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Oct 22. 2024
건물주/집주인 개인회생, 파산 전세보증금반환 받는 방법
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 저희 부동산법률연구소는 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사로 구성이 되어 있습니다.
최근 전세사기 사건이 전국적으로 기승을 부리고 있는 상황인데요. 저희 사무실에도 전세사기 사건과 관련된 문의가 폭증하고 있는 상황입니다.
건물주/집주인 개인회생, 파산 전세보증금반환한가지 기억해야 할 점은 전세사기 사건의 해결이 결코 간단하지 않다는 점입니다. 문제의 양상이 매우 복잡하기 때문에 문제를 궁극적으로 해결하는데는 상당한 비용과 시간이 들어갈 수밖에 없습니다.
전세사기 피해회복의 첫걸음은 자신이 처한 상황을 객관적으로 파악하는 것입니다. 전세사기는 수법과 유형이 매우 다양한데, 자신이 처한 상황에 맞는 법적조치를 진행해야 전세보증금 회수에 성공할 수 있습니다.
자신의 상황에 대한 정확한 이해가 선행되지 않으면 잘못된 방식의 법적조치가 진행될 확률이 높은데, 이렇게 되면 오히려 문제가 더 꼬이게 됩니다.
전세보증금 미반환 사건과 전세사기 사건의 핵심은 신속한 보증금 반환입니다. 전세보증금 반환에 걸리는 시간을 단축해야 손해를 최소화할 수 있는 것입니다.
전세사기 사건은 단순한 사건에서부터 복잡성을 띄는 사건까지 그 유형이 매우 다양합니다. 최근에는 집주인이 개인회생이나 파산절차를 진행하겠다고 하는 경우가 많은데 이는 매우 복잡한 양상으로 진행이 됩니다.
집주인이 개인회생이나 파산절차를 진행하겠다고 하면 세입자는 크게 당황을 할 수밖에 없습니다. 혹시나 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것은 아닌지 불안감에 휩싸이게 됩니다.
나쁜 건물주들은 세입자들의 이러한 심리를 악용하기도 합니다. 회생이나 파산절차를 진행한 이후에 사정이 이러니 보증금을 돌려받지 못할 것 같다고 가스라이팅을 하며 내가 하라는 대로 하면 조금이라도 건질 수 있다는 식으로 말하기도 합니다.
전세집이 경매나 압류에 넘어가거나, 건물주가 회생이나 파산을 하겠다는 통지가 오는 사건들은 일반적인 전세보증금 미반환 사건보다 훨씬 더 복잡한 양상으로 진행될 수밖에 없습니다.
집주인들은 세입자들의 법률적 무지를 악용하여 전세사기 행각을 벌이는데, 자신의 잘못이 드러난 이후에도 책임을 면피하기 위하여 동일한 행동을 하는 경우가 많습니다.
세입자들은 경매절차를 잘 알지 못하고, 회생이나 파산 절차도 잘 알지 못합니다. 전세사기 사건에 휘말린 세입자들은 건물주들의 가스라이팅에 넘어가 손해를 보지 않도록 각별한 주의를 기울이셔야 합니다.
사실 세입자들의 전세보증금반환 채권은 회생이나 파산 절차를 진행하는 집주인의 입장에서도 매우 까다로운 성격을 가진 권리입니다.
세입자들의 전세보증금반환 채권은 대항력과 우선변제권을 보유하고 있다면 회생이나 파산절차에서 '별제권'에 해당하여 회생/파산 채권과 완전히 다른 취급을 받게되기 때문입니다.
만약 집주인이 파산절차를 진행하였다면 파산관재인과 임차 건물에 대한 처리 절차를 논의할 수도 있고, 별도로 법적 절차를 진행해 살고 있는 집을 경매로 넘길수도 있습니다.
세입자(임차인)는 경제적/사회적 약자이고, 이러한 점을 고려하여 주택임대차보호법은 세입자들에게 매우 강력한 권리를 부여하고 있습니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 역시 세입자들의 사정을 고려하여 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자들의 권리를 다른 성격으로 규정하여 보호하고 있습니다.
건물주가 파산이나 회생 신청을 하는 일이 벌어졌다면, 그 때야말로 이러한 권리를 적극적으로 행사하여야 할 시점입니다. 자신의 책임을 면피하려는 건물주의 가스라이팅에 넘어가서는 안됩니다.
