세.나.투: 세상에 나쁜 투자는 없다
부동산 투자를잘하고 싶은 90년생 분들에게
오늘은 투자를 시작하기 전, 투자에 대한 선과 악의 개념으로 망설임을 가지고 있던 자신의 감정과 실제로 투자를 해본 이후 알게 된 것들에 대한 이야기입니다. 과거의 저와 같이 투자를 시작하기 전 어떤 이유로 망설임을 가지고 시작하지 못하고 있는 분들께 도움이 되길 바랍니다.
난 나쁜 사람일까?
이제 막 투자 공부에 눈떠 공부에 전념하고 있을 무렵, 문득 "나는 나쁜 짓을 하고 있는 걸까?"라는 생각이 들 때가 자주 있었습니다.
매일 같이 나온 신문에 실리는 "투기꾼" 기사 덕분이었을까요? 내 집을 사서 전세를 주거나, 전세가 껴져 있는 집을 샀다는 이유로 죄인이 된 것 같은 기분을 씻을 수가 없었습니다. 실거주가 아닌 의도로 집을 사는 사람들은 투기꾼이며, 이들의 존재 때문에 진짜 자기 집을 마련해야 하는 서민들이 피해를 보고 있다는 내용의 기사들이 매일 같이 쏟아져 나왔습니다.
그럼에도 부동산의 흐름과 시장을 보고자 뉴스를 켜는 제 마음은 점차 무거워져 갈 수밖에 없었습니다. 어릴 적부터 아버지 없이, 빚쟁이에게 쫓겨 가족끼리 모여 살 돈이 없어 외할머니네 집 방구석에서 숙식을 해결하며 살아야 했던 나는 열심히 공부해 대기업에 취업했단 이유로 서민이 될 수 없는 걸까? 남은 건 학자금 대출 빚뿐인데, 결혼은 말할 수도 없고, 일단 집이 없는 신혼부부가 되어야 하는데 전세금은 커녕 월세 보증금도 내기 빠듯한 내가 과연 결혼이나 할 수 있을까? 이런 현실이 막막해 돈을 모으고 공부해서 투자한 나는, 정말 서민의 피를 빨아먹고 사회의 나태와 허무감을 조장시키는 투기꾼인 걸까? 그럼 서민은 누구지? 난 나쁜 사람인가? 투자를 했단 이유로? 나도 돈이 있으면 실거주할 수 있었을 텐데.. 이런 죄책감과 방어기제가 머릿속에서 끊임없이 되풀이되며 떠올라 자신을 힘들게 했습니다.
"세나개"라는 프로 아시나요?
세상에 나쁜 개는 없다. 강아지의 짖는 버릇, 무는 버릇, 배변 활동 부실 등 나쁜 버릇이라고 생각하지 않고, 원인을 알아내어 다양한 방법의 솔루션으로 문제 행동을 치유하는 내용을 다루는 프로그램 입니다. "세상에 나쁜 아이는 없다"라는 책도 있지요. 두 작품의 공통점은 아이와 강아지 같이 세상에 선과 악, 사회적 규범을 인지하지 못하는 존재는 이를 지도하는 부모와 견주에 따라 성장하고 배우며 판단하는 것 일뿐, 처음부터 나쁜 존재는 아니라는 메시지를 던진다는 것에 그 공통점이 있습니다. 그것이 자신의 방어기제였는지, 억울함으로 부터 나온 변명이었는지 모르겠습니다만, 이런 생각이 들었습니다. "투자도 어쩌면 강아지나 아이와 다를 바 없지 않을까?"
"무분별한 갭투자로 100명의 세입자를 울린 동탄의 부동산 투기꾼" 이것이 과연 전세를 끼고 부동산을 구입하는 행위 그 자체가 잘못이었을까? 아니면 감당하지도 못할 전세입자의 보증금을 껴안고, 대규모 공급이 예견된 지역에서 전셋값이 하락할 수도 있다는 판단도 하지 않은 채, 그저 투자금이 적다는 이유로, 남들이 사지 않는 가치가 없는 부동산을 무분별하게 구입한 투자자의 잘못이었을까? 여러분은 어떻게 생각하시나요? 옳고 그름의 생각은 저마다 다르겠지만 저는 후자가 잘못되었다고 생각합니다. 투자라는 행위 그 자체 속엔, 스스로 선과 악이라는 개념을 가지고 있지 않기 때문입니다. 마땅히 지켜야 할 사회적 규범을 인식할 수 없는 강아지나 아기와 다를 바 없다 생각이 들었습니다. 다만 투자를 결정하는 투자자의 미성숙한 판단으로 인해, 수많은 선의의 피해자를 낳게 된 것이라는 결론에 이르렀습니다.
