부동산 전세사기 대응방법
세입자의 소중한 보증금을 떼어먹는 부동산 전세사기가 기승을 부리고 있다. 부동산 전세사기는 서민들의 소중한 전세보증금을 떼어먹어 한 개인과 가정을 파탄에 이르게 한다는 점에서 그야말로 악질적인 범죄행위라고 할 수 있다.
최근 우리 사무실에도 부동산 전세사기에 대한 법적 대응방법을 묻는 문의가 끊이지 않고 있다. 전세사기 사건에 휘말린 임차인들은 "보증금을 떼이면 어떻게 하죠"라는 절박한 목소리로 도움을 요청하곤 한다.
최근 새정부가 전세사기 사건에 대한 엄벌을 수사기관에 지시하였는데, 효과가 얼마나 있을지는 둘째치더라도, 절박한 상황에 처한 세입자들에게는 좋은 소식이라고 할 수 있다. 필자는 그동안 수많은 전세사기 사건을 수행해보았는데, 수사기관의 안일한 대처로 피해를 더 키우는 사례를 수없이 봐왔기 때문이다.
부동산 전세사기는 세월과 함께 매우 교묘한 형태로 그 수법이 진화해왔다. 그렇기 때문에 법을 잘아는 서민들은 아무리 조심한다고 하더라도 눈뜨고 코베이는 식으로 전세사기 사건에 휘말릴 수밖에 없다.
전세사기 사건이 기승을 부리고 있는 이유는 전세보증금대출의 특성 때문이다. 전세보증금대출은 서민대출이기 때문에 다른 대출상품과 비교했을 때, 대출 실행이 매우 수월한 편이다. 사기꾼들은 전세보증금대출의 이러한 특성을 적극 악용한다.
전세사기 사건에 휘말리면 서민들의 삶은 물론 한 가정 전체가 파탄에 이르게 된다. 그렇기 때문에 전세사기 사건에 휘말린 경우에는 적극적인 법적 조치로 피해회복을 도모해야 한다. 전세사기 사건 피해자 분들 중에는 법적 절차 진행방법을 정확하게 모르는 분들이 많은데, 이 글을 참고하시면 되겠다.
부동산 전세사기 사건에 대응하는 방법으로는 1. 보증금반환청구소송, 2. 형사고소, 3. 채권추심/강제집행절차가 있다. 어떤 접근 방법을 사용할 것인지에 대해서는 각 사안에 따라 다르기 때문에 정확한 대응방법은 관련자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 바람직하다.
(1) 전세보증금반환소송을 제기해 승소 판결문을 확보해야 한다.
최근 새정부가 "전세사기"에 대한 적극적인 대응을 수사기관에 주문했지만, 대부분의 전세사기 사건은 형사상 사기죄와 민사상 채무불이행 사이 어딘가에 해당하는 경우가 많다. 형사상 범죄에 해당하는지 아닌지가 아리까리한 경우가 많은 것이다.
수사기관은 이러한 점을 이용해 형사고소를 한 피해자들에게 "민사 법원에 가서 판결문을 받아와라"고 말하는 경우가 많다. 일을 하기 귀찮으니 민사소송을 제기하라고 이야기를 하는 것이다.
사기꾼들의 행위가 명백한 범죄행위에 해당한다고 하더라도, 전세사기 사건의 핵심은 결국 "돈을 받는 것"으로 귀결된다. 돈을 돌려받지 못했는데 형사고소가 성공해 사기꾼이 처벌받는다고 한들 무슨 소용이 있겠는가.
특히나 사기꾼들은 자기들이 처벌을 받을 것을 이미 알고 있기 때문에, 형사 처벌을 받는다고 하더라도 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많다.
상황이 이러하기 때문에, 전세사기 사건의 피해자는 민사소송을 제기해 스스로 피해회복을 도모해야만 한다. 보증금을 돌려주지 않는 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기해야 하는 것이다. 보증금반환청구소송을 진행하는 과정에서 대항력, 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령도 함께 진행해야 한다.
보증금반환청구소송의 경우 특별한 사정이 없는 이상 대부분 임차인이 승소를 하게 된다. 그렇기 때문에 승소 여부보다는 얼마나 빨리 판결문을 받는지에 초점을 맞춰서 진행을 하는 것이 좋다.
그리고 보증금 미반환으로 입게된 손해를 임대인에게 전가하는 방식으로 절차를 진행해야 한다. 임대인에게 지연이자와 소송비용을 청구하는 방식으로 진행해 보증금 미반환으로 입게된 손해를 보전해야 하는 것이다.
효율적인 보증금반환청구소송 절차 진행을 원한다면 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다.
(2) 형사고소절차를 적극 활용해 사기꾼을 심리적으로 압박해야 한다.
위에서도 이야기 했지만 전세사기는 서민들의 소중한 보증금을 떼어먹는 악질적인 범죄행위이다. 전세사기 사건의 피해자가 되면 서민들의 삶은 파탄에 이르게 된다.
이러한 측면에서 보았을 때 최근 새정부가 전세사기 사건을 민생범죄로 규정하고 강경대응을 지시한 것은 바람직한 일이라고 평가할 수 있다. 그동안 수사기관이 전세사기 사건에 대해 지나치게 안일하게 대응해 피해를 키운 감이 없지 않아 있기 때문이다.
