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Jan 02. 2024
주위토지통행권과 법적 대응방법
안녕하세요.
부동산전문변호사 정종욱 변호사입니다.
최근 토지 경계 문제를 둘러싼 법적 분쟁이 격화되고 있습니다. 평소에 멀쩡히 잘 다니던 길이 토지 소유자의 권리 주장으로 인해 사용이 불가능하게 되는 경우가 많습니다.
우리 민법에서는 이러한 상황을 해결하기 위해 "주위토지통행권"이라는 권리를 인정하고 있습니다.
"주위토지통행권"은 토지가 다른 토지에 둘러싸여 다른 통행로가 없는 경우 주변 토지를 적법하게 통행할 수 있는 권리를 의미합니다.
주위토지통행권에 관한 민법 제219조과 민법 제220조는 통행로의 부재로 인해 공로의 출입이 불가능해지거나 과도한 비용이 지출될 것이 예상되는 경우 주변 토지를 통행로로 이용할 수 있도록 보장해주고 있습니다.
제219조 (주위토지통행권)
① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
② 전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.
제220조 (분할, 일부양도와 주위통행권)
① 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.
② 전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.
1. 주위토지통행권 분쟁 해결, 까다로운 이유는?
하지만 실제로 주위토지통행권을 행사하기 위해서는 여러가지 복잡하고 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 주위토지통행권에 관한 문제가 해결하기 어려운 이유가 바로 여기에 있습니다.
예컨대, 토지 소유자가 난데없이 울타리나 펜스를 설치하여 주민의 통행을 방해하는 경우, 소송을 통해 해당 문제를 해결하기 위해서는 많은 시간이 소요될 수밖에 없습니다.
민사소송을 통한 해결은 소장접수에서 판결 선고까지 상당한 시간이 소요되는 편입니다. 이러한 경우 급박한 필요성이 있다면 통행방해금지가처분을 제기하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
주위토지통행권에 관한 본안소송과 가처분 모두 승소하기 위해서는 많은 노력을 기울여야 합니다. 본안소송에서 승소하기 위해서는 민법상 주위토지통행권의 요건을 모두 충족했다는 사실이 입증되어야 하고, 가처분신청에서 승소하기 위해서는 여기에 급박한 권리 보전의 필요성까지 입증이 되어야 합니다.
소송이나 가처분까지 진행되었다는 것은 토지 경계와 통행을 둘러싼 분쟁이 원만한 대화로는 해결할 수 없는 수준에 이르렀다는 것을 의미합니다.
문제가 되는 토지 소유주와 합의를 보는 것이 불가능하다면, 해당 토지소유주를 상대로 주위토지통행권확인청구소송을 제기해야 합니다.
주위토지통행권은 이웃 간의 극심한 갈등을 합리적으로 조정하기 위해 마련된 제도입니다. 이 권리를 효과적으로 행사하기 위해서는 통행로 확보를 위한 충분한 법적인 근거를 제시해야 합니다.
기본적으로 불특정 다수인 일반 공중의 통행을 위해 사용되고 있는 도로(이를 '공로'라고 합니다.)의 통행을 하려는 자는 타인의 권리를 침해했다는 특별한 사정이 없는 이상 해당 공로를 통행할 수 있는 자유가 있습니다.
통행로를 확보해야 할 필요성이 절실한 경우, 재판부를 설득할 수 있는 합리적인 주장과 증거 자료를 제출해야 합니다.
통행로를 확보해 일반 시민들의 자유로운 통행을 가능하게 하는 것은 단순한 개인간의 분쟁을 넘어서 사회 공동체의 안녕을 위해 반드시 필요합니다.
2. 주위토지통행권과 관련된 대법원 판례의 태도
주위토지통행권 사건을 담당한 재판부는 여러가지 제반 사정을 고려해서 주위토지통행권 인정 여부를 결정합니다.
우리 민법은 "소유권 절대 원칙"을 기본 이념으로 천명하고 있습니다. 소유권 절대 원칙은 말 그대로 소유권은 절대적으로 보장되어야 한다는 원칙을 의미합니다.
이와 관련한 대법원 판례를 하나 소개해드리도록 하겠습니다.
[1] 분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 분할 또는 일부 양도 전의 종전 토지 소유자가 그 포위된 토지를 위하여 인정한 통행사용권은 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되므로, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다.
[2] 주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하는 것인바, 통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433,33440 판결).
즉, 토지소유자는 원칙적으로 자신의 토지를 자유롭게 사용할 권리를 보유하고 있습니다. 실제로 주위토지통행권 사건을 다루다보면 공로의 통행을 방해한 소유자가 "내 토지이기 때문에 내 마음대로 한 것"이라는 주장을 자주 펼친다는 사실을 알 수 있습니다.
주위토지통행권은 공익과 사회적인 형평을 고려하여 토지소유자의 권리를 제한합니다. 따라서 무작정 토지 소유자가 통행을 막아 불편을 겪고 있다는 주장을 펼치기 보다는 주위토지통행권이 반드시 인용되어야 할 필요성과 해당 방법이 사회 전체 비용을 고려해보았을 때 가장 손해가 덜 발생한다는 사실을 입증하시는데 주력하셔야 합니다.
3. 효과적인 부동산 분쟁 해결방법은?
주위토지통행권과 관련된 문제 해결은 매우 어렵고 복잡한 편입니다. 이웃간 합의를 통해 원만히 해결하는 것이 좋지만 불가피하게 소송이나 가처분을 진행해야 하는 경우가 많습니다.
원만한 해결이 불가능해 소송을 진행하는 경우 감정적인 호소보다는 논리적, 객관적으로 주위토지통행권이 인정되어야 하는 이유는 제시해 재판부를 설득해야 합니다.
공로 통행이 막히게 되면 많은 불편이 따를수밖에 없기에 주위토지통행권은 개인과 사회 모두에게 중요한 문제입니다.
통행로 확보라는 절박한 필요를 달성하기 위해서는 부동산 관련 사건에 정통한 전문 변호사의 도움을 받아 빈틈없는 준비를 통해 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.
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