집주인 구속/행방불명 의사표시 공시송달 진행 필요할까?

안녕하세요.

전세사기 피해자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 

최근 전세사기 사건의 급증으로 많은 분들이 어려운 상황에 처해 계신데요. 경기불황으로 안그래도 힘든데 엎친데 덮친격으로 보증금 미반환사태에 휘말려 들어 어려움이 가중되고 있습니다. 

정부가 전세사기 피해복구를 위한 여러가지 대책을 내놓기는 했지만 만족스럽지 못한 것이 사실인데요. 정부의 대책은 분명한 한계가 있으니 전세사기 피해자 분들은 신속하게 법적 조치를 진행해 피해회복을 강구할 필요가 있습니다. 

사실상 피해회복의 상당부분은 전세사기 피해자 분들에게 남겨져 있다고 할 수 있는데요. 수동적인 대응으로는 전세사기 피해회복에 성공할 수 없는만큼 적극적인 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 

최근 발생하고 있는 전세사기 사건의 특징은 집주인이 연락이 되지 않는 경우가 많다는 것입니다. 집주인이 구속되거나 행방불명이 되는등 전세사기 사건의 원인을 제공한 집주인들의 무책함 태도로 인해 세입자들이 난감한 상황에 빠질 때가 많은 것인데요. 

집주인이 연락이 두절되면 세입자들은 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 왜냐하면 우리 주택임대차보호법은 임대차 계약 종료를 위해서는 임대차 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전까지 집주인에게 해지통보를 해야하는 것으로 정하고 있습니다. 

또한 우리 민법은 의사표시의 효력발생시기에 관해서 "도달주의"의 원칙을 취하고 있는데요. 이는 말 그대로 의사표시의 효력이 상대방에게 도달되어야 효력이 있다는 것을 의미합니다. 

주택임대차보호법과 민법의 내용을 종합하면 임대차 계약이 만기 시점에 종료되기 위해서는 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 임대차 계약 종료 의사표시(해지 의사표시)가 집주인에게 도달되어야만 한다는 것입니다. 

만약 집주인에게 해지 의사표시가 도달하지 않는다면 어떻게 되는 것일까요? 이 경우 임대차 계약은 "전 임대차 계약과 같은 조건으로" 갱신이 됩니다. 이를 법률 용어로 "묵시적 갱신"이라고 하는데, 거래계에서는 "자동 갱신"이라는 말로 표현하기도 합니다. 

임대차 계약이 묵시적 갱신 되는 경우 임차인(세입자)은 언제든지 해지할 수 있지만, 해지의 효력은 의사표시 도달 후 3개월 후에 발생하게 됩니다. 이 때에도 어쨌거나 해지의 의사표시가 집주인에게 도달되어야 합니다. 

집주인이 구속되거나 행방불명 되는 등 연락이 두절되는 경우 이론상으로는 임대차 계약은 종료되지 않고 계속된다는 사실을 알 수 있습니다. 이렇게 되면 세입자는 보증금을 반환받을 수 없는 상황에 처하게 됩니다. 

이러한 문제를 해결하기 위해 두고 있는 것이 바로 "의사표시 공시송달" 제도인데요. 의사표시 공시송달은 오늘 말씀드린 사안과 같이 집주인이 연락이 두절되는 경우에 일정한 조건을 충족하면 의사표가 송달된 것으로 간주하는 제도를 의미합니다. 

최근에 보증보험회사가 "주택임대차보호법이 정하는 시기에 해지의 의사표시가 도달하지 않았다."는 것을 이유로 보증이행을 거절하면서 의사표시 공시송달의 중요성이 커지고 있습니다.

만성 적자에 시달리고 있는 보증보험회사는 최근 세입자들에게 이런저런 이유로 보증이행을 하지 않으면서 임대차 계약 종료 통지가 법에서 정한 기간 내에 도달되었다는 사실을 입증하라고 요구합니다. 잘못한 것은 집주인인데 애꿎은 세입자들에게 피해가 가고 있는 것인데요.

이러한 상황을 대비해서 세입자 분들은 적절한 때에 의사표시 공시송달절차를 진행할 필요가 있습니다. 집주인이 연락이 두절된 기미가 보이면 바로 절차를 진행해야 적절한 때에 의사표시 공시송달 결정을 받을 수 있습니다. 

의사표시 공시송달의 요건은 "상대방이 송달을 받지 않는 것"입니다. 이를 위해서는 일단 내용증명을 알고 있는 집주인의 주소지에 한 번 보내야 합니다. 

만약 해당 주소지에 집주인이 거주하고 있지 않는 등의 사정으로 내용증명이 반송되었다면, 이를 첨부하여 동사무소에 방문해 상대방 초본을 발급받은 뒤 초본상 주소지로 다시 내용증명을 발송합니다. 

상대방 초본상의 주소지로 내용증명을 2번이나 발송했는데도 상대방이 받지 않는다면 이로써 의사표시 공시송달의 요건은 충족된 것입니다. 

세입자는 의사표시 공시송달신청서를 작성한 뒤 해당 신청서에 2회 반송된 내용증명을 첨부서류로 함께 첨부하면 됩니다. 임대차 계약서, 등기부등본, 주민등록초본도 함께 제출해야 합니다. 

의사표시 공시송달의 요건이 충족되면 법원은 다음과 같은 인용결정을 내립니다.

의사표시 공시송달은 어찌보면 매우 간단한 절차이지만, 진행 경험이 없는 사람이 혼자서 진행하면 시행착오를 겪을 수밖에 없습니다. 법률 요건을 갖추지 못해 신청이 기각되는 경우도 많이 있습니다. 

의사표시 공시송달 절차를 포함해 전세보증금을 받기 위한 모든 절차의 핵심은 "신속성"입니다. 시행착오없이 빠르게 의사표시 공시송달 결정문을 받기를 원한다면 법률 전문가에게 의뢰를 하는 것이 좋습니다.

최근 유행하는 전세사기 사건의 경우에는 의사표시 공시송달절차만으로 문제가 해결되지 않는 경우가 대부분입니다. 세입자는 민사소송, 형사고소 등 여러가지 추가 절차를 진행해야 피해를 회복할 수 있습니다. 

의사표시 공시송달절차를 진행해 보증보험을 지급받는 것으로 절차가 마무리되는 경우도 있지만, 그렇지 않는 경우도 매우 많습니다. 

만약 세입자가 보증보험을 가입하지 않았다면 집주인을 상대로 소송을 제기해야 하는데, 의사표시 공시송달절차를 진행한 집주인이 소장을 송달받을리는 만무합니다. 

민사소송 절차에도 "공시송달" 제도가 있는데, 상황에 따라서는 의사표시 공시송달을 진행하기보다는 바로 전세보증금반환소송을 진행하는 것이 나을 때도 있습니다. 소장을 통해 해지의 의사표시를 공시송달로 도달시키는 것이 가능하기 때문입니다.  

최근 벌어지는 전세사기 사건이 집주인이 구속되거나 행방불명되는 등 해결이 매우 어려운 경우가 많습니다. 전세사기 피해를 복구한다며 여러 제도들이 만들어졌지만, 오히려 단순했던 문제해결 절차가 훨씬 더 복잡해진 측면이 있습니다. 

전세사기 사건은 해결이 어려운만큼 관련 분야에 전문적인 노하우를 보유한 변호사의 도움을 받아 문제를 해결해나가시는 것이 바람직합니다. 어렵고도 복잡한 전세사기 사건, 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유한 전세사기변호사닷컴과 함께라면 이겨낼 수 있습니다. 

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