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by 우주인 Jan 27. 2023

[전국] 아파트마켓리포트('23. 1월호)

지역별 수급분석 및 거시경제지표 현황

안녕하세요? 우주인입니다.

그동안 소개해드린 부동산 시장분석 이론에 맞춰 "생활권 단위 수요공급분석" 기반 전국 부동산 마켓 리포트를 매월 발행할 예정입니다. 유용하게 사용하시길 바라며 피드백은 언제나 감사히 받겠습니다.

마켓 리포트 종류

리포트는 전국 요약본과 생활권 별 세부 정보를 담은 상세본으로 구분하여 발행할 예정입니다.

전국 요약본을 보시고 관심이 있거나 궁금한 생활권의 상세 현황을 살펴보시면 됩니다.

① 전국 요약본 : 전국의 흐름을 한눈에 빠르게 파악할 수 있습니다.

② 생활권 상세본 : 실전 투자 시 지역선정에 꼭 필요한 세부 정보가 들어 있습니다.

이런 걸 알 수 있어요

[전국 요약] 아파트 마켓 리포트

지역별 투자 High-light

수요 현황 (미분양 물량, 추이)

공급 현황 (분양예정물량 포함)

주요 경제 지표 현황

[생활권별 상세] 아파트 마켓 리포트

입지별 수요 : 입지별(노른자/흰자) 미분양

입지별 공급 : 입지별(노른자/흰자) 공급

향후 3개년 주요 공급지

미분양 전망 : 지역별 분양예정물량 현황

2가지 핵심정보

앞으로 발행할 월간 마켓 리포트에는 다른 곳에는 없는 정보가 담겨있습니다.

첫 번째, 지역별 분양예정물량 정보입니다.

많이들 사용하는 부동산 정보 사이트인 아실과 부동산 지인, 부동산 114를 보면 공급을 분석할 때 이미 분양이 완료된 입주물량만 나옵니다. 곧 분양을 앞두고 있는 예비공급물량은 볼 수 없는 것이죠. '20~21년 포항의 경우 지난 수년간의 지역 부동산 경기 침체로 인해 입주물량이 전무한 수준이었습니다. 하지만 불과 수개월만에 보이지 않던 입주물량이 적정 수준 이상으로 한 번에 늘어나며 공급과잉 상태로 변했습니다.

왜 이런 일이 발생했을까요? 입주물량만으로는 볼 수 없었던 분양예정물량이 다수 대기하고 있었던 것이죠. 분양예정물량이 많다는 건 그 지역에 부동산 경기가 좋아짐과 동시에 공급물량이 한 번에 증가할 수 있다는 것을 뜻합니다. 투자자에겐 가장 큰 리스크 요소 중 하나입니다.

부의 카이로스 블로그 운영자인 월비님과 제가 직접 전수조사를 통해 전국의 분양물량을 하나하나 조사하고, 이를 통해 급작스럽게 늘어날 수 있는 보이지 않는 물량까지 고려해서 해당지역의 리스크를 수치화했습니다.

이제 보이지 않았던 분양물량까지 고려해서 한 차원 안전한 투자를 계획해 보세요!

두 번째, 생활권 단위의 수급분석입니다.

그동안 블로그와 브런치를 통해 부동산 시장을 움직이는 가장 큰 요소는 수요와 공급이며 분석의 단위는 개별 시/도가 아닌 생활권 단위로 해야 흐름을 정확히 읽을 수 있다고 말씀드렸습니다.

물론 다들 이렇게 해야 하는 것을 모르는 것은 아니지만 시·도 별로 제공되는 국토부자료를 생활권에 맞게 매번 편집하여 분석해야 하기 때문에 여간 까다로운 작업이 아닐 수 없습니다.

부의 카이로스에서는 독자분들의 이런 수고로움을 덜어드리고자 생활권 단위의 수요-공급 분석을 기반으로 한 차원 깊은 통찰과 정보를 제공할 것입니다.

｜전국 아파트 마켓 리포트 '23년 1월호

1. 지역 수급 : 그린라이트는 없지만..

아쉽게도 수요가 늘어나는 동시에 예정된 공급물량이 감소하는 청신호가 나온 생활권은 한 곳도 없었습니다.

광주를 제외한 모든 생활권의 미분양이 증가하며 수요가 감소했기 때문입니다.

하지만 희망이 아예 없는 건 아니에요.

올해를 정점으로 공급이 점차 감소하는 지역들이 몇몇 보였거든요.

'23년 이후 공급 추세가 감소할 것으로 예상되는 생활권

- 서울·인천 / 부산/ 대구/ 천안 생활권

이렇게 공급이 추세적으로 감소하는 지역은 수요가 살아남과 동시에 시장분위기가 한 번에 바뀔 수 있는 유망 지역이에요.

2008년 글로벌 금융위기 때에도 공급이 급격히 줄어들며 미분양이 점차 해소되었던 부산과 대구 생활권은 하락이 시작된 지 불과 1, 2년 만에 시장분위기가 바뀌며 급격하게 상승했었습니다. 2023년 이후 과거 2009년의 대구와 2010년의 부산과 같은 흐름을 보여줄 생활권은 어느 곳이 될지 관심을 가지고 지켜봐야겠죠?

2. 경기 지수 : 아직 좋아질 기미가 보이지 않는 경기

OECD 경기선행지수 98.5(0.1▼), 국내 경기선행지수 99.0(0.2▼)로 100 아래 수치를 보이며 저성장 위축 국면이 지속되고 있습니다.

3. 물가 지수 : 아직 좋아질 기미가 보이지 않는 경기

금리인상의 근본적인 원인 제공을 한 미국 Core PCE 연간상승률은 여전히 4.7%로 높습니다. 국내 Core CPI 연간상승률 또한 4.1%로 아직 적정 수준인 2.5%보다 한참 높은 수준입니다. 좋은 뉴스는 미국과 한국 모두 추세가 반전되며 하락하고 있다는 것인데요, 지금처럼 쭉 물가 상승률이 내려가면서 인플레이션이 잡히길 바라봅니다. (그래야 금리 인상이 멈출 테니까요..)

4. 실업률 : 유일한 그린라이트! 하지만 안심은 이르다!

미국을 기준으로 실업률이 6.5% 이상 나온다면 미 연준은 곧바로 제로금리를 향해 금리 인하 정책을 쓸 것입니다. 세계경제가 그만큼 심각하다는 것이죠. 보통 실업률은 경기 침체와 함께 급격하게 오르는 특징이 있습니다. 경기가 안 좋아지며 단계적으로 오르는 게 아니라 경제 위기가 오면 한 번에 확 오른다는 것이죠. 아마 글로벌 기업들의 대량해고로 부터 기인한 결과가 아닐까 싶습니다.

금리가 내리면 좋지만, 경기 침체는 금리보다 훨씬 더 마주하기 싫은 자연재해이기에 실업률이 확 오르지 않고 있는 사실은 우리에게 큰 위안을 가져다주는 반가운 소식입니다!