이제 전입신고하면 그 즉시 '대항력' 발생합니다!
보증금 빼앗는 전세사기 막기 위해 대항력 발생시점 앞당깁니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 매우 중요한 사실에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 바로 앞으로 조만간 세입자는 주택 인도(이사)와, 주민등록 전입신고를 마친 직후부터 대항력을 갖게 된다는 소식입니다.
그 이전까지는 주택 인도와 주민등록 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 임차인에게 대항력이 부여됐는데, 대항력의 효력 발생 시기를 앞당기는 것이죠.
임차인 권익 강화를 위해 이뤄지는 조치이지만, 전세 사기를 예방하기 위해서는 꼭 필요한 조치인 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들처럼 정상적으로, 성실히 임대업을 영위하시는 임대인분들이라면 환영할 만한 변화라고 생각합니다.
전세 사기에 대한 우려가 줄어들어야, 임대인들의 임대업도 잘 운영될 수 있으니까요.
이사, 전입신고 마치면 곧바로 대항력 발생합니다
정부는 지난 3월 10일 전세사기 예방을 위한 ‘전세사기 방지 대책’을 발표했는데요. 이번 대책에 담긴 핵심 내용은 두 가지로 요약됩니다.
방금 말씀드린 것처럼 대항력 발생 시기를 주택 인도(이사)와 전입신고를 마치는 그 즉시로 앞당기고, 선순위 보증금, 세금체납 정보 등 전세계약 관련 위험정보를 임차인이 임대차 계약 과정 중에 한눈에 손쉽게 확인할 수 있도록 하는 것이죠.
이번 글에서는 우선 대항력 발생 시점이 앞당겨진다는 점에 대해서부터 알아보겠습니다. 매우 중요한 내용이니까요.
대항력이 있어야 보증금 지킬 수 있어요
대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하시면 되는데요.
이 대항력을 갖고 있어야만 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.
만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 임차보증금 반환도 요구할 수가 없게 됩니다.
대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 매매 거래나 경매를 통해 집주인이 바뀔 경우 집에서 나가야 하는 것은 물론 임차보증금까지 날리게 되는 일이 벌어지게 되는 것이죠.
현재까지는 이사, 전입신고 마친 다음날 0시부터
임차인이 대항력을 얻기 위해선 두 가지 조건을 충족해야 하는데요. 첫째, 주택을 인도받아야 합니다. 해당 주택으로 이사를 해야 한다는 말이죠. 둘째, 해당 주택에 주민등록 전입신고를 해야만 합니다.
그리고 현재까지는 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’ 0시부터 임차인은 대항력을 갖게 됩니다.
그리고 법의 치명적인 허점이 바로 여기에 있었는데요. 대항력이 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’부터 발생한다는 겁니다. 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 그 시점이 아니라 하루 뒤부터 대항력이 주어진다는 점이요.
일부 악질적인 집주인의 경우 이 같은 법의 허점을 악용해 임차인에게 대항력이 주어지기 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정해 왔습니다.
임차인이 이사를 들어오고 전입신고를 한 당일에 집을 매도함으로써 임차인의 임차보증금을 강탈했던 것이죠. 임차인이 대항력을 갖기 전에 주택을 매도하면 집을 팔고 받은 돈에다 임차보증금까지 추가로 챙길 수 있으니까요.
또한 임차인이 대항력을 갖기 전에 임대인이 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받아 집에 근저당권이 설정되면, 금융기관이 임차인의 임차보증금보다 먼저 대출을 회수할 수 있는 권리를 갖게 되고요.
이 같은 허점은 그동안 수많은 전세사기의 원인이 돼왔죠.
이사, 주민등록 전입신고 마치는 그 순간 발생하게 됩니다
그렇기에 정부에서는 이번에 대항력 효력 발생 시점을 앞당기기로 결정했는데요. 대항력 효력 발생 시기를 주민등록 전입신고가 이뤄진 순간으로 앞당길 예정입니다. 주택을 인도받고, 주민등록 전입신고도 했다면 다음날 0시까지 기다릴 필요 없이 바로 임차인에게 대항력이 주어지는 것이죠.
이를 위해 주민등록 전입신고를 처리하는 국가 행정망과 은행 등이 사용하는 금융시스템을 연계할 예정이고요.
현재 이 같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 법사위에 계류 중인데요. 정부는 총력을 다해 법안이 최대한 빨리 국회를 통과할 수 있도록 대응할 방침입니다.
더 나아가 은행권과의 협의 등을 통해 임차인이 들어가려 하는 임대주택의 선순위 보증금을 즉시 확인해, 임대인이 중복 대출을 받지 못 하도록 금융시스템을 연동하는 방안도 추진할 예정입니다.
이와 함께 정부는 이번 ‘전세사기 방지 대책’을 통해 다가구 주택 등의 선순위 보증금 등 임대주택 관련 권리정보와 임대인의 세금체납 정보 등을 예비 임차인이 계약 단계에서 손쉽게, 한 번에 확인할 수 있도록 하는 대국민 서비스도 오는 9월부터 운영하겠다는 방침을 내놨는데요.
이에 대해서는 다음번 글에서 따로 자세히 소개해 드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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