질 수 있고요.
이재명 대통령 X임대사업자 대출이 타깃이 될 것으로 보입니다
이재명 대통령이 ‘다주택자들이 주로 이용하는 임대사업자 대출에 만기를 자동 연장해 주는 특혜를 주고 있다’고 지적한 것은 임대사업자 대출에 대한 심사를 강화함으로써, 다주택자들의 자금줄을 조이고, 이들이 집을 팔 수밖에 없는 상황을 조성함으로써, 시장에 공급되는 매물을 늘려 집값을 안정화하기 위한 목적으로 분석되고요.
RTI 기준 높이는 방안 거론됩니다
부동산 업계에서는 과연 금융당국이 어떤 방안으로 임대사업자 전용 대출의 심사 기준을 강화할지, 예상되는 방안에 촉각을 곤두세우고 있는데요.
언론들에 따르면 금융당국은 앞으로 은행이 주거용 임대사업자 대출 만기 연장 여부를 심사할 때 ‘연간 임대소득 대비 이자 상환비율(RTI)’을 의무적으로 따지게 하는 방안을 검토하고 있습니다.
RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표인데요. RTI가 높을수록 임대소득에 비해 이자 비용 지출이 적은 것이고, RTI가 낮을수록 임대소득에 비해 부담해야 하는 이자 비용 지출이 많은 것이죠.
현재 규제지역에서는 RTI 1.5배, 비규제지역에서는 RTI 1.25배를 지킨 경우에만 신규로 주거용 임대사업자 대출을 받을 수 있습니다. 규제지역 주택 임대사업자가 연간 이자로 부담하는 금액이 1000만원이라면 임대소득이 연 1500만원은 돼야 대출을 받을 수 있다는 뜻인데요.
업계에서는 금융당국이 금융기관들에게 대출 연장 심사 과정에 이 RTI 기준을 적용하도록 할 것이라는 예상이 나오고 있습니다.
또한 업계에서는 단순히 대출 연장 심사를 강화하는 것을 넘어 추가적이고, 대대적인 규제 방안이 적용될 가능성도 점치고 있는데요. 이재명 대통령의 발언 수위를 고려할 경우 더 전방위적인 규제가 적용될 가능성이 높다는 분석이죠.
훨씬 대대적인 대출 규제도 거론되고 있어요
다주택자에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리를 강화하거나, 주담대 만기 단축·거치기간 전면 금지, 원리금 분할상환 의무화 확대 등이 거론되고 있습니다.
은행 건전성 규제와 다주택자 주택담보대출을 연계하는 방안도 검토 대상인 것으로 알려졌는데요. 다주택자 대출에 대한 위험가중치를 상향해 적용할 경우 은행의 자기자본비율(BIS) 부담이 커지고, 이는 다주택자 대상 대출의 금리 상승 요인으로 작용할 수 있죠.
여기에 더해 금융회사에 대한 감독 강화도 병행될 수 있는데요. 다주택자 주담대 증가율에 별도 상한을 두거나, 다주택자 대출 비중이 높은 은행에 건전성 평가상 불이익을 부여하는 방안도 거론되고 있습니다.
주임사에 대한 세제 혜택 축소도 예상됩니다
이와 함께 등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 역시 속도를 낼 것으로 전망되는데요. 이재명 대통령은 지난 10일 개최된 국무회의에서 “임대주택사업자에게 취득세·보유세·양도세 혜택을 부여해 왔지만 수백 채를 보유하는 사례는 문제가 있다”며 제도 개선 필요성을 언급한 바 있습니다.
업계에서는 금융위원회가 오는 2월 말에 구체적인 가계대출 규제 방안을 발표할 것으로 예상하고 있는데요. 이 방안에 과연 어떤 내용들이 담길지 부동산 업계의 관심이 높아지고 있습니다.
이번 글에서는 금융당국이 다주택자·임대사업자에 대한 대출 규제를 대폭 강화할 것으로 예상된다는 내용에 대해서 살펴봤는데요.
가계대출 관리 방안이 발표되는 대로 그 안에 담긴 내용들도 쉽게 정리해 소개해 드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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