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Aug 27. 2022
전세 레버리지 투자, 계약방법과 조심해야할 점은?
│전세레버리지 투자란?
● 전세 레버리지 투자란 전세입자를 끼고 집을 사는 것입니다. 내가 아파트의 소유권은 내 것이 되지만 현재 세입자의 계약 기간까지는 내 집에 들어가서 살 수 없습니다. 전세 계약기간이 끝난 이후엔 전세금을 내주고 직접 들어가서 거주할 수도 있고, 다른 세입자를 구해 다시 전세를 놓을 수 도 있습니다. 이때 내 아파트의 전세시세가 과거 전세 계약금보다 올라있다면 시세가 오른 만큼의 돈을 추가로 받을 수 있습니다. 올려 받은 보증금은 재투자를 위한 포석이 되어 줄 수 있습니다. 부의 선순환 구조를 만들 수 있는 것이죠.
전세레버리지투자 선순환 구조│처음이라면 '주전 물건', '세입자 있는 물건'을 고르세요!
첫 투자는 주전이나 세낀 물건을 추천합니다.
투자를 위해 부동산 중개소에 가면 중개소장님이 이런 말씀을 하실 겁니다.
'요즘 전세가가 많이 오르고 전세 물건도 없어서 주인이 직접 살고 있는 실거주용 아파트를 사시고 잔금 일정을 넉넉히 하셔서 새로 전세입자 맞추는 게 좋아요. 그렇게 하면 지금 세입자 있는 물건 사는 것보다 투자금이 1~2천만 원 덜 들어가요.'
요약하자면 빈집을 사서 세입자를 새로 맞추라는 말입니다. 맞는 말일 수 있습니다. 저도 투자경험이 쌓인 이후로는 이런 식의 투자를 많이 했습니다. 하지만 살펴야 할 점들이 많습니다. 갑자기 오른 전세 가격으로 줄어든 갭을 노리고 갑자기 투자자가 많아질 경우 투자물량이 그대로 전세물량으로 나오게 됩니다. 예상치 못한 타이밍에 전세 매물이 많아지니 전세 가격도 초반에 생각한 금액보다 훨씬 떨어질 가능성이 생기죠. 그러다가 잔금일까지 세입자를 예상한 가격에 못 구하면 일방적으로 계약취소를 당하게 됩니다. 계약취소를 당하면 어떻게 되냐고요? 매수 가격의 10%에 해당하는 계약금을 잃게 됩니다. 예를 들어 5억짜리 집을 4억 5천에 세입자를 구해 5천만 원으로 전세 레버리지 투자를 하려고 했을 때, 약속한 잔금일까지 4억 5천만 원에 세입자가 구해지지 않는다면 매매가 5억 원의 10%에 해당하는 5천만 원의 계약금을 잃게 되는 것이죠. 이런 리스크를 피하기 위해선 다른 투자자들 보다 한 발 앞서 시장이 움직일 것이라는 확신을 가질 수 있는 인사이트가 필요하고, 현장에서 여러 중개인들과의 대화를 통해 이미 투자자들이 매물을 매수하고 있는지 확인하는 절차가 필요합니다. 두 가지 모두 투자를 처음 시작하는 분들에겐 버거울 수 있습니다.
● 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 답은 두 가지입니다. 첫 번째는 이미 세입자가 들어있는 물건을 사는 것이고, 두 번째는 집주인이 세입자로 살아줄 수 있는 물건을 사는 것입니다. 후자처럼 집주인이 세입자로 들어가 살는 물건을 현장에서는 '주전 물건'이라고 부릅니다. '주인이 전세 안아주는 물건'이라는 뜻입니다. ● 이렇게 하면 잔금일까지 원하는 전세 가격에 맞추지 못해 피해를 보는 일을 면할 수 있습니다.
기억하세요! 처음이라면 기존 세입자가 끼어있는 물건이나 주전 물건으로 계약의 날짜와 금액이 확정된 투자를 하셔야 합니다!
│이렇게 생각하고 현장에 가면..
정말 투자를 하려고 현장에서 물건을 보다 보면, 작은 투자금으로 좋은 물건을 잡을 수 있을 것이란 생각에 무리를 하게 됩니다. 개인적으로 리스크는 피하는 것이 아니라 뛰어넘어야 하는 것이라고 생각합니다. 하지만 이런 제가 주전 물건과 기존 세입자가 끼어 있는 안전한 물건을 추천드리는 것은 이 글을 보는 분들이 첫 번째 부동산 투자를 준비하고 계시다고 가정했기 때문입니다. 여러분의 부동산 투자 첫 기억은 아픔이 아닌 성공으로 남아야 합니다. ● 첫 번째 투자에 성공하셔야 위에서 자산 증식의 선순환 구조를 만들고 이어나갈 수 있습니다.
