계약 전에 선순위 정보 한번에 확인해 보증금 지키세요!
앞으로 전입신고 마치면 곧바로 대항력도 생깁니다!
- 정부가 전세사기 예방 위해 계약 전에 선순위 권리정보 한번에 제공하고, 대항력 발생 시점도 앞당겨요!
안녕하세요. 자리톡 세입자 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 세입자 회원님들을 비롯해 전월세로 임대주택을 구하는 세입자분들께 매우 반갑고, 마음이 놓이는 소식을 두 가지 소개해 드릴 텐데요.
바로 앞으로는 임대주택의 선순위 권리정보, 즉 등기, 확정일자, 전입세대, 임대인의 세금체납 정보 등을 예비 세입자가 계약 전에 한 번에 쉽게 확인할 수 있게 됐다는 사실입니다.
이와 함께 앞으로 조만간 세입자는 주택 인도(이사)와, 주민등록 전입신고를 마친 그 즉시 대항력을 갖게 됩니다.
현재까지는 주택 인도와 주민등록 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 임차인에게 대항력이 부여되는데요.
이런 법의 허점을 악용한 전세사기가 숱하게 일어났었고, 그에 따라 많은 세입자들이 피 같은 보증금을 잃어야만 했죠.
구체적으로 어떤 식으로 법과 제도가 달리는 것인지 지금부터 하나하나 자세히 알아보겠습니다.
강한 ‘전세사기 방지 대책’ 나왔어요
국토교통부 등 관계부처는 지난 3월 10일 전세사기 예방과 근절을 위한 ‘전세사기 방지 대책’을 발표했는데요.
이 대책에 따라 앞으로는 전세계약 전에 선순위 권리정보 등 세입자를 재정적 위험에 빠뜨릴 수 있는 정보가 통합적으로 제공됩니다. 단순히 정보만 제공되는 게 아니라 해당 주택을 대상으로 전세계약을 맺는 게 얼마나 위험한지 그 위험도도 진단해 주고요.
또한 정부에서는 주택임대차보호법 개정을 통해 대항력의 발생 시기를 주택 인도(이사)와 전입신고를 마치는 그 즉시로 앞당길 예정입니다.
먼저 선순위 권리정보와 관련한 내용에 대해서부터 살펴보겠습니다.
@국토부선순위 권리란?
선순위 권리란 이름 그대로 ‘나보다 앞서 있는 권리’를 뜻하는데요. 나보다 앞서 있다는 말은 쉽게 설명드리면 나보다 해당 임대주택의 처분에 따른 금전적 대가를 먼저 받아갈 수 있다는 말입니다.
해당 임대주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 경·공매 대금에서 나, 그리고 내 전세금보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리라고 이해하시면 큰 무리가 없습니다.
권리관계 뒤지면 보증금 위험합니다
예를 들어 세대별 구분등기가 돼 있지 않은 다가구 주택의 경우에는 나보다 먼저 전세계약을 체결하고, 확정일자를 받고, 전입신고를 한 선순위 세입자가 있다면, 해당 임대주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 선순위 세입자부터 경·공매 대금에서 보증금을 변제받죠. 이에 따라 나는 보증금을 돌려받지 못 할 가능성이 높아지고요.
그렇기에 전세계약을 체결할 때는 나보다 선순위인 세입자가 있는지, 임대인에게 밀린 세금이 있어 해당 주택이 경매에 넘어갈 위험은 있는지, 해당 주택에 근저당은 얼마나 설정돼 있는지 등을 꼼꼼히 확인하는 게 중요한데요.
@국토부그동안에는 확인이 복잡하고, 어려웠어요
하지만 그동안에는 이 같은 선순위 권리정보를 계약과정에서 확인하는 일이 만만치 않았습니다. 일단 계약 전에 임대인의 동의를 얻는다고 하더라도 직접 세무서, 시군구청, 주민센터 등을 방문해야 하는 등 그 절차가 복잡하고 불편했습니다.
또한 이렇게 복잡한 과정을 거쳐 해당 주택의 전입세대, 확정일자, 임대인의 세금체납 여부 등을 확인한다고 하더라도 이렇게 뿔뿔이 흩어져 있는 정보를 하나로 종합해 선순위 관리 관계를 전반적으로 분석하고, 해당 계약이 얼마나 위험한지를 분석하는 일은 대부분의 세입자들에게 어려운 일일 수밖에 없었습니다.
그렇기에 많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못 하는 전세사기의 피해자가 돼 왔고요.
@국토부안심전세 앱에서 9월부터 제공합니다
그리고 이번에 정부에서는 이런 문제를 해결하기 위해 여러 기관에 뿔뿔이 흩어져 있는 등기, 전입세대, 확정일자, 임대인의 세금 체납 정보 등을 한번에 손쉽게 확인하고, 이 같은 선순위 권리정보를 분석해 해당 계약의 위험도를 진단해 주는 서비스의 출시를 준비하고 있는데요.
