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Nov 21. 2022
경매에 넘어간 전세집 세입자 낙찰시 주의사항은?
안녕하세요.
전세사기변호사닷컴 정종욱 변호사입니다.
요즘 전세사기가 기승을 부리고 있는데요. 저희 사무실에도 전세집이 경매에 넘어간 경우 대응방법을 물어오시는 문의가 날이 갈수록 늘어가고 있습니다.
미디어에서는 부동산으로 막대한 수익을 보았다는 사람들의 예를 주로 다루지만 실상은 빚을 갚지 못해 소유한 부동산이 경매에 넘어가는 사례가 굉장히 많은 것입니다.
잘 살고 있던 전세집이 느닷없이 경매에 넘어가면 세입자의 입장에서는 굉장히 당황할 수밖에 없는데요.
경매에 넘어가 소유권이 낙찰자에게 넘어가게 되면 소중한 내 보증금을 다 날리게 되는 것이 아닌지 많은 걱정이 들 수밖에 없습니다.
경매 넘어간 전세집 세입자 낙찰시 주의해야 할 사항1. 세입자 울리는 전세사기
대부분의 세입자들이 전세자금의 상당 부분을 대출을 통해 마련한다는 점을 살펴보았을 때, 전세집이 경매에 넘어가 보증금을 떼이게 되면 그야말로 세입자는 빚더미에 앉게됩니다.
전세집이 경매에 넘어가는 경우는 의외로 흔하게 발생하기 때문에, 전세계약을 체결한 세입자들은 보증금을 떼이지 않도록 만반의 준비를 해 두시는 것이 좋습니다.
소중한 보증금을 지킬 수 있는 방법으로는 (1) 전입신고, (2) 확정일자, (3) 전세보증보험이 있는데요. 골치아픈 법적 분쟁에 휘말리지 않도록 전세계약체결 후 위 세가지를 반드시 진행하실 필요가 있습니다.
전입신고를 통해 주택임대차보호법상 "대항력"을 취득하게 되면, 낙찰자 등 새로운 소유자에게 임대차 계약 관계가 그대로 승계가 되기 때문에, 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 보증금을 회수할 수 있는 확률이 높아지게 됩니다.
전세집이 경매에 넘어가면 일반적으로 시세보다 낮은 금액에 낙찰이 되기 마련인데, 배당절차에서 보증금 전액을 반환받지 못하였다고 하더라도, 대항력을 보유하고 있으면 낙찰자에게 반환받지 못한 보증금반환을 청구할 수 있게 됩니다.
하지만 경매절차는 굉장히 변수가 많기 때문에, 세입자의 입장에서는 안심하고만 있을 수 없는 사정들이 있습니다.
예를들어 대항력을 갖춘 임차인이라고 하더라도 갑자기 이사를 가야하는 사정이 생길 수 있는데, 이 경우 세입자는 기존 집의 점유를 계속하면서 이사를 할 것인지, 아니면 기존 집을 인도하고 이사를 할 것인지에 대한 고민에 빠지게 됩니다.
또한 대항력을 보유하고 있다고 하더라도 경매가 계속해서 유찰이 되면 세입자의 입장에서는 굉장히 애가타는 상황에 빠지게 됩니다. 낙찰자에게 보증금을 반환받고 문제를 하루빨리 종결하고 싶은데, 경매가 유찰되면 문제가 해결되지 않아 속이 타들어가게 되는 것입니다.
실제로 대항력이 있는 임차인이 주택을 점유하고 있는 경우 낙찰자가 보증금 전액을 반환해주어야 할 뿐만 아니라 주택을 점유하고 있는 세입자까지 퇴거시켜야 하는 부담이 있기 때문에, 입찰을 꺼리게 되는 경향이 있습니다.
경매절차가 진행 중인데 유찰이 되었다는 것은 이미 문제가 발생한지 몇년의 시간이 지난 시점인 경우가 대부분입니다. 세입자는 그 시간동안 굉장한 심적 고통을 받아왔기 때문에, 어떻게든 문제를 빨리 해결하고 싶다는 생각을 하게 됩니다.
2. 경매로 넘어간 전세집 세입자 낙찰시 주의사항
이 경우 세입자가 생각하게 되는 것이 바로 "경매에 넘어간 전세집을 세입자가 낙찰받는 방법"입니다.
아무도 낙찰을 해가지 않으니 문제가 해결될 기미가 보이지 않아 차라리 내가 이 집을 낙찰받는 방법을 고려하게 되는 것입니다.
이 방법은 문제를 빠르게 해결할 수 있다는 큰 장점이 있지만, 경매에 넘어간 전세집을 섣부르게 낙찰받았다가는 큰 손해를 보기 때문에 신중을 기하실 필요가 있습니다.
경매에 넘어간 전세집을 낙찰받을까 고민하는 세입자 분들이 가장 많이 문의하시는 것 중 하나가 "전세보증금 보다 낮게 낙찰을 받게 되면 돌려받지 못한 보증금은 어떻게 되는 것인지?"에 관한 것입니다.
예를 들어 매매가가 3억원인 전세집을 전세금 2억 8천만원으로 전세계약을 체결한 경우, 해당 부동산이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가는 매매가보다 낮아지는 것이 보통입니다.
이러한 상황에서 세입자가 해당 부동산을 2억원에 낙찰받은 경우, 전세보증금반환채권을 보유하고 있는 세입자는 낙찰대금과 보증금반환채권을 상계처리할 수 있기 때문에 별도로 낙찰대금을 지급할 필요가 없습니다.
이 경우 세입자가 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하게 되면 경매는 종결되지만 돌려받지 못한 보증금 8천만원은 어떻게 되는 것인지에 대한 문제가 발생합니다.
우리 상식으로는 "당연히 원래 집주인한테 청구할 수 있다."라고 생각하게 됩니다. 보증금보다 낮은 가격에 전세집을 낙찰받았다는 이유로 차액이 소멸하게 되면 세입자에게 매우 불합리한 결과가 초래되기 때문입니다.
3. '혼동'의 법리
하지만 법적 판단은 우리의 상식과 다르기 때문에, 이 부분을 매우 조심하실 필요가 있습니다. 그것은 바로 "혼동"이라는 법리 때문인데요.
"혼동"은 채권과 채무가 동일인에게 귀속하는 것을 의미하는데, 우리 민법 제507조는 혼동이 발생한 경우 채권은 원칙적으로 소멸하는 것으로 규정하고 있습니다.