전세레버리지투자 선순환 사이클그리고 이렇게 한 두 번 경험이 쌓이다 보면 앞서 제가 말씀드린 리스크쯤이야 별것 아냐라며 투자할 수 있는 안목과 지혜가 생기실 겁니다. 그때까지 힘들게 모은 내 돈을 잃지 않으며 부동산과 자신에 대한 확신을 가지는 것이 무엇보다 중요합니다. ● 이렇게 안전한 물건만 까다롭게 찾다 보면 살 수 있는 물건이 많이 없을 수도 있습니다. 기회를 놓칠 수도 있습니다. 상관없습니다. 기회는 또 옵니다. 돈이 없지 물건이 없는 게 아닙니다. 단, 내가 정한 기준에 부합한 물건이 나왔을 땐, 망설이지 말고 잡으세요. 용기를 내야 할 때는 바로 이때입니다.
│기억해야 할 단 한 가지? 2년 후 전세가 떨어질 곳을 피하셔야 합니다!
● 전세 레버리지 투자를 했을 때 투자자가 피해를 보는 경우는 언제일까요? 현재 내 집에서 살고 있는 세입자 분에게 돌려줄 돈이 부족한 상황이 생기는 것입니다. 돌려줄 돈이 없다면 세입자는 이사를 가지 못해 힘들고 집주인은 내 집을 헐 값에 팔던지 경매에 넘기던지 해야 하는 상황이 생겨 힘들게 됩니다.
그럼 전세레버리지 투자자들은 세입자에게 돌려줄 돈을 항상 통장에 쟁여놓고 있을까요? 그렇지 않습니다.
● 대부분의 전세레버리지 투자자들은 세입자에게 돌려줄 보증금을 현금으로 보유하고 있지 않습니다. 돈을 현금으로 보유하는 대신 다른 투자처에 투자해 놓고 재산을 불리는 것이 훨씬 유리하다는 것을 경험을 통해 누구보다 잘 알고 있기 때문이죠.
● 그렇다면 그들은 어떻게 세입자가 나갈 때 돈을 돌려주는 것일까요? 모든 경우는 아니지만, 대부분의 경우 기존 임차인(세입자)이 나갈 때는 ● 새로운 세입자를 구해 전세금을 받고 그 전세금을 새로운 세입자에게 돌려주는 것이 일반적입니다.
그럼 다시 본론으로 돌아가서 생각해봅시다. 전세 투자자에게 가장 큰 위험은 전세보증금 반환을 못해주는 것이라고 했습니다. 돈이 없는대 어떻게 돌려준다고 했지요? 네, 새로운 세입자에게 받아 돌려준다고 했습니다. ● 그럼 새로운 세입자에게 받을 돈이 현재 세입자에게 받을 돈보다 크면 아무 문제가 없겠지요? 그래서 전세레버리지 투자자가 조심해야 할 단 한 가지는 2년 이후 전세가가 현재보다 떨어지는 것입니다.
│2년 이후 전세 안 떨어지는 곳?
● ① 동일한 생활권의 상급/동급 입지에 공급량이 적고, 미분양이 감소 추세에 있거나 인구수의 0.1% 이하 수치로 유지되고 있어야 합니다.
지역마다 긴밀한 관계를 가지고 하나의 시장을 형성하며 가격이 동시에 오르고 내리는 생활권 단위 수요/공급 분석이 필수라는 말씀은 이전 글을 통해 말씀드렸습니다. 전세레버리지 투자를 할 때도 생활권 단위 수요/공급 분석은 핵심 투자 요소가 됩니다. ● 투자하시려는 지역과 동일한 생활권 내에 상위 입지나 동일한 입지에 예정된 공급량이 많고 미분양이 늘어나고 있진 않은지 꼭 꼭 확인하셔야 합니다. 둘 다 해당한다고요? 그렇다면 절대 투자하시면 안 됩니다.
서울경기 계란생활권 지도예를 들어볼까요? 위에 지도는 이전 글에서 소개드린 서울/경기 계란생활권 지도입니다. 만약 제가 부천시 소재 한 구축 아파트에 세입자를 끼로 전세레버리지 투자를 할 계획이라고 가정해보겠습니다. 계약서를 보니 기존 세입자는 1년 전에 재계약을 하여 1년 이후인 23년 9월에 계약을 연장하거나 새로운 세입자를 구해야 하는 상황입니다. 그런데 1년 이후 상황을 보니 서초, 강남, 성동, 용산구는 물론이고 부천시 인근 광명시와 관악구에도 연도별 신축 입주물량이 필요이상으로 과잉 공급되는 상황입니다. 덧붙여 서울과 경기 지역의 미분양도 일제히 증가하는 상황입니다. 이 상황에서 저는 계획한 대로 부천시 소재 구축 아파트 전세레버리지 투자를 감행해야 할까요? 아니면 일단 보류 후 시장 흐름을 주시해야 할까요? 네, 무조건 보류 후 시장 흐름을 주시하는 것이 맞습니다. 이런 경우 전세가와 매매가가 동시에 떨어지는 대세하락기에 접어들 수 있기 때문이죠. (예시는 현재 사실과 다른 가정이니 착오 없으시길 바랍니다!)
● ② 전세계약 시점에 인근 지역 대규모 신축 입주가 없어야 합니다.
