주임사 보유 수도권 1만5천채 아파트 매물로 나와요!
연내 주담대 만기 돌아오는 주임사 보유 수도권 아파트 1만5000채입니다
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 금융당국이 다주택자가 수도권 규제지역 아파트를 담보로 보유하고 있는 주택담보대출의 만기를 연장해주지 않기로 방침을 정하고 이를 위한 세부적인 방안을 마련 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
다주택자에 대한 대출만기 연장 금지는 지난달 이재명 대통령이 관련 방침을 시사한 이후로 그 실행이 사실상 정해졌던 내용이고, 또 관련 내용에 대해서는 이미 저희 자리톡 매거진에서도 상세히 다룬 바 있는데요.
이번 글에서는 지난번에 소개해 드렸던 내용에서 한걸음 더 나아가 구체적으로 얼마만큼의 주택들이 당장 올해부터 이 같은 대출연장 금지 조치의 적용을 받게 되는지에 대해서 안내해 드리겠습니다.
임대사업자 보유한 1만5천가구가 연내에 직격탄 맞습니다
여러 언론의 보도를 종합하면 금융위원회 등의 금융당국은 다주택자가 보유한 수도권 규제지역 내 아파트에는 대출만기를 연장해주지 않겠다는 기본 방침을 정했는데요.
금융당국에 따르면 다주택자 중에서도 등록임대사업자(일명 주임사)가 보유한 수도권 아파트 중 연내에 대출 만기가 끝나는 아파트 물량은 제1금융권 취급 주담대 기준 1만여가구에 달하는 것으로 추산됩니다. 제2금융권 취급 주담대까지 그 범위를 넓히면 1만5000가구까지 그 수량이 늘어날 것으로 추산되고요.
등록임대사업자의 경우 일반 주택담보대출이 아니라 임대사업자 전용 대출로 은행으로부터 대출을 받는 경우가 많은데요.
이 같은 임대사업자 전용 대출은 대부분 만기가 처음에는 3~5년이다가 그 이후에는 신용등급과 담보물의 적정성 등만 확인한 뒤 관행적으로 1년 단위로 만기를 연장해 왔기 때문에 전체 대출 중에서 연내에 만기가 돌아오는 대출의 비중도 높을 수밖에 없죠.
임대사업자가 수도권 규제지역 아파트를 대상으로 보유한 전체 대출 중에서 80% 이상이 연내에 만기가 돌아오게 되니까요.
일반 다주택자는 당장은 영향권에서 벗어나 있어요
이와 달리 등록임대사업자로 등록하지 않은 일반 다주택자들의 경우 1주택자들과 마찬가지로 일반적인 보통 주담대를 통해 대출을 받는데요. 이런 주담대는 만기가 보통 30~40년이기 때문에 연내에 대출 만기가 돌아오는 비중도 낮을 수밖에 없죠.
실제로 금융당국에 따르면 5대 은행 기준 주택담보대출 잔액은 지난 1월 말 기준 약 36조 4686억원인데요. 그중 상반기 안에 만기가 도래하는 대출의 규모는 약 500억원으로 전체 대출금의 0.14%에 불과합니다. 이중 다주택자가 빌린 대출금이 차지하는 금액은 더 낮아질 수밖에 없고요.
이 같은 특성 탓에 다주택자 중에서도 임대사업자가 보유한 아파트가 대출 만기 연장 금지의 직격탄을 맞게 됐다고 말씀드릴 수 있습니다.
1만5000가구의 구축 아파트가 공급되는 효과 있습니다
일단 금융당국에서는 임대사업자가 수도권 규제지역 내 보유한 아파트 중에서 1만5000여가구의 아파트가 올해 대출 만기에 직면하게 되므로 이 물량들 중 상당수가 매물로 시장에 출회될 것으로 예상하고 있는데요.
서울 등 수도권 시장에 둔촌주공을 재건축한 단지인 올림픽파크포레온(1만 2000가구) 규모 이상의 구축 아파트가 공급될 것이라는 게 금융당국과 언론의 예상입니다.
세입자 거주 주택에 대해서는 일정기간 상환유예 예상돼요
다만 현재 세입자가 임차해 거주하고 있는 주택의 경우에는 임대사업자가 대출을 연장하지 못할 경우 은행에서 6개월 안에 해당 주택을 경매로 처분하기 때문에 세입자가 예기치 않게 큰 피해를 볼 수 있는데요.
그렇기에 금융당국에서는 세입자가 거주하고 있는 아파트에 대해서는 일정기간 대출 상환을 유예해 주는 예외 조치를 마련하는 방안도 준비 중인 것으로 알려졌습니다.
당초 연간 주담대 관리방안 등을 규정하는 ‘가계부채 관리방안’은 지난달 말에 발표될 예정이었는데요. 이재명 대통령의 지시로 다주택자, 임대사업자에 대한 대출만기 연장 금지 방안이 본격 논의되기 시작하면서 발표가 3월 중순인 현재까지 미뤄지고 있습니다.
비거주 1주택자에 대한 대출규제도 나올 것으로 예상돼요
부동산 업계에서는 발표가 4월까지도 밀릴 수 있을 것으로 예상하고 있는데요. 이번 대책에 다주택자, 임대사업자에 대한 규제방안뿐 아니라 비거주 1주택자에 대한 대출 제한 등의 규제도 포함될 가능성이 높아졌기 때문입니다.
이 역시 이재명 대통령이 지난달 검토를 지시한 내용인데요. 이후 이재명 대통령은 본인이 소유한 경기 성남시 분당구 아파트를 매물로 내놓으며 비거주 1주택자에 대한 규제 의지를 더욱 강하게 드러냈습니다.
비거주 1주택자에 대한 규제 방안까지 도입이 논의되면서 전체적인 가계부채 관리방안 발표가 늦어지고 있다는 게 업계 전문가들의 분석인데요. 금융당국 관계자는 언론 취재 과정에서 “이달(3월) 중 대책 발표는 현실적으로 어렵고, 4월 중 발표를 목표로 준비 중”이라고 설명하기도 했습니다.
대책 발표가 늦어질수록 관리방안에 담길 대책의 폭과 강도는 더 넓고, 강해질 것으로 예상되고요.
이번 글에서는 구체적으로 다주택자 중에서도 임대사업자가 수도권 규제지역에 보유하고 있는 약 1만5000가구의 아파트가 대출만기 연장 금지 조치의 직격탄을 맞을 것으로 예상된다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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