실제로 필자는 전세사기 사건에서 피해자를 대리해 수많은 고소사건을 진행해보았는데, 사건을 담당한 수사관이 사기죄의 법리를 제대로 이해하지 못해 곤란을 겪게 되는 경우가 굉장히 많았다. 고소절차의 대부분을 수사관을 설득하는데 보내야만 했던 기억이 있다.
전세사기 사건에 대해 엄중 처벌을 지시한 새정부의 정책은 서민들을 위한 일종의 이벤트라고 할 수 있는데, 전세사기 사건의 피해자들은 이 점을 적극 이용할 필요가 있다. 형사고소절차를 잘 이용하면 많은 효과를 볼 수 있기 때문이다.
위에서부터 구체적인 수사지침이 하달 되었기 때문에, 수사기관도 이전보다는 훨씬 더 적극적인 자세로 피해자들을 도울 것으로 예상된다.
전세사기 사건 형사고소절차에서 가장 중요한 것은 "잘 작성된 고소장을 수사기관에 제출하는 것"이다. 아무렇게나 작성된 고소장은 수사기관이 쳐다보지도 않는다는 것을 기억해야 한다. 서민들의 생각과는 달리 수사관은 별로 친절하지 않으며, 알아서 수사절차를 척척 진행해주지도 않는다.
수사관들은 격무에 시달리고 있기 때문에, 잘 작성된 고소장을 접수해 수사관의 일을 줄여주어야 하는 것이다. "잘 작성된 고소장"이란 범죄 성립요건에 따라 사실관계가 깔끔하게 정리되어 있고, 고소장만 읽어봐도 범죄사실이 충분히 입증되는 고소장을 의미한다.
법률전문가의 도움없이 일반인들이 홀로 이러한 고소장을 작성한다는 것은 불가능하기 때문에, 전문 변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다.
잘 작성된 고소장을 제출해 수사관이 적극적인 수사절차를 진행할 수 있도록 돕는다면, 고소 절차는 성공적으로 진행되는 것이다. 고소장이 접수되면 사기꾼이 수사기관에 나와 조사를 받아야 하기 때문에 처벌을 받을지도 모른다는 생각에 굉장한 심리적인 압박을 느끼게 된다.
심리적 압박을 느낀 사기꾼이 형량을 줄이기 위해 고소를 진행한 피해자들을 위주로 먼저 합의 절차를 진행하기도 한다. 피해자들은 이 점을 적극적으로 이용할 필요가 있다.
(3) 채권추심절차를 통해 실질적인 피해회복을 도모해야 한다.
전세사기 사건은 결국 "돈을 받을 수 있는지"에 대한 문제로 귀결된다. 법적 조치를 진행하는 이유도 사기꾼으로부터 돈을 돌려받기 위해서이다.
형사고소절차가 성공적으로 진행된다고 하더라도 돈을 돌려받지 못한다면 그 피해는 고스란히 피해자가 부담해야 한다.
때문에 전세사기 사건에 대한 법적 대응은 언제나 "채권추심"을 염두에 두고 진행을 해야만한다. 보증금반환청구소송을 제기하는 이유도 채권추심절차 진행을 위한 판결문을 확보하기 위함이다.
무작정 형사고소, 민사소송을 진행하기 보다는 채권추심 절차를 염두에두고, 채권을 어떻게 회수할 것인지에 대한 마스터 플랜을 짜는 것이 바람직하다.
대부분의 전세사기 사건에서 사기꾼들은 보증금을 돌려주라는 판결이 나왔음에도 이를 무시하는 경우가 허다하다. 특히나 갭투자를 한 임대인들은 돈을 돌려줄만한 능력이 없기 때문에 피해자가 부지런히 움직혀 채권을 회수해야 하는 경우가 대부분이다.
전세사기 사건은 결국 사기꾼들이 남겨놓은 재산을 피해자들이 나눠먹기를 해야하는 형국으로 귀결되는 경우가 대부분이다. 안타깝지만 이것은 엄연한 현실이기 때문에 전세사기 피해자들은 언제나 이 점을 염두에 두고 법적 절차를 진행해야만 한다.
냉혹한 현실을 정확하게 파악한 후 신속하게 법적 조치를 진행한 피해자와 그렇지 않은 피해자의 차이는 매우 클 수밖에 없다. 신속한 법적조치를 취한 사람들이 피해회복에서 유리한 지위를 점하게 되는 것은 당연하다.
전세보증금반환소송 승소 후 피해자들이 진행할 수 있는 강제집행 절차로는 (1) 채권압류, (2) 부동산압류, (3) 동산압류, (4) 채무불이행자 명부 등재, (5) 재산명시, (6) 재산조회 등이 있다. 채권추심절차는 까다롭고 복잡하기 때문에, 이에 대해 전문적인 노하우를 보유한 전문 변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다.
오늘은 전세사기 대응방법에 대해서 알아보았다. 전세사기 사건은 그 수법이 워낙 교묘하기 때문에 전문 변호사의 도움없이 나홀로 대응하다가는 좋은 결과를 얻지 못하게될 가능성이 매우 높다.
전세사기 사건은 세입자의 입장에서 그야말로 인생의 큰 위기라고 할 수 있다. 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직하다.