● 기존에 세입자가 있는 물건이나 주전 물건을 사셨다면 2년 후에 인근 지역 대규모 신축 아파트 입주가 없어야 합니다. 새로 전세를 맞춰야 하는 물건에 투자하셨다면 잔금일을 기준으로 6개월 이내 인근에 대규모 신축 아파트 입주가 예정되어 있진 않은지 꼭 살펴보셔야 합니다. 만약 대규모의 신축 입주가 예정되어 있다면 한 번에 저렴한 전세 매물이 대량으로 풀릴 것이고, 투자한 물건에 예상한 시점과 가격으로 전세를 못 맞출 확률이 아주 높아지기 때문입니다.
지인 중 한 분이 주변 투자자의 권유로 작년 말에 군산 소재 한 구축 아파트에 전세입자를 새로 맞추는 전세레버리지 투자를 감행했습니다. 처음 투자를 시작할 때는 3천만 원의 소액투자를 예상했으나 결과적으로 1억 원 수준의 금액을 쏟아부어 투자해야 했습니다. 추가 투자금을 마련하는 과정에서 예상치 못한 신용등급 하락과 대출 이자 비용이 발생하고, 가족분들과의 분쟁도 생기는 것을 보며 마음이 안타까웠습니다.
무엇이 문제였을까요? 투자를 감행한 구축 아파트 바로 옆에 입지와 상품성이 더 좋은 신축 아파트가 무더기로 들어온다는 사실을 간과한 것이었습니다. 지인분은 '21년 말까지 세입자를 맞춰야 했지만 '21년 11월 신축 대단지 아파트가 입주하며 대규모 전세물량이 시세보다 싼 가격에 나왔습니다. 엎친대 덮친 격으로 2,3년 차 신축 아파트들의 전세계약 종료 시점과 맞물려 하나의 단지당 100개 이상의 전세물량이 구축 아파트와 비슷한 가격으로 한꺼번에 나와있었지요. 결국 지인분은 초반에 예상한 전세 금액보다 1억 원에 가까운 금액을 내린 후에야 새로운 전세입자를 맞추고 잔금을 치를 수 있었습니다. 지인분 같은 경우는 탄탄한 신용과 추가 현금을 보유하고 계셨기에 계약금을 날리지 않을 수 있었으나, 추가 대출이 어렵고 투자금을 넉넉히 확보해놓은 상태가 아니었다면 꼼짝없이 계약금을 날릴 수 있던 위험한 상황이었습니다.
과거, 지인의 전세레버리지 투자 실패 사례● ③ 실수요가 탄탄한 아파트를 고르세요. 전셋값이 실수요 판단의 지표입니다.
실거주 수요가 탄탄한 아파트는 전세 가격을 보면 알 수 있습니다. 전세에는 가수요가 없기 때문입니다. 10년 후에 GTX가 내 집 앞에 뚫린다고 생각해서 현재 전세 시세가 3억인데 미리 5억을 주고 전세계약을 할 임차인은 없겠죠? 미래 주거가치 상승이 기대되는 호재(재건축, 재개발, 교통, 일자리 등등)가 있다고 해서 지금 당장 그 집에 거주해야 하는 전세입자에겐 득 될 게 없다는 겁니다. 그래서 과거의 꾸준한 전세 가격 상승과 인근 아파트 대비 비싼 전세 가격은, 다른 곳에 비해 지금 당장 그곳에 실거주해야 할 이유가 있다는, 탄탄한 실거주 수요를 반증하는 주요 투자지표가 됩니다. 이런 곳은 갑자기 주변에 신축 아파트가 한꺼번에 입주하거나 혐오시설이 들어오지 않는 이상 전세시세가 하락할 염려는 없는 좋은 투자처가 됩니다.
● 실거주 수요가 탄탄한 아파트는 어떤 공통점이 있을까요? 서울경기 생활권의 경우 단 한 가지만 꼽으라면 당연 강남 일자리 접근성입니다. 고소득 사업가와 전문직을 제외하고 서울의 가장 많은 인구를 차지하는 것은 직장인 근로자입니다. 직장인 근로자가 가장 많은 곳은 강남 업무지구 (역삼역, 선릉역, 강남역, 삼성역)입니다. 해당 지하철역으로 30 - 40분 이내 통근할 수 있는지 확인해보세요. 양보할 수 없는 첫 번째 실수요 보증 수표! 강남 업무지구 통근시간입니다. 기억해주세요.
※ 강남 접근성, 속지 마세요!
가끔 보면 압구정로데오역이나 방배, 개포역까지 1시간 이내 도착할 수 있다며 강남 접근성이 좋다고 홍보하는 아파트나 신축 빌라들이 보입니다. 이런 곳들은 강남 접근성이 좋은 것이 아닙니다. 강남 접근성이 좋다고 할 때 이야기하는 '강남'은 주거지가 아닌 일자리이기 때문입니다. 강남 주거지역이 아닌 일자리 지역으로의 접근 성이 좋은 아파트에 투자해야 진정으로 탄탄한 실수요가 보장됩니다!
