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저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 상가임대차 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험을 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
다른 법률과 비교해보았을 때 상가임대차보호법은 법률의 개정이 매우 빈번하게 이루어지는 법 중 하나입니다.
상가임대차보호법 묵시적 갱신과 계약갱신청구권
정치, 사회 환경의 변화에 따라 역동적으로 법률 변경이 이루어지는데 이로 인해 거래계에서는 혼란이 초래될 때가 많습니다.
임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 상가임대차보호법이 규정하고 있는 내용을 자신에게 유리하게 해석할 때가 많습니다.
이로 인해 심각한 갈등이 발생하게 되고, 당사자들 간에 원만히 문제가 해결되지 않을 때는 소송절차가 진행될 수밖에 없습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁에서 승소하기 위해서는 상가임대차보호법이 보장하고 있는 권리와 법률의 내용을 정확하게 이해하는 것이 필요합니다.
오늘은 상가임대차보호법의 중요한 내용 중 하나인 묵시적갱신과 계약갱신청구권에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
묵시적갱신과 계약갱신청구권 모두 기본적으로 임차인에게 유리한 내용을 담고 있습니다. 상가임대차보호법의 입법 취지가 임차인 보호이기 때문입니다.
묵시적갱신은 임대인과 임차인 쌍방이 계약의 종료를 앞두고 계약의 갱신과 거절에 관해서 쌍방 간에 아무런 이야기가 없을 경우 '전 임대차와 같은 조건으로' 임대차 계약이 갱신되는 것을 의미합니다.
상가임대차보호법은 기간만료로 임대차 계약이 종료되기 위해서는 임대인이 임대차 계약 6개월에서 1개월 전까지 해지통보를 해야 한다고 규정하고 있습니다.
임차인에 관해서는 명확한 규정이 존재하지 않아 거래계에서 논란이 있었는데요.
임대인 입장에서는 임대인과 마찬가지의 기간이 적용되어야 한다고 주장했고, 임차인은 명시적인 규정이 없기 때문에 6개월에서 계약종료시점까지 계약 종료 통보를 해야한다고 주장했습니다.
최근 대법원은 임차인 측 입장의 손을 들어주며, 임차인의 갱신거절통지 기간은 계약종료 6개월에서 종료시점까지라고 판결을 내린 사실이 있습니다.
이와 같이 상가임대차보호법은 매우 미묘한 부분이 있는데요. 실제 분쟁에서 이러한 부분을 캐치하지 못하면 큰 손해를 보게 됩니다.
어쨌거나 임대인과 임차인이 위 기간(임대인은 계약종료 6개월에서 1개월 전, 임차인은 계약종료 6개월에서 계약종료시점)까지 쌍방간에 계약의 갱신과 거절에 대해서 명시적인 의사를 표시하지 않으면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신이 됩니다.
묵시적 갱신은 임차인에게 기본적으로 유리한 제도인데, 상가임대차보호법은 임대차 계약이 묵시적 갱신되었을 때 임차인은 언제든지 해지를 할 수 있지만, 임대인은 해지를 하지 못하는 것으로 규정하고 있습니다.
다만 임차인의 해지통보의 효력은 해지통보 도달 후 3개월 이후에 발생하게 되는데, 임대인의 해지권 행사를 불가능한 것으로 규정하고 있기 때문에 제 때에 계약종료통지를 하지 않으면 임대인은 손해를 보게 될 수 있습니다.
묵시적 갱신은 '전 임대차와 동일한 조건으로' 임대차 계약이 갱신이 되기 때문에 원칙적으로 임대료 인상 등 계약조건의 변경이 불가능하게 되기 때문입니다.
이러한 부분을 잘 알아두셔야 계약종료 시점에 서로간 충돌하는 이해관계를 잘 조정할 수 있고, 손해를 보지 않을 수 있습니다.
상가임대차보호법이 규정하는 계약갱신청구권 역시 묵시적 갱신과 마찬가지로 기본적으로 임차인에게 유리한 제도입니다.
계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시만으로 임대차 계약을 갱신시킬 수 있는 강력한 힘을 보유하고 있습니다.
본래 계약기간의 연장 등은 임대인과 임차인 모두의 합의가 있어야 하는데, 상가 임차인 보호를 위해 상가임대차보호법은 예외적으로 세입자들에게 강력한 권리를 부여하고 있는 것입니다.
상가임대차보호법은 상가 임차인이 '10년'의 기간 동안 계약갱신청구권을 행사해 영업을 계속할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.
본래 상가임대차보호법의 계약갱신청구권 행사기간은 5년이었는데, 2018. 10. 16.자로 법률이 개정되어 기간이 10년으로 늘어나게 되었습니다.
때문에 실제 거래계에서는 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약의 경우에도 개정된 법률이 적용되어 임차인이 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지가 자주 문제가 됩니다.
'2018. 10. 16. 이전의 계약은 5년만 적용된다.'는 오해가 거래계에 널리 퍼져있으나 이는 사실이 아닙니다.
상가임대차보호법은 입법 목적 달성을 위해 제한적으로 소급효를 인정해 2018. 10. 16. 이전의 계약의 경우에도 요건을 충족하면 개정된 법률이 적용되는 것으로 규정하고 있기 때문입니다.
법률 개정 전 체결된 계약에도 개정된 법률이 적용되는지 여부는 구체적인 계약 조건에 따라 다른데, 이에 대한 정확한 판단을 원하시면 임대차 계약서 등 관련자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 법 개정 전 체결된 임대차 계약이었지만 개정된 법률의 적용을 인정받아 상가 건물주가 제기한 명도소송에서 세입자가 승소한 사례가 있었습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁에서 승리할 수 있는지 여부는 관련 법률을 정확하게 해석할 수 있는지에 달려있습니다.
상가임대차보호법은 개정이 매우 빈번하게 이루어지는 편이기 때문에, 법조인이라 하더라도 관련 사건을 실제로 수행해보지 않으면 법률의 내용과 판례의 경향에 대해서 정확히 알기가 어렵습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 임대인에게는 재산권 행사와 관련된 문제이고, 임차인에게는 생계의 터전을 지킬 수 있는지의 문제와 관련이 되어 있습니다.
특히나 임차인의 입장에서는 생사가 걸린 문제이니만큼 관련된 법적 분쟁에 휘말렸을 경우 상가임대차보호법에 정통한 임대차법전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 상가임대차 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 승소 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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