당신의 생각은 어떤가요? 여전히 집을 돈벌이 대상으로 여기고, 실제 거주도할 수도 없는 집을 사놓는 그들을 용서하 실 수 없나요? 각자가 살아온 삶의 경험은 저마다 다르고 그로 인해 생긴 가치관도 다릅니다. 제겐 누가 옳다 누가 그르다라고 평가할 실력도 이유도 없습니다. 하지만 전 "세상에 나쁜 투자는 없다"란 결론에 이른 후 한가지 희망을 얻을 수 있었습니다. 원인이 투자가 아닌 투자자에게 있다면, "내가 변하는 투자도 변할 수 있다는 것", "투자자가 선한 영향력을 가지고 있다면 그의 투자 또한 그럴 수 있다는 것." 이것이 제가 지금까지 쭉 투자를 지속해서 할 수 있던 원동력과 당신에게 투자를 권할 수 있는 이유입니다. 그러니 우리 투자의 옳고 그름을 논하기 전, 투자를 결정하는 우리 스스로가 지혜로운 투자자로 성장하는 건 어떨까요?
옳은 투자자로 성장할 수 있는 3가지 방법
과거의 저와 같은 고민을 가지고 투자를 망설이고 있는 누군가가 있다면, 앞으로 소개해드릴 3가지 방법을 통해 자신을 성장시켜보세요. 당신의 망설임을 없애고 실행할 수 있는 용기를 줄 것입니다.
1. 좋은 책 골라 읽기
2. 자신에게 맞는 투자 스타일 찾기
3. 되돌아보기
첫 번째, 좋은 책 골라 읽기
사람은 책을 만들고, 책은 다시 사람을 만든다고 하죠? 좋은 투자자 역시 책이 만들 수 있습니다. 하지만 아무 책이나 좋은 투자자를 만들 수 있는 건 아니죠. 좋은 책이 좋은 투자자를 만듭니다.
그럼 좋은 책이란 무엇일까요? "저자의 지식과 경험"이 녹아 있는 책입니다. 부동산 섹션에 가서 책을 들여다보면, 직접 투자를 해보지 않고, 시장의 트렌드나 대학 연구실 또는 기업에서 업무를 하며 얻은 내용을 토대로 짜깁기해 발간한 책들이 더러 있습니다. 이런 책들은 일단 거르셔야 합니다.
이유는 간단합니다. 부동산 투자 공부를 할 때 책을 왜 읽을까요? ①실제 투자에 대한 판단은 어떤 사회/경제적 배경에서 이루어졌고, ② 왜 투자를 결정했으며, ③ 그것이 어떤 결과를 가져왔나에 대한 일련의 과정을 "간접경험" 하기 위함 아닐까요? 앞서 저자의 지식과 경험이 녹아있지 않은 책들은 ②, ③ 이 없습니다. 때문에 그들이 제시하는 이론 또한 "현실성 없는 미래의 시나리오" 이거나 "개인의 의견"에 그치고 마는 경우가 정말 많았습니다. 대표적인 도서로는 "선O인, OO부동산을 말하다"가 있습니다.
하지만 실제로 서점에 가면 이런 책들을 걸러서 읽는 게 쉽진 않죠. 그래서 제가 사용하는 팁을 하나 알려드리겠습니다. 많은 분들이 책을 볼 때 제목과 프롤로그, 목차를 보고 구매를 결정하실 겁니다. 여기에 한 가지만 더 추가해보세요. 앞에 저자가 어떤 이력을 가지고 있는 사람인지 보는 겁니다. 그리고 이렇게 질문해보세요. "이 사람은 이 책이나, 연관된 컨텐츠로 돈을 벌어야 하는 사람인가?" 돈이 목적이 된 글은 진실보다 진실처럼 보이는 거짓 혹은 너무나도 뻔한 진실만을 그럴듯하게 포장했을 가능성이 높습니다. (이미 투자로 큰 돈을 벌고 있거나 벌었으며, 기업을 가지고 있는 자산가인 사람들이 글을 쓰는 이유는 돈이 아닌 경우가 많았습니다. 돈은 이미 다른 곳에서 넘쳐날 만큼 벌 수 있기 때문이죠.) 부동산 투자 공부는 단순히 심리적 안정감을 얻거나, 취업이나 학업을 위한 이론을 목적으로 하는 것이 아닙니다. 실제 자신의 경제적 기반을 어떻게 갖추어 나갈 것인지에 대한 "안목"을 길러주는 공부이기 때문에 (쉽게 말해, 돈이 왔다 갔다 하는 문제라는..) 경험이 없는 저자와 글은 일단 거르고 가는 것이 현명한 방법입니다.
