최근 세입자를 울리는 전세사기가 기승을 부리고 있어 전세집에 거주하는 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다. 전세사기는 전국에 광범위하게 퍼지고 있고, 서울 북부 지역인 도봉구와 성북구에도 전세사기 사건이 많이 발생하고 있는데요.
금리 인상, 경기침체 악화로 인해 최근 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 사례가 늘어나고 있습니다. 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 현상은 전세사기와 밀접한 관련이 있는데요.
전세집이 경매나 압류에 넘어갔다는 것은 집주인의 다른 채무자가 돈을 받지 못해 집주인 재산에 대한 강제집행을 개시했다는 의미입니다. 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 현상은 도봉구와 성북구 지역에서도 많이 발생하고 있습니다.
전세집이 경매에 넘어간 경우 먼저 권리분석을 진행해 경매 배당절차에서 보증금 전액을 회수할 수 있는지를 따져보아야 합니다.
그런데 성북구, 도봉구 지역의 전세사기는 주로 빌라를 대상으로 일어나는데요. 빌라는 객관적인 시세 파악이 어렵다는 난점이 있습니다. 이점을 이용해 사기꾼들은 세입자를 기망해 보증금을 편취합니다.
대항력 있는 선순위 임차인이라면 낙찰자에게 보증금반환을 요구할 수 있어 상대적으로 안전한 편이지만, 최근 문제가 되는 깡통전세사기는 그보다 상황이 훨씬 복잡합니다.
최근 만기가 도래한 전세계약의 경우 집값이 가장 비쌌을 때 체결된 계약입니다. 부동산 가격이 폭등하던 시기에 체결한 전세계약은 보증금의 액수가 높을 수밖에 없습니다. 이후 부동산 가격은 폭락하였는데 이로 인해 매매가가 전세가보다 낮아지게 되는 현상이 발생하게 됩니다.
살고 있던 주택이 깡통전세화 되는 현상이 발생하게 되는 것이죠. 이 경우에는 세입자가 보증금반환소송을 제기해 전세집을 경매에 넘긴다고 해도 낙찰자가 나타나지 않을 가능성이 높습니다. 경매를 진행하는 이유는 시세보다 낮은 가격에 주택을 구매하기 위함인데, 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 깡통주택은 시세보다 높은 금액을 세입자에게 물어주어야 하기 때문입니다.
전세사기로 인한 보증금미반환 사건이 워낙 많아서 세입자들은 골머리를 썩고 있는데요. HUG, SGI 등 전세보증보험을 가입했다고 하더라도 재정이 악화된 보증보험회사들이 석연치 않은 이유를 들면서 보증이행을 거절하는 경우가 많습니다.
보증보험회사의 입장에서는 세입자들에게 보증금을 대신 반환한 뒤 집주인에게 구상권을 행사해 보증금을 회수해야 하는데, 집주인이 자력이 없을 경우 이에 대한 부담은 보증보험회사가 부담하게 됩니다. 상황이 이러하다보니 보증보험회사도 이러한 부담을 떠안지 않으려 세입자에게 이를 전가시키고 있는 상황입니다.
전세사기는 하루 이틀 전에 문제가 된 것이 아닙니다. 부동산 전세사기는 오래 전부터 있어왔고, 그 수법이 매우 교묘한 형태로 진화되어 왔습니다.
최근 발생하고 있는 전세사기는 부동산 호황기라는 요소까지 겹쳐 사기꾼들이 전세금을 떼어먹기 딱 좋은 환경이 만들어졌습니다. 무엇보다 전세사기는 전세라는 정상적인 제도를 이용하기 때문에 세입자들은 눈 뜨고 코베이는 식으로 전세 사기 사건에 휘말릴 수밖에 없습니다.
전세사기에 휘말린 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 도봉구, 성북구 뿐만 아니라 전국 각지에서 대 유행하고 있는 전세사기에 대처하는 방법으로는 (1) 보증금반환청구소송, (2) 형사고소, (3) 채권추심/강제집행절차가 있습니다.
임대 주택에 대한 임대차 계약 체결시 매물을 중개한 공인중개사가 전세사기에 적극 가담했다면 (4) 공인중개사에 대한 손해배상청구소송 진행도 생각해볼 수 있습니다.
전세사기 피해자들이 취할 수 있는 법적 조치는 매우 다양한 편입니다. 하지만 시간과 비용의 한계가 있기 때문에 이 모든 법적 조치를 다 진행하기는 현실적으로 어렵습니다. 세입자의 입장에서는 가장 효율적인 법적 조치를 선택해 신속하게 절차를 진행할 필요가 있습니다.
최근 유행하는 깡통 전세사기는 결국 갭투기를 한 사기꾼이 남겨놓은 재산을 피해자들끼리 나눠먹기를 하는 형국으로 귀결됩니다. 안타깝지만 이것이 현실입니다.
전세사기 피해를 당한 이후 수동적으로 대응하는 쪽과 적극적으로 대응하는 쪽은 큰 차이가 있을 수밖에 없습니다. 최근에 정부가 전세사기 사건에 대한 엄벌의지를 표명했기 때문에 전세사기꾼들을 형사고소하는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다.
전세사기는 수년동안 수법이 매우 교묘한 형태로 진화해왔고 그 유형이 매우 다양합니다. 각 유형과 사안에 맞는 적절한 해결책을 모색하기를 원하신다면 먼저 관련 자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 피해자 분들의 사정에 공감하여 필요한 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다. 전세사기변호사닷컴은 도봉구, 성북구 지역에서 전세사기 피해를 당한 세입자 분들을 대리해 승소한 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.
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