전세집 경매, 압류 보증금반환 받으려면?
잘 살고 있던 전세집에 갑자기 압류가 설정되거나 전세집이 경매에 넘어가 도움을 요청하는 분들이 날이 갈수록 늘어나고 있다. 이 경우 세입자는 보증금을 떼일 수도 있다는 불안한 마음에 휩싸이게 된다.
얼마전까지 유행했던 "갭투자"의 폐해가 점차 드러나고 있는 상황인데, 그 피해는 투자자가 아닌 세입자가 지게되는 안타까운 현상이 발생하고 있다.
전세집에 압류가 설정되거나 전세집이 경매에 넘어간 경우 세입자들이 느끼는 극도의 불안감은 대부분 관련 법률을 제대로 알지 못하는데서 비롯되는 불안감이다.
대부분의 세입자들은 법률전문가가 아니기 때문에 압류의 의미가 무엇이고, 경매절차가 어떻게 진행되는지 잘 알지 못한다.
그렇기 때문에 전세집에 압류가 설정되거나 전세집이 경매에 넘어가게 된 경우, 이에 대한 대응방법 등 관련된 법적 절차를 알아갈 필요성이 있다.
최근 깡통전세와 전세사기 사건의 급증으로 인해 전세집에 압류가 설정되거나 전세집이 경매에 넘어가는 사례가 급증하고 있다. 세입자 분들은 극도의 불안감을 호소하며 보증금을 돌려받을 수 있는지 문의를 주시곤 한다.
전세집에 압류가 설정되거나 전세집이 경매에 넘어갔다는 것은 우선 집주인의 재정상황이 열악하다는 것을 의미한다. 압류가 설정되었다는 것은 나 아닌 다른 채권자가 집주인에게 "내 돈 내놔"라고 말하고 있다는 것을 의미한다.
전세집은 전세보증금 회수를 담보하는 기능을 하는데, 내가 아닌 다른 채권자가 이에 대해 권리를 주장하고 있다는 것은 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높다는 의미이다. 이를 법률 용어로 "압류가 경합한다."라고 표현을 한다.
특히나 현재 진행되는 대부분의 사안에서는 집주인이 국세를 미납하여, 국세미납을 이유로 전세집에 압류가 걸리는 경우가 많다. 국세는 경매 배당절차에서 보증금보다 선순위이기 때문에, 전세집에 국세 미납을 이유로 압류가 설정되면 세입자는 보증금 전액을 회수하지 못할 확률이 높아지게 된다.
전세집에 압류가 설정되어 보증금을 떼이게 될 위기에 처하게 되었다면, 신속하게 보증금반환청구소송을 진행해야 한다. 전세집에 압류가 설정된 경우라면 만기 이전에 보증금반환청구소송을 진행하는 것도 가능하다.
전세집에 압류가 설정되거나, 전세집이 경매에 넘어간 경우에는 먼저 "권리분석" 절차를 통해 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수할 수 있는지를 따져보아야 한다. "권리분석"이란 말 그대로 해당 부동산에 설정된 권리들을 분석하여 배당 가능성을 따져보는 절차를 의미한다.
시중에 나와있는 경매 권리 분석에 대한 강의는 주로 낙찰자 입장에서 진행된 강의이다. 전세집에 압류가 설정된 경우에는 세입자 입장에서 권리분석을 진행해 보아야 한다.
위에서 이야기한 것처럼 전세집에 국세 압류가 설정된 경우에는 경매 배당 절차에서 보증금을 회수하지 않을 가능성이 높기 때문에, 별도로 전세보증금반환청구소송을 제기해 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구해야 한다.
대항력을 보유한 선순위 임차인이라고 하더라도, 당해세나 법정기일이 앞선 국세는 선순위 임차권보다 우선하기 때문에, 배당절차만 바라보고 있다가는 보증금을 떼이게 될 수도 있다는 점을 주의해야 한다. 권리분석없이 무작정 경매를 진행했다가 보증금 회수는 커녕 나보다 앞선 권리자에게 배당금을 몽땅 빼앗기게 될 수도 있다.
깡통전세 사기 사건의 경우에는 나 말고도 배당금을 노리는 권리자들이 많이 있기 때문에, 승소 판결문을 확보해 집주인의 재산에 대해 부지런히 강제집행절차를 진행해야 보증금을 회수할 수 있다.
깡통전세 사기 사건은 대부분 집주인이 남겨놓은 재산을 세입자들끼리 나눠먹기를 하는 형국으로 귀결되는데, 이 경우 빠르게 법적 조치를 진행한 채무자가 채권 회수에 유리한 지위를 점하게 된다.
전세집 압류, 경매 사건의 경우에는 여러 이해관계인들이 얽혀있기 때문에 분쟁의 양상이 매우 복잡한 경우가 대부분이다. 이와 관련하여 정확한 법적 대응방법을 알고 싶다면 관련 자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 진행해보는 것이 바람직하다.
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