예비 임차인은 계약 전에도 이 같은 정보를 한 번에 쉽게 확인할 수 있습니다.
이 서비스는 현재 주택도시보증공사에서 운영 중인 ‘안심전세 앱’을 고도화하는 방식으로 제공될 예정인데요. 2026년 9월부터 서비스 제공을 시작할 예정입니다.
이미 누구나 접근해서 확인할 수 있는 공개정보인 등기정보를 제외한 다른 정보들에 대해서는 임대인의 동의를 받아야만 예비 세입자가 확인할 수 있는 방식으로 서비스를 제공할 예정입니다.
다만 만약 임대인이 동의를 거부할 경우 예비 세입자 입장에서는 ‘혹시 세금이 밀린 것 아닌가?’, ‘해당 주택에 이미 다른 선순위 세입자들이 많이 있는 것 아닌가’와 같은 의심을 하는 게 자연스럽기 때문에 전세 계약 체결을 원하는 임대인이라면 이에 응할 수밖에 없는 환경이 조성될 것이라는 게 정부와 업계의 예상입니다.
@국토부대항력이 있어야 보증금 지킬 수 있어요
그럼 이제 대항력에 대해서도 알아볼까요? 앞서 말씀드린 것처럼 정부는 대항력 발생 시기를 주택 인도(이사)와 전입신고를 마치는 그 즉시로 앞당길 예정인데요.
대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하시면 되는데요.
이 대항력을 갖고 있어야만 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.
만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 임차보증금 반환도 요구할 수가 없게 됩니다.
대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 매매 거래나 경매를 통해 집주인이 바뀔 경우 집에서 나가야 하는 것은 물론 임차보증금까지 날리게 되는 일이 벌어지게 되는 것이죠.
현재까지는 이사, 전입신고 마친 다음날 0시부터
임차인이 대항력을 얻기 위해선 두 가지 조건을 충족해야 하는데요. 첫째, 주택을 인도받아야 합니다. 해당 주택으로 이사를 해야 한다는 말이죠. 둘째, 해당 주택에 주민등록 전입신고를 해야만 합니다.
그리고 현재까지는 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’ 0시부터 임차인은 대항력을 갖게 됩니다.
그리고 법의 치명적인 허점이 바로 여기에 있었는데요. 대항력이 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’부터 발생한다는 겁니다. 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 그 시점이 아니라 하루 뒤부터 대항력이 주어진다는 점이요.
일부 악질적인 집주인의 경우 이 같은 법의 허점을 악용해 임차인에게 대항력이 주어지기 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정해 왔습니다.
임차인이 이사를 들어오고 전입신고를 한 당일에 집을 매도함으로써 임차인의 임차보증금을 강탈했던 것이죠. 임차인이 대항력을 갖기 전에 주택을 매도하면 집을 팔고 받은 돈에다 임차보증금까지 추가로 챙길 수 있으니까요.
또한 임차인이 대항력을 갖기 전에 임대인이 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받아 집에 근저당권이 설정되면, 금융기관이 임차인의 임차보증금보다 먼저 대출을 회수할 수 있는 권리를 갖게 되고요.
이 같은 허점은 그동안 수많은 전세사기의 원인이 돼왔죠.
이사, 주민등록 전입신고 마치는 그 순간 발생하게 됩니다
그렇기에 정부에서는 이번에 대항력 효력 발생 시점을 앞당기기로 결정했는데요. 대항력 효력 발생 시기를 주민등록 전입신고가 이뤄진 순간으로 앞당길 예정입니다. 주택을 인도받고, 주민등록 전입신고도 했다면 다음날 0시까지 기다릴 필요 없이 바로 임차인에게 대항력이 주어지는 것이죠.
이를 위해 주민등록 전입신고를 처리하는 국가 행정망과 은행 등이 사용하는 금융시스템을 연계할 예정이고요.
현재 이 같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 법사위에 계류 중인데요. 정부는 총력을 다해 법안이 최대한 빨리 국회를 통과할 수 있도록 대응할 방침입니다.
더 나아가 은행권과의 협의 등을 통해 임차인이 들어가려 하는 임대주택의 선순위 보증금을 즉시 확인해, 임대인이 중복 대출을 받지 못 하도록 금융시스템을 연동하는 방안도 추진할 예정입니다.
이번 글에서는 앞으로는 예비 세입자는 계약 전이더라도 중요한 선순위 권리정보를 한눈에 손쉽게 확인할 수 있게 되고, 대항력의 발생 시점이 전입신고를 마친 그 순간으로 앞당겨진다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 세입자 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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