이렇게 1차 거름망을 통과한 책들은 최대한 열린 마음으로 선입견을 가지지 말고 "속독과 다독"하는 것이 중요합니다. "아파트 투자", "토지 투자", "재건축/재개발", "경매", "법인 투자", "상가 투자" 등 다양한 영역이 존재합니다. 모든 투자는 수익을 낼 수 있고, 이중에 나와 맞는 투자가 꼭 있다는 믿음을 가지고 정보를 흡수하시기 바랍니다.
그래도 책 고르기가 어려우신 분들을 위해 개인적으로 많은 도움받은 책들을 정리해봤습니다.
추천도서 목록두 번째, 자신에게 맞는 투자 스타일 찾기
빠르게 부동산 투자엔 어떤 방법이 있고 각각의 장단점이 대략적으로 파악이 되셨다면, 자신에게 맞는 옷처럼 자신의 상황에 맞는 투자를 찾아야 할 단계에 이른 것입니다.
처음에 투자란 정답이 정해져 있는 수학과도 같은 것인 줄 알았습니다. 하지만 시간이 지나고 보니, 수학보단 오히려 패션과 닮은 존재라는 걸 알게 되었습니다. 사람의 성격에 따라, 각자가 현재 지나고 있는 인생의 시기에 따라, 보유하고 있는 재산의 크기에 따라 자신에게 맞는 투자가 따로 있기 때문입니다. 자신에게 어울리는 옷과 머리가 따로 있듯이 말이죠. (가끔가다 뭘 입어도 잘 어울리는 존재가 있긴 합니다만...)
투자가 패션과 닮은 점은 또 하나 있습니다. 대세라고 불리는 유행 트렌드가 있다는 것 이죠. 하지만 트렌드가 모두에게 정답일까요? 그렇지 않습니다. 트렌드가 어울리지 않는다면 차라리 자신의 개성과 장점을 살린 스타일링을 하는 게 더 매력적입니다. 그러니 요즘에 지식산업센터 투자가 유행이라는데, 경기 아파트가 유행이라는데 하면서 따라다니실 필요 없다는 겁니다. 여성의 패션이 남성의 시선을 신경 쓰지 않은 시점부터 폭발적인 성장을 이루었듯 당신의 투자도 남의 시선을 의식하지 않고 자신에 상황에 집중할 때, 폭발적으로 성장할 수 있습니다.
예를 들어 설명드리겠습니다. 돈을 어느 정도 모아놓은 70세 노부부가 안정적인 노후를 준비하기 위해, 부동산 투자를 알아보고 있습니다. TV를 보니 서울의 똘똘한 한 채를 사야 한다고 합니다. 지금 거주하고 있는 집과 퇴직금, 비상금을 모두 모아 "영끌"로 강남의 아파트 한 채를 사야 할까요? 자식들에겐 좋은 일일 순 있지만, 노부부 자신들에겐 그리 적합한 투자가 아닐 것입니다. 차라리 생활하는데 지장 없을 정도의 월세가 나오고 자식들에게 물려줄 수 있는 재산도 키울 수 있는 똘똘한 "꼬마빌딩"이나 "상가"에 투자하는 것 이 나은 선택일 것입니다.
다른 예 입니다. 이제 막 투자를 시작하고자 하는 90년대생이 있습니다. 되도록 빨리 현금흐름을 만들어 퇴직하고 싶은 파이어족입니다 (파이어족 : Financial Independence Retire Early, 경제적 자유 조기은퇴). 모아놓은 돈은 없고 이제부터 투자하기로 마음먹었습니다. 월급 대신 월세를 받아야 하니 70세 노부부와 같이 "꼬마빌딩"이나 "상가"에 투자해야 할까요? 아닙니다. 살 수도 없고, 산다한들 너무 작은 현금흐름이기 때문에 퇴직이 가능한 수준의 월세를 만드는데 너무 오랜 시간이 걸립니다. 이런 경우엔, 역발상으로 시세차익을 극대화시켜 짧은 시간 내에 재산을 불릴 수 있는 아파트 시세차익 투자가 유리합니다. 그 이후, 월세가 나오는 수익형 부동산에 투자하는 게 현명한 선택일 수 있지요.
마지막, 되돌아보기
이론을 배우고 자신에게 맞는 투자를 골랐다면 이제 실행 단계입니다. 그런데 왜 마지막 단계가 시작이 아닌 되돌아보기일까요?
투자자의 성장은 실행만으로 이루어지지 않습니다. 실행 후 자신의 선택과 결과를 묵묵히 되돌아볼 때, 비로소 나 자신과 투자를 객관화시켜 평가할 수 있습니다. 이때가 투자자가 가장 큰 성장을 이룰 수 있는 때입니다. 과거 제 자신을 돌아봐도, 자신이 한 선택보다 더 좋은 선택지가 분명히 어느 한 곳엔 숨어 있었습니다. 그리고 다시 과거로 돌아가 현재의 내가 본 더 좋은 선택을 하기 위해선 어떤 기준을 가지고 선택했어야 했을까?라는 질문을 던지며, 자신의 투자전략과 철학을 한 걸음씩 성장시켜나가는 것입니다.
