깡통전세사기 보증금 반환, 권리분석부터 진행해야합니다.
깡통전세, 전세사기를 당한 후 보증금반환이 가능할지에 대해 문의를 주시는 분들이 급증하고 있습니다. 세입자에게 보증금은 중요 자산이기 때문에 보증금이 떼이게 되면 막대한 손해를 보게 됩니다.
깡통전세, 전세사기를 인지했다는 것은 해당 문제가 법적 절차에 돌입했다는 것을 의미합니다. 깡통전세, 전세사기로 인한 피해를 최소화하기 위해서는 신속한 법적 조치가 필수라고 할 수 있습니다.
깡통전세, 전세사기를 당한 피해자 분들이 생각할 수 있는 법적 조치는 임차권등기명령, 보증금반환소송, 형사고소가 있습니다.
그런데 깡통전세, 전세사기 사건에 휘말린 경우 피해자들이 취해야 할 첫번째 법적인 조치는 바로 "권리분석"이라고 할 수 있습니다.
먼저 본인이 대항력을 보유한 선순위 임차인인지 여부와 국세 체납, 다른 채권의 존재 등으로 인해 경매 절차에서 보증금을 반환받을 수 있는지를 따져보아야 하는 것입니다.
권리분석은 일반적으로 임대차 계약서, 부동산등기부등본 등을 통해 진행할 수 있는데, 부동산 관련법을 잘 모르시는 세입자 분들은 홀로 진행하기 어렵기 때문에, 부동산 전문 변호사에게 도움을 요청하시는 것이 바람직합니다.
권리분석의 첫번째 단계는 본인이 대항력, 우선변제권을 보유했는지 여부와 선순위 임차인인지를 따져보는 것입니다.
대항력있는 선순위 임차인이라면 전세집이 경매에 넘어간다고 낙찰자에게 보증금반환을 요청할 수 있기 때문에 어느정도는 안심하셔도 됩니다.
"대항력"은 임대인이 아닌 제3자에게 임대차 계약 관계를 주장할 수 있는 법적 권능을 의미하는데요. 주택임대차보호법에 따라 낙찰자는 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문에, 낙찰이 되면 보증금반환 책임도 동시에 승계하게 됩니다.
대항력을 보유하고 있지 못하거나 선순위 임차인이 아닌 후순위 임차인이라면 전세집이 경매절차에서 저가에 낙찰된 경우 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 쫓겨나게 되는 결과가 발생하게 됩니다. 대항력 있는 선순위 임차인과 달리 낙찰자에게 보증금반환책임이 승계되지 않기 때문입니다.
대항력의 구비요건은 "주택의 인도+전입신고"입니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고가 있은 후 "다음 날"에 발생하게 됩니다. 따라서 대항력이 구비되었는지를 따져보려면 주택의 인도날짜와 전입신고 날짜를 체크해보면 됩니다.
선순위 임차인인지, 후순위 임차인인지 여부는 대항력 발생시점을 기준으로 나보다 선순위 권리가 있는지를 체크해보면 알 수 있습니다.
근저당권이 임차 주택에 설정되어 있는 상태에서 임대차 계약을 체결한 경우라면 후순위 임차인이 되는 것이고, 임차 주택에 근저당권등 아무런 권리제한이 없는 상태에서 임대차 계약을 체결해 대항력을 갖춘 후에 근저당권 등이 설정된다면 선순위 임차인이 되는 것입니다.
후순위 임차인의 경우에는 선순위 근저당이나 가압류에 기해 경매가 진행되었다면 임차권이 소멸되기 때문에, 경매절차에서 보증금을 반환받지 못할 가능성이 매우 높습니다.
반면 선순위 임차인의 경우에는 후순위 근저당이나 가압류에 기해 경매가 진행되었다고 하더라도 낙찰자에게 해당 권리가 인수되기 때문에 보증금을 반환 받을 가능성이 매우 높습니다.
하지만 대항력 있는 선순위 임차인들도 100% 안전한 것은 아닌데요. 그것은 당해세나 법정기일이 앞선 국세가 존재한다면 해당 권리 보다는 배당순위에서 밀리게 되기 때문입니다. 이 경우 국세 등의 체납액이 많다면 선순위 임차인이라고 하더라도 보증금을 떼이게 될 확률이 굉장히 높습니다.
깡통전세, 전세사기 사건 같은 경우에는 만기가 많이 남았다고 하더라도 만기 도래 여부와 상관없이 소송 진행이 가능합니다. 전세집이 경매에 넘어간 것 자체가 보증금을 떼이게 될 확률이 굉장히 높아졌다는 것을 의미하기 때문입니다.
깡통전세, 전세사기 사건에서 보증금반환청구소송을 진행해야 하는 이유는 경매절차를 거친다고 하더라도 보증금 전액을 반환받지 못할 가능성이 높기 때문입니다. 이 경우 경매진행과 별도로 판결문을 확보해 보증금반환채권을 추심하는 방법을 고려해야 합니다.
경매절차에 수동적으로 대응하기 보다 적극적으로 판결문을 확보해 임대인이 남겨놓은 재산을 추적해 보증금을 회수해야 하는 것입니다.
깡통전세, 전세사기 사건의 경우 집주인의 남은 재산을 가지고 피해자들끼리 싸우는 형국으로 귀결됩니다. 참으로 안타까운 현상이라고 할 수 있는데, 어쨌거나 현실적으로는 빠르게 법적 조치를 취해 보증금을 회수하는 쪽으로 진행하셔야 하는 것입니다.
