전세사기 피해자를 위한 변호사 전세사기변호사닷컴 정종욱 변호사입니다. 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 수많은 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
전세사기 사건이 극성을 부리고 있어 세입자들의 근심이 이만저만이 아닌데요. 언제 끝날지 모르는 전세사기 대란이 그야말로 온 나라를 패닉에 빠뜨리고 있습니다.
연일 전세사기 사건이 언론에 도배되고 있는데, 그 원인과 해결방안을 심도깊게 분석한 기사는 찾기 어려운 상황입니다. 자극적인 문구로 대중의 불안과 분노만을 자극하는 기사가 대부분인데요.
이로인해 전세사기 피해자들은 전세사기의 원인과 해결책에 대한 정확한 정보를 제공받지 못하고 있는 상황입니다. 이는 매우 안타까운 일이 아닐 수 없는데요.
전세사기는 수년에 걸쳐 진화되어 왔기 때문에 수법이 매우 교묘합니다. 전세사기가 발생한 원인은 매우 복합적이기 때문에 그 해결이 결코 쉽지않습니다.
그런데 사람들은 전세사기의 원인과 해결방안을 지나치게 단순화하는 경향이 있습니다. "전입신고, 확정일자를 하고, 보증보험에 가입하면 전세금을 떼이지 않는다."라는 것을 대책으로 소개해거나, "전세사기를 없애기 위해서는 전세를 자체 없애야 한다."는 식으로 해결방법을 지나치게 단순화시킵니다.
하지만 문제는 그렇게 단순하지 않습니다. 최근에는 보증보험을 가입했어도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 현재 문제가 되고 있는 전세사기는 수년간의 사기 노하우가 축적된 집합체이기 때문에 해결방법이 절대 단순하지 않습니다.
전세사기 피해회복을 돕는다며 전세사기 특별법 등 여러가지 대책이 통과되었지만, 오히려 특별법으로 인해 단순했던 문제해결 방법이 어렵고 복잡해지게 된 측면도 있습니다.
흔히 사회 문제를 해결하기 위해 법을 제정하면 된다고 쉽게 생각하지만, 오히려 새로 만들어진 법이 더 큰 문제를 발생시킬 때가 많습니다.
보증보험제도가 바로 그러한 경우입니다. 보증보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사태를 방지하기 위해 만들어졌습니다. 보증보험제도는 보증보험에 가입한 세입자가 보증금을 돌려받지 못하면 보증보험회사가 대신 보증금을 지급하고, 이후에 집주인에게 해당 금원을 청구(구상)하는 구조로 되어 있습니다.
이렇게 보면 보증보험제도는 세입자를 보호해주는 제도로 보입니다. 물론 그러한 측면도 있지만, 기본적으로 보증보험제도는 저금리 시절에 부동산 경기를 부양하기 위해 도입된 제도입니다.
부동산 경기가 호황이었을 때 "갭투자"라는 것이 유행했는데, 보증보험제도가 뒷받침되면서 세입자들은 고민하지 않고 거액을 대출받아 전세를 사는 선택을 하게 되었습니다. 그리고 집주인은 세입자의 보증금을 받아 너도나도 갭투자를 하기 시작했습니다.
갭투자를 잘 활용하면 자기 자본을 전혀 보유하지 않아도 주택을 구입하는 것이 가능했고, 이러한 방식으로 수십채/수백채를 보유한 갭투자꾼들이 전국에 넘쳐나게 되었습니다.
하지만 저금리 시대가 끝나고 고금리 시대로 돌입하면서 갭투자에 잠재되어 있었던 문제가 터지게 되었는데요. 자기자본이 없는 임대인들은 이자나 국세를 감당하지 못하게 되었고, 이로 인해 전세집이 경매나 압류에 넘어가게 되는 깡통전세가 속출하게 되었습니다.
그래도 보증보험에 가입되어 있으니 안심을 해도 되지 않냐고 물으시는 분들이 있습니다. 하지만 이미 말씀드린 것처럼 전세사기 문제는 그렇게 단순하게 해결되지 않습니다.
보증보험제도는 감당하기 어려운 빚을 보증보험회사가 떠 앉겠다는 것인데, 보증보험에 가입한 세입자에게 돌려준 돈을 집주인에게 회수하지 못하면서 보증보험회사는 만성적자에 시달리게 되었습니다.
한 기사에 따르면 보증보험회사가 회수하지 못한 돈이 수조원대에 이른다고 하는데요. 아직 터지지 않은 전세사기 사건이 많은 만큼, 보증보험회사의 재정상황은 앞으로 더욱 악화될 것이 확실한 상황입니다.
"집주인이 망하기 전에 보증보험회사가 먼저 망한다."는 말이 괜히 있는 것이 아닌데요. 재정상황이 악화되면서 보증보험회사에서도 이를 타개해보려는 시도를 하게되는데 그 중 하나가 보증보험이행을 거절하는 것입니다.
또한 보증보험을 청구하는 절차도 까다롭기 짝이 없는데요. 일반 시민들이 방문을 하면 괜한 트집을 잡아 핀잔을 주거나, 오후 4시에 업무시간이 지났으나 다음에 오라고 말하며 헛걸음을 하게 만듭니다. 그리고 아무런 근거도 없이 전세계약이 체결된 때로부터 3개월이 지났으니 보증보험이행청구가 불가능하다고 말하기도 합니다.
이 모든 것은 부동산 경기를 부양하기 위해 졸속으로 제도를 만들었기 때문에 발생하는 현상입니다. 보증보험에 가입하신 분들은 가입약관 등을 잘 확인해보지 않으셨겠지만, 보증보험 약관이 세입자들에게 말도 안되게 불리하게 작성되어 있는 경우가 많습니다.
이 때문에 세입자들은 수십만원, 수백만원을 주고 보증보험에 가입을 했어도 보증보험회사로부터 보증금을 받지 못하는 사태가 발생하게 됩니다.
보증보험만 믿고 기다렸는데 난데없이 지급거절통지를 당하면 세입자 입장에서는 매우 당혹스러운 일이 아닐 수 없습니다. 최근에는 밀려드는 업무량으로 인해 접수 후 3개월 정도가 지나야 보험금 지급 여부가 결정되는데, 지급거절통지를 받은 세입자는 3개월의 시간을 날린 꼴이 됩니다.
보증보험금 지급을 거절당한 세입자는 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하거나, 보증보험회사를 상대로 보증이행청구소송을 진행하는 선택을 해야 합니다. 해당 결정 역시 쉬운 것이 아닙니다.
최근에는 보증보험회사에 대하여 소송을 제기하는 숫자가 증가하고 있는데요. 집주인에 대해 보증금반환청구소송을 제기하는 것보다 보증보험회사에 대해 소송을 제기하는 것이 유리하다는 판단에서 진행했을 것입니다.
이와 같이 전세사기 사건의 해결은 복잡하게 꼬여있는 실타래와 같습니다. 먹이사슬의 최하단에 있는 세입자들은 전입신고, 확정일자, 보증보험가입 등 할 수 있는 모든 조치를 취했어도 보증금을 떼이는 억울한 상황에 처하게 됩니다.
전세사기 사건은 결코 문제의 원인과 해결 방법을 단순화시켜 생각해서는 피해를 회복할 수 없습니다. 전세사기 사건에 정통한 전세사기변호사의 도움이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
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