마지막 단계가 가장 쉬어 보일 수 도 있습니다. 어렵다는 돈도 모았고, 투자를 위한 기본적인 지식과 경험이 쌓인 상태에서 자신의 선택을 뒤돌아 보기만 하면 되니 말입니다. 하지만 전 실제로 많은 투자자들이 이것을 하지 못해 성장이 멈춰 있는 것을 가장 많이 봤습니다. 투자하고 나면 다시 투자할 돈이 없다며, 일상생활로 돌아가 시장을 보지 않고 자신이 사놓은 아파트가 오르는지 안 오르는지 그것만 확인하고 있는 분들을 자주 보았습니다. 제 주위엔 투자 이후 자신이 놓친 선택지가 무엇이 있었나, 더 좋은 선택은 없었을까? 앞으로 다음 투자를 한다면 어디에 해야 할까? 를 보는 훌륭한 투자자 분들이 몇몇 있습니다. 하지만 어떤 분들은 자신을 되돌아보지 못하는 투자자가 되어, 키보드워리어로 신분을 전환하고 부동산 사이트에 가서 자신이 사지 못한 부동산을 험담하고 깍아내리기에 바쁜 일상을 보내기도 합니다.
이렇듯 되돌아보기란 사실 가장 쉬워 보이면서도 쉽지 않은 일입니다. 오늘의 글에서 드릴 마지막 팁입니다. 자신의 선택을 많이 되돌아볼수록 성장의 기회도 많겠지요? 하지만 부동산 투자라는 것은 들어가는 돈이 많이 때문에 그리 자주 할 수 있는 것이 아닙니다. 그럼 어떻게 해야 할까요? 투자금과 상황을 가정해 놓고 "가상 투자+복기"를 수시로 수행하는 것입니다. 예를 들어, 당신이 5천만 원이란 돈은 없지만 열심히 모아, 내년 1월에 투자를 할 수 있는 상황이라고 해보겠습니다. 내년 1월이 되기 전에 지금 당장 내손에 5천만 원이 있다고 생각하고 이 돈으로 살 수 있는 아파트 A, B, C를 골라 놓습니다. 그리고 각각의 아파트를 평가합니다. 아래는 제가 실제로 가상의 투자처를 정해놓고 개인적으로 중요하다고 생각하는 기준에 맞춰 평가하는 서식 파일입니다. 실제 투자 시에는 훨씬 많은 사항을 체크하고 판단해야 하지만 가장 핵심적인 사항 3가지(수요, 공급, 가격)만 판단하여, 가상의 투자를 진행해 보는 것입니다.
가상 투자 서식이렇게 A,B,C 단지에 가상 투자를 감행하게 된 기준과 상황을 적어놓고 시간이 흐른 뒤 보면, 결과를 비교할 수 있습니다. 그럼 어떤 기준이 정말 중요한 기준이었고, 어떤 기준은 생각보다 영향력이 큰 요소가 아니었다는 것을 알 수 있게 되는 것이지요. 이렇게 끊임없이 투자하고 자신을 뒤돌아보는 투자자가 실제 자신의 돈을 들여하는 투자에 실수할 확률이 얼마나 될까요?
당신이, 한 그루의 나무 같이 우뚝 서길 바랍니다.
세상에 나쁜 강아지도 고양이도 아기도 없듯, 투자도 그러합니다. 우리 자신이 올바른 생각을 가지고 지혜로운 선택을 내릴 수 있는 투자자가 되면 되는 것이지요. 그러니 당신이 선택한 투자를 나쁘다거나 옳지 않다고 시작도 전에 포기하지 않으셨으면 합니다. 스스로 투자를 분석하고, 결정하고, 후회하고, 확신을 얻어내는 과정 끝에, 결국 당신은 자신이 옳다고 생각하는 길을 묵묵히 걸어 나갈 수 있는 존재로 성장해 있을 것입니다.
"다들 잘못된 걸 옳다고 말하더라도, 세상 모두가 네게 비켜서라고 할 때, 한 그루 나무처럼 우뚝 서서, 그들의 눈을 똑바로 쳐다보며 이렇게 말하라. '아니, 당신이 비켜.'" - 영화 "시빌 워" 中 -
우리 모두가 한 그루에 나무처럼 우뚝 서서, 잘못을 말하는 세상에게 "네가 비켜"라고 당당히 말할 수 있는 존재가 되는 그날 까지, 당신에게 힘과 도움이 되는 글로 함께 하겠습니다.
