전세계약갱신청구권 행사방법과 부당한 거절시 대응방법
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 임대차 관련 법적 분쟁에서 세입자들을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
최근 부동산 가격이 상승하면서 전세계약갱신청구권을 둘러싼 법적 분쟁이 늘어나고 있는 상황입니다.
전세계약갱신청구권 행사방법과 부당한 거절시 대응방법
전세계약갱신청구권은 주택임대차보호법이 보장하는 세입자의 중요한 권리 중 하나인데요.
오늘은 전세계약갱신청구권을 행사하는 방법과 집주인이 부당한 방식으로 거절하였을 경우 이에 대한 대처방법을 함께 알아보도록 하겠습니다.
최근 주택임대차보호법이 개정되면서 세입자(임차인)는 '1회에 한하여' 전세계약갱신청구권을 행사해 거주를 이어나갈 수 있게 되었습니다.
임차인이 전세계약갱신청구권을 행사하면 2년+2년으로 총 4년의 거주 기간을 안정적으로 보장받을 수 있게 되는데요.
전세계약갱신청구권을 행사할 경우 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다.
전세계약갱신청구권은 임대인의 권리를 제한해 임차인의 권리를 보장해주는 측면이 있기 때문에, 많은 사회적 논란의 대상이 되었습니다.
하지만 최근 헌법재판소과 전세계약갱신청구권과 관련된 주택임대차보호법의 내용이 합헌이라고 판결을 하면서, 위헌시비는 일단 종결되었다고 볼 수 있습니다.
주택임대차보호법이 세입자의 주거권 강화를 위해 보장하고 있는 권리이기 때문에, 잘 활용하면 세입자들은 큰 이득을 볼 수 있습니다.
주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 세입자가 전세계약갱신청구권을 행사해야 한다고 규정하고 있습니다.
전세계약갱신청구권을 행사하는 방법은 그 형식은 무방합니다. 전화, 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 어떠한 방법을 사용해도 무방한 것입니다.
다만 해당 의사표시가 임대인에게 '도달'되었다는 사실이 입증되어야 합니다.
주택임대차보호법은 집주인이 '실거주'하는 경우에 세입자의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는 것으로 정하게 있습니다.
이는 전세계약갱신청구권과 관련하여 가장 큰 논란이 된 부분이기도 한데, 이로 인해서 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하였습니다.
집주인의 실거주는 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킬 수 있는 사실상 무적의 카드입니다. 문제는 집주인의 실거주가 진정한 것인지에 대한 의구심이 들 때가 많다는 것입니다.
집주인의 실거주가 의심스러운 경우에 어떠한 방식으로 대처해야 하는지에 관한 문의를 주시는 경우가 많은데요.
세입자는 두 가지 방법 중 하나를 선택해 대응할 수 있습니다.
첫번째는 집주인의 실거주가 허위라는 확신이 드는 경우, 전세계약갱신청구권을 사용해 거주를 계속하면서 집주인이 명도소송을 제기하는 경우 실거주가 허위라는 사실을 입증해 집주인의 명도소송을 패소시키는 방법입니다.
두번째는 집주인의 말을 믿고 일단 퇴거를 한 이후에 집주인이 실거주 하지 않고 임대를 준 것이 확인되면 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 방법입니다.
첫번째 방법이 과연 현실적으로 가능한 것인지에 대해 의문을 제기하시는 분들이 많은데, 실제로 가능한 방법입니다.
최근 대법원은 실거주의 진정성에 대한 입증책임이 집주인에게 있다고 판시하기도 하였는데요. 이러한 판결 내용을 비추어보았을 때 어렵기는 해도 불가능한 방법은 결코 아닙니다.
실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중에 집주인의 실거주 의사가 허위라는 것을 입증해 집주인의 명도청구를 기각시킨 다수의 사례가 있습니다.
첫번째 방법과 두번째 방법 중 어떤 방법을 선택할지는 많은 고민이 필요하기 때문에, 문제가 발생한 경우 임대차 분쟁에 능통한 전문 변호사와 상담을 진행해 최종적인 의사결정을 하시는 것이 바람직합니다.
많은 분들이 첫번째 방법 보다는 두번째 방법을 선택하시는데, 집주인의 허위 실거주에 대해 손해배상책임을 묻기 위해서는 집주인의 잘못을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 (1) 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다는 것, (2) 이후 집주인이 실거주 하지 않고 제3자에게 임대를 주었다는 것에 대한 증거가 있어야 합니다.
전세계약갱신청구권은 주택 임차인의 중요한 권리로 이를 부당하게 침해한 행위에 대해서 법원은 엄중한 책임을 묻고 있습니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송의 금액은 기존 임대차 계약과 새로운 임대차 계약의 차액이 크면 클수록 높게 책정이 됩니다.
주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권은 생겨난지 얼마 되지 않았기 때문에, 관련 소송을 실제로 수행해 승소한 경험을 보유한 변호사 사무실은 많지 않은 편입니다.
의뢰인 입장에서는 실제 승소 사례를 보유한 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것이 그렇지 않은 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것보다 나을 것입니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세계약갱신청구권과 관련된 다수의 법적 분쟁에서 세입자를 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
주택임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 승소 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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