상가임대차보호법 10년 갱신 조항이 적용되는 경우는?
상가임대차보호법은 "임차인 보호"를 위해 제정된 법이기 때문에, 자영업을 하는 사람이라면 해당 법률의 내용을 잘 숙지해놓는 것이 바람직하다.
상가임대차보호법은 법률의 개정이 빈번한 법률이라 이와 관련하여 사건을 수행해 본 경험을 보유한 변호사와 그렇지 않은 변호사의 편차가 매우 큰 편이다.
상가임대차보호법과 관련된 내용 중 가장 많은 문의가 오는 내용 중의 하나가 바로 "상가임대차보호법 10년 갱신 조항 적용"에 관한 것이다. 이를 둘러싸고 임대인과 임차인이 전혀 다른 해석을 하는 경우가 대부분이다.
2018년 10월 16일자로 상가임대차보호법이 개정되면서 임차인은 계약갱신청구권을 행사해 10년간 영업을 하는 것이 가능하게 되었다. 기존에는 상가임대차보호법상 계약갱신청구권의 행사기간이 5년이었는데, 2018년 10월 16일에 법률을 개정해 10년으로 연장된 것이다.
하지만 해당 법률의 내용이 비교적 최근에 개정되었기 때문에, 이를 둘러싸고 임대인과 임차인은 자기에게 유리한 해석을 하고 있는 상황이다. 임대인과 임차인이 내리는 전혀 다른 해석은 법률 분쟁으로 이어지곤 한다.
특히나 문제가 되는 경우는 법률 개정 시점인 2018년 10월 16일 이전에 체결된 임대차 계약이다. 이 경우 임대인은 개정 전의 법률이 적용되어 계약갱신청구권 행사기간이 5년이라고 주장하고, 임차인은 개정된 법률이 적용되어 계약갱신청구권 행사기간이 10년이라고 주장하곤 한다.
그렇다면 과연 누구의 말이 맞는 것일까?
이를 알아보기 위해서는 상가임대차보호법의 부칙조항을 살펴보아야 한다. 상가임대차보호법 부칙 조항은 계약갱신청구권 행사기간에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다.
상가거물임대차보호법 부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)
제10조 제2항의 규정은 이 법 시행후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
상가임대차보호법은 계약갱신청구권에 관하여 제10조 제2항에서 규정하고 있다. 상가임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있는 것이다.
위 부칙 제2조는 상가임대차보호법 제10조 제2항의 계약갱신청구권 행사기간의 적용 범위를 규정하고 있는 것이라고 할 수 있다.
위 부칙 제2조에 따르면, 상가임대차보호법 10년 갱신조항이 신설된 2018년 10월 16일을 기준으로, 그 이후에 체결된 임대차 계약의 경우 당연히 갱신된 조항이 적용되어 임차인은 10년의 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.
문제가 되는 것은 2018년 10월 16일 이후 "갱신되는 임대차"에 관한 것이다. 해당 규정에 따르면 법 개정 시점인 2018년 10월 16일 이전에 체결된 임대차 계약이라고 하더라도, 2018년 10월 16일 이후에 갱신 되는 임대차라면 개정된 법률이 적용되어 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.
즉, 법률 개정 전에 체결된 임대차 계약이라고 하더라도 계약갱신청구권을 10년 간 행사할 수 있는 경우가 있다는 의미이다.
이 경우 임대인이 법률의 적용범위를 오해하여 임차인을 상대로 명도소송을 제기하였다가 패소를 하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 계약갱신청구권 행사기간이 5년인줄 알고 소송을 제기하였다가 10년 적용으로 패소하는 경우가 충분히 생길 수 있는 것이다.
실제로 필자가 수행한 사례 중 임대인이 계약갱신청구권 행사기간을 5년으로 오해하여 임차인을 상대로 명도소송을 제기한 사안이 있었는데, 명도소송의 피고가 된 임차인을 대리해 부칙 제2조의 적용 법리를 상세하게 설명하여 임대인의 명도 청구를 기각시킨 사안이 있었다.
명도소송을 제기당한 의뢰인은 상담 단계에서 자신이 그대로 쫓겨나는 것으로 오해하고 있었는데, 필자의 설명을 들은 후 사건을 의뢰하였고, 명도소송에서 승소하여 영업을 계속할 수 있었다.
상가임대차보호법은 정치적 이해관계에 따라서 개정이 빈번한 법률이기 때문에, 관련 분야에 소송 경험을 보유한 변호사와 그렇지 않은 변호사의 실력 차이가 매우 큰 편이다.
특히나 임차인의 입장에서 상가임대차보호법은 생계와 직결되는 문제이기 때문에, 이와 관련된 분쟁이 발생하였을 경우 관련 분야에 전문적인 경험을 보유한 변호사에게 사건을 의뢰하는 것이 바람직하다.
상가임대차보호법에 관해 법률 상담이 필요하시다면?
전화 상담 문의 070-4617-1258
