[부동산전문변호사] 점유이전금지가처분에 관하여

1. 경기침체로 인한 명도사건의 증가

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 명도의 신입니다. 저희 명도의 신은 오랜기간동안 수많은 명도사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.

최근 건물명도소송에 관한 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있는데요. 

코로나 사태로 인해 경기가 위축되다 보니, 월세를 제 때에 내지 못하는 임차인들이 많이 늘어나고 있는 것 같습니다. 

건물주는 세입자보다는 나은 상황이라고 하지만, 많은 건물주 분들이 은행에서 융자를 받아 건물을 구입한 상태이기 때문에, 제 때에 월세를 받지 못하면 은행 이자를 내지 못하게 되는데요. 

세입자들의 차임 연체가 계속되면 건물주들도 손해가 쌓이기 때문에, 별 수 없이 건물명도소송을 제기하셔야 하는 상황이 오게 됩니다. 

건물명도소송의 경우 해지사유가 확실하다면 대부분 임대인의 승소로 끝나게 되는데요. 그렇다고 하더라도 소송에는 언제나 변수가 숨어 있으니 결코 방심을 하셔서는 안됩니다. 

2. 점유이전금지가처분 - 명도소송의 필수절차

건물명도소송을 제기할 때부터 판결 선고 후 강제집행 단계까지 대비를 해 놓아야 건물명도소송을 제기한 소기의 목적을 달성할 수 있습니다. 

건물명도소송을 제기하시면서 반드시 하셔야 하는 것이 바로 "점유이전금지가처분"인데요. 

점유이전금지가처분을 제기하지 않은 상태로 건물명도소송을 제기하셨다가는 판결 선고 후 집행단계에서 큰 낭패를 보실 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 말 그대로 가처분의 상대방(임차인)이 점유를 이전하는 것을 금지하는 것을 의미하는데요. 

건물명도소송을 제기하시면서 점유이전금지가처분을 해 놓으셔야 하는 이유는 건물명도소송 도중에 상대방이 점유를 이전할 경우에 집행 단계에서 집행이 불가능할 수 있기 때문입니다. 

점유이전금지가처분은 '보전처분'의 일종인데요. 금전을 지급하라는 소송을 제기하면서 통장 가압류를 걸어두는 것과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 

금전지급 청구 소송에서 승소를 한다고 하더라도, 집행 단계에서 채무자에게 집행할 수 있는 금전 채권이 없는 경우에 승소 판결문은 휴지조각이 될 수밖에 없는데요. 

그렇기 때문에 금전지급 청구 소송의 원고는 소제기와 동시에 혹은 소제기 이전에 상대방 통장에 대한 가압류 절차를 진행하게 됩니다. 통장 가압류를 걸어놓으면 상대방의 금전을 해당 통장에 묶어둘수가 있기 때문에, 일정한 금원만 확보되면 승소판결문을 근거로 바로 집행을 할 수가 있게 되는 것이죠. 

3. 효율적인 점유이전금지가처분 진행을 원한다면?

점유이전금지가처분은 건물명도소송을 진행할 때 반드시 해야 하는 필수적인 절차라고 할 수 있습니다. 

점유이전금지가처분은 점유자를 정확히 알지 못할 경우에 점유자를 파악할 수 있는 기능을 가지고 있기도 한데요. 

건물 소유주가 건물명도소송을 제기하고자 하는데, 점유자가 누구인지 정확하게 알지 못하는 경우가 있습니다. 

이 경우 파악된 점유자를 상대로 점유이전금지가처분을 신청한 이후에 결정을 받아 가처분 집행 절차에서 집행관과 함께 점유자를 파악할 수 있습니다. 

점유자를 정확하게 파악하지 않고 무작정 건물명도소송을 제기했는데, 건물명도소송 도중 다른 점유자가 발견된 경우에는 다른 점유자를 상대로 다시 건물명도소송을 제기해야 하는 상황이 될 수 있습니다.

건물명도소송을 제기하려고 하시는 분들은 반드시 부동산 전문 변호사와의 상담을 거친 후에 소송을 진행하시는 것이 바람직합니